[서투기 24기 어느 봄날 3삼5오 모여서 서대문 내꺼 만들조 성로이] 2주차 강의 후기(비교평가 전력투구)

25.05.19

서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법

안녕하세요.

'열심과 행복이 공존하는' 투자자 성로이입니다.

서울투자기초반 2강에선 10개월 전 제 첫 투자코칭으로 처음 뵀던 양파링 멘토님께서

멘토님께서도 직접 쓰고계시는 ‘서울, 경기도 비교평가 프로세스’에 대해 자세히 설명해주셨습니다.

강의를 듣고 튜터링을 받을 때마다 늘 마음속에 생기는 조급함.

‘아 빨리 앞마당 늘리고 싶다.’, ‘다른 지역에 더 좋은 기회가 있지 않을까?’, ‘이게 이 투자금으로 최선일까?’

멘토님께서 지역을 아는 것의 차이에 따라 상황이 바뀔 수 있음을 설명해주시며

동시에 서울도 서울 나름, 경기도도 경기도 나름이기에,

‘내 투자금으로 살 수 있는, 전고점 돌파 안한 것 중에, 감당할 수 있는, 좋은 것’을 해야함을 설명해주셨습니다.

그 ‘좋.은.것.’을 고르기 위해 꼭 필요한 비교평가 프로세스!

<BM>

인사이트
- 평당 매매가 = 가치 반영, 랜마 가격 = 지역 천장
- ‘입지 좋은 신축, 입지 별로인 신축, 입지 좋은 구축, 입지