안녕하세요. 태수달입니다.

긴 시간 고민 끝에 실행한 

0호기 매도 후 2호기 잔금을 완료하게 되어

후기를 작성해 봅니다!

1. 0호기에 대한 긴 고민과 실거주 분리

신혼집으로 마련한 0호기!

와이프와 함께 약 4년간 

좋은 추억을 가지고 있는 애정있던 0호기는

송파구 하위생활권에 있는 

나홀로 19평 구축(86년식)이었습니다.

(땅의 위치는 좋지만 지역특성상 개발이 쉽지 않은 지역이었습니다.)

와이프와 함께 월부에서 

투자공부를 시작하면서

0호기에 대한 매도여부를 

항상 고민하고 있었습니다.

그러던 중… 24년 1월에 1호기를 했습니다!!

월부를 시작한지 1년 이내 한 

투자였기 때문에 부족한 부분이 많았지만

비싸지 않게 매수했고 

10년 보유한다는 마음이었고 지금도 그렇습니다.

(1호기 후기는 아래 링크로 첨부합니다!)

1호기에 대한 기쁨은 접어두고

앞으로 1년 혹은 2년에 1채를 

투자로 매수하고자

2호기 목표시점을 

25년 1분기로 하게되었고, 

와이프와 함께 앞마당을 

늘려나가기 시작했습니다.

하락장 이후 하락과 상승을 

반복하고 있는 시장 상황.

강의에서는 투자하기 

정말 좋은 시기이니 잘 준비하여

반드시 투자해야 한다고 말씀해 주셨고,

2호기는 서울에 등기를 쳐보다는 

다부진 마음이 있었지만

1호기로 인해 투자금이 부족했던 

저희 부부는

0호기 매도를 더 구체적으로 

고민하게 되었습니다.

다만, 0호기에 대한 애착과

실거주 분리를 했을 때의 두려움

그리고 0호기를 매도하더라도 

그 뒤에 전략이 부족했기에

(지금 생각해 보면 

매수할 단지 후보가 명확하지 않았기 때문에)

강의, 아너스와 만남 등 

질문을 할 수 있는 기회가 있을 때는

항상 같은 질문을 하게 되었습니다.

그런데도 사실.. 

튜터님들이 무슨 말씀을 하시는지 

다 이해를 못했던 것 같네요. ㅎㅎ

그러던 중 아너스와의 만남에서

마스터멘토님 아래와 같은 답변을 해주십니다.

'서울 시장에서는 미리 매도하면 안된다.

매도와 매수를 동시에 해야 하고,

매수할 후보단지가 명확하게 나와야 합니다‘

-마스터멘토님- 

튜터님의 말씀을 듣고 

0호기를 매도하지 않고,

전세를 맞춘 후

월세로 이사하여 

실거주 분리를 하기로 결심하게 됩니다.

0호기는 갈아탈 수 있는 

투자 후보가 명확해 지거나

혹은 계속 보유하는 방향으로 정하게 되었죠.

이후 생각보다 전세를 내놓은지 

2주도 채 되지 않은 시점에

젊은 신혼부부가 계약을 희망했고,

전세 계약 전 월세계약까지 마치게 됩니다.

(올림픽파크포레온 입주 전 

주위 신축 월세 가격이 저렴하게 나와 

계약을 했습니다.)

그렇게 눈물(?.?ㅠㅠ)의 이사를 하면서

실거주 분리를 하게 되었고 

받은 전세금으로 

0호기 대출을 모두 상환했습니다.

2. 0호기 매도 결심과 2호기 투자후보 찾기 : feat. 토허제

24년 하반기 실거주 이사 후 

앞마당을 늘려가면서

그리규 시세트래킹을 꾸준히 하면서

부족한 종잣돈으로 인해

목표했던 2호기를 

25년 1분기 안에 할 수 있을까? 

라는 의구심이 생겼습니다.

지방보다는 수도권 위주로 

투자 방향을 잡고 있던 저희 부부는

지방이 많이 싼데 가봐야 하나?

경기권에 가치는 떨어지지만 싼 지역?

0호기 전세낀 매물을 싸게 매도하고 갈아타기?

에 대한 고민을 하게 됩니다.

25년이 되어서도 

여전히 전세매물부족과 전세가 상승.

상급지는 모두 상승 흐름이었지만,

서울 안에서 여전히 기회를 주는 곳이 많았고,

0호기를 매도 차액 

+ 전세보증금 (대출상환 후) 잔여 

+ 모은 종잣돈

= '서울 앞마당 중 

가치가 좋은 곳에 투자해 볼 수 있겠다'

지금 시장에서는 

더 가치 있는 것에 투자해야 한다는 마음과

본 계획대로 실행해 보자는 

마음의 결정을 하고

앞마당 중 투자금 범위에 

들어오는 지역을 전수조사 하기 시작했습니다.

(투자 후보단지를 찾으며, 

동시에 매도 진행을 하자는 생각이었습니다.)

여기서 어려웠던 포인트는,

0호기가 송파구 하급지 내 가치가 떨어지더라도

땅의 위치가 송파구라는 점.

갈아타려면 확실히 

더 좋은 가치의 단지를 

매수해야 한다는 것이었습니다.

와이프와 함께 송파구 자실과 매임 그리고

앞마당 중 서울 상위급지 전수조사와 

매임을 해봤지만

투자금 범위에 

들어오는 곳을 찾기는 어려웠습니다.

그래서 눈을 돌려

3,4급지 중에서도 충분한 가치를 지닌 단지를

찾기 위해 전수조사와 임장을 병행하게 됩니다.

그렇게 투자 가능한 급지와

 단지 리스트를 만들어 가는 도중에

0호기 매도를 부동산에 의뢰했습니다.

당시 토허제해제로 인해 

강남과 송파구 실거래가가 급등하고 있었지만,

실거주 수요가 많았고

0호기는 전세가 끼어있었기 때문에 

특특올수리임에도 불구하고

시세보다 2천만원 낮게 올렸습니다.

매수 금액 대비 완전 손해는 아니었기에 

더 좋은 2호기를 하자는 마음으로요.

부사님은 투자가 문의가 별로 없어 

바로 매도가 어려울 수 있다고 하시더군요.

그런데, 

매물을 내놓은지 

2주 만에 토허제재지정 발표가 납니다. 

뚜둔...

3월 23일까지 계약이 되지 않으면 

매도를 할 수 없게 되는 상황이 된겁니다..

저희 부부는 생각합니다.

서울 투자는 미루어야겠다. 

지금은 때가 아닌가 보다.. (약간 절망 ㅎㅎ)

3. 극적인 0호기 매도 : feat. 토허제

토허제 재지정 적용일자까지 

약 일주일 정도 남았던터라

포기하고 기대하지 않고 있었습니다.

그런데 토허제 적용 시작 3일전, 직장에서 부사님의 부재중 3건의 전화를 확인합니다.

남겨진 문자에는 매수희망자가 나타났고

가계약금을 보내고 

22일이나 23일 중 

매도 계약을 하자는 거였습니다.

놀란 마음으로 

부사님에게 바로 전화하여 확인한

매수자는 아들 명의로 집을 사두려는 분이셨고,

더 놀랍게도.. 

매수금액 3천 만원 낮추어 제안했습니다. ㅎㅎ

거래가 잘 되지 않을 것을 생각해서

네이버 부동산에 올린 금액보다 

2천 만원 네고 가능함을

부사님에게 미리 말해두었기 때문에

예상은 했습니다만 

매수자는 

더 낮추어 제시를 한 것이죠.

심지어 자금 출처 문제로 

잔금을 3-4달 뒤로 제안했습니다.

부사님은 23일까지 계약을 하지 못하면

어차피 팔지 못하니 

매도하는 게 낫지 않겠냐고 하십니다.

하지만,

매수자 분이 집을 보지 않은 상태에서

가계약을 먼저 하려고 했는데.

해당 지역에 오래 사신 분이셨고,

 다른 집을 이미 여러 번 봐서

구조를 잘 알고 있다고 합니다.

매수자도 토허제 지정 전에 

매수하고자 하는 의지가 명확히 있었고

만약 매도하지 못하면 가져간다라는 마음으로

처음 부사님께 말씀드린 

네고 금액 및 잔금을 1개월 뒤로 해야한다는 

의견을 전달했습니다.

매수인은 이 조건으로 바로 계약하겠다는 

의사를 빠르게 줬습니다.

(나중에 알게 되었지만 

부사님과 꽤 관계가 있는 매수인이었네요.)

다만, 

그럼에도 불구하고 저희부부는 

하루 정도 고민을 했습니다.

매도를 처음 경험한 저희 부부는

정말 매도가 쉽지 않다는 것을 

깊게 경험하게 되었습니다.

투자라는 목표가 있음에도 

'집에 대한 감정'을 넘어가기가 쉽지 않더군요.

아직 실력과 경험이 부족하기에

쉽지 않은 결정이었지만

반드시 더 좋은 자산으로 갈아탄다는 마음으로

토허제 지정일 2틀 전에 가계약금을 받고

1일 전에 본계약을 하게되었습니다. ㅎㅎ

4. 2호기 매수 과정 : feat. 대통령 탄핵 and 장인어른

0호기 매도계약을 잘 마쳤지만

매수단지를 확정하지 않은 

상황이었기 때문에

지체할 시간이 없었습니다.

전수조사와 와이프가 만든 

5순위 시세표에 따라

3,4급지 후보 단지 중 매임을 해가며

구축이지만 3급지 역세권 단지

신축 3.4급지 대단지 위주로 추려봅니다.

위와 같이 가치와 가격을 고려한

매매가별 5순위 중

1,2순위 단지 매물임장을 추가로 하였고

하루 휴가를 내어 

와이프와 함께 

1순위 단지 매물을 털어보게 되었습니다.

강의에서 들었던 것과 같이 

지금까지 본 물건보다

싸고 좋은 물건, 

장부 물건을 찾아보기 위해서였죠.

걱정 반 설렘 반이었지만

워크인으로 처음 가 본 부사님들의 반응이

호의적이었고

바로 바로 새로운 매물을 

보여주시기도 했습니다.

생각하고 있지 않았던 

84 물건까지도 보게되었죠.

최근 거래가 계속 되고 있는 추세이다 보니

단지의 전반적인 흐름은 상승이었고 

네고가 쉽지 않은 분위기였습니다.

그렇게 결정한 2개 단지 매물을 가지고

매물 코칭을 받았고

우연히도 1호기 매코를 해주셨던 

센스님을 통해

할 수 있는 선에서 

매물을 잘 찾은 것 같고 

협상을 통해 가격을 잘 만들어 볼 것을 

말씀해 주셨습니다.

(센스님 감사합니다!!)

매코를 통해 1순위 단지 2개 물건에 가격 협상을 시도해 볼 수 있었습니다.

하지만,

그 사이 대통령 탄핵이 결정되면서

해당 단지의 매물 호가가 급등하기 시작했고

1순위 단지 후보 매물 중 

첫번째 우선순위 매도자는 매물을 거두었습니다.

두번째 매물은 탑층이었기 때문에 

가격 네고를 했어야만 했지만

오히려 호가를 더 올리려는 입장이었습니다.

(전세낀 매물이지만 전세대출 규제와 주변 공급으로 일반 호가와 동일했습니다.)

저희는 0호기 잔금일에 맞추어 

빠른 잔금을 무기로

가격 네고를 해보려고 했으나

급하게 매도해야 하는 집주인이 없었네요 ㅠㅠ

그럼에도 절망하지 말자고 정신줄을 잡고

안되면 다른 단지를 

더 찾아보자고 아내에게 얘기했지만,

역시 쉽지 않구나를 체감하는 순간들이었습니다.

하지만, 포기하고 싶지 않았던 와이프는

장인어른을 통해 매물을 거둔게 맞는지 

여부를 부동산에 확인했고

그 과정에서 또 다른 매물예약을 하게 됩니다.

당시 제가 야근에 야근을 반복하고 있던 터라.

장인어른과 와이프가 매물을 보러 갔는데.

예약한 매물이 아닌

다른 매물로 저에게 연락이 왔습니다.

심지어 59 아닌 84였고,

매도자가 일정이 확정된 상태는 아니었지만

자녀 공부 문제로 인해 

분당으로 이사 매물을 알아보고 있는 

상황이었습니다.

때문인지 네이버에 올라온 가격보다 

4천만원이 낮은

가격으로 먼저 제안을 해주셨습니다.

(다른 매수자와 협의된 가격이었고,

 단지 매물 호가가 계속 오르고 있던 상황)

매임을 하며 부사님들이 

저렴한 84 물건들을 추천해 주셨지만

저층이 대부분 이었고

전세를 고려해 59만을 생각하고 있었기 때문에

짧은 순간 고민을 많이 하게 됩니다.

그럼에도 해당 구에서 

 신축단지로서 가치가 충분히 있다는 점과

앞마당 84중 가격이 

가장 저평가 되었다는 생각이 들었습니다.

23년도, 24년도 만큼의 

저렴한 가격은 아니었습니다만,

매수하기 괜찮은 가격이라고 판단이 되더군요.

더욱이 1년간 주인전세를 

하는 조건이었기 때문에

주변 대단지 공급과

전세 대출규제를 감안할 때 

괜찮은 조건이었고,

전세가를 호가보다 

높게 할 수 있는 상황이었습니다.

(물론 1년 뒤 전세를 

다시 맞춰야 하는 상황입니다만)

1천 만원을 추가로 협의해 보았고, 

500만 추가 조정된 금액으로 

계약 진행을 하게 되었습니다.

준비해왔던 매수가 기준이 아니었고 

평형도 아니었고

매코를 통해 확인 받은 매물도 아니었으나

지금까지 배워온 과정을 생각해 보면서 매물을 본 당일에 가계약을 하게 되었습니다.

예상한 투자금을 조금 상회하는 수준이었고

84형으로 매수가가 커졌기 때문에

순간 떨리기도 했고 

걱정도 되었던 건 사실입니다.ㅎㅎ

걱정과 설렘도 잠시였고.

0호기 잔금일이 2주 뒤였기 때문에

가계약 후 일주일 후 본계약, 

그리고 일주일 후 잔금까지

가계약부터 잔금까지 

2주만에 마무리가 되었습니다.

잔금까지 비용준비 등등

복잡하고 쉽지 않은 과정이었지만.

0호기 잔금일과 

2호기 잔금일을 맞추어 

하루에 마무리 할 수 있었습니다.

잔금 후 일주일 등기가 도착했습니다!!!

0호기에서 

2호기 갈아타기 과정에서

<잘한 점>

#꾸준하게 앞마당을 늘린 것

1호기 이후 2호기를 목표로 

계속 앞마당을 늘려온 것

#배운대로 실행

고민의 과정이 많았지만

강의에서 배운 내용을 적용하여 

의사결정 하려고 노력한 점

저환수원리를 고려한 투자를 한 점

#전수조사와 매물털기

앞마당 전수조사와 매물임장을 통해

투자 후보단지를 뽑을 수 있었던 것

#매도와 매수를 동시에

투자금이 부족하다는 명목하에

매도를 먼저하지 않고 

같은 시점에 하기 위해 노력한 점

<개선할 점>

#매도/매수 비용 외 철저한 계산

매수가 상승에 따른 

취득세를 미리 계산해 보지 않아

총 투자금이 상승한 점

취득세 기준에 대해 쉽게 간과한 것

#전세갱신 시점 고려 필요

1년 주전이다 보니 1년 뒤 

1호기 갱신시점과 유사하여

전세 갱신 리스크가 있는 점을 

고려하지 않은 것

#3호기는 매임 횟수를 더 늘릴 것

한다고 했지만 5순위 시세표의 

모든 단지 매임을 하지 못했음

매임을 많이 하는 습관을 더 만들엇

최선의 선택을 할 수 있도록 할 것

마지막으로

저보다도 더 열정적으로 

2호기를 하기 위해 노력해 준 

아내(잠토)에게 진심으로 고맙고 감사합니다.

(아내가 있었기에 가능했습니다.)

오랜 경험으로 조언해 주시고 

마지막에 중개료까지 협의해 주신 

장인어른 진심으로 감사합니다.

1,2호기 모두 매코해 주신 센스인게쓰자튜터님,

0호기 방향을 알려주신 마스터튜터님,

투자코칭을 통해 해야할 것을 알려주신 줴러미, 제주바다튜터님,

아내 잠토에게 조움을 준 두잇나튜터님,

돈독모를 후에 질문에도 답을 친절히 해주신 험블튜터님,

같이 응원해 준 동료분들

모두 모두 감사하고 잊지 않겠습니다.

같이 월부에서 열정적으로 하고 있는 

아내 '잠토'의 1,2호기 후기 링크입니다. :)

[잠토] 격동의 시기에 해낸 2호기 투자 복기: 토허제와 탄핵속 끈질기게 찾아낸 2호기와 네고를 넘어선 네고과정

[잠토] 2단계 행동과 실천을 위한 1호기후기 - 구축 매수, 특올수리, 전세빼기, 세금 까지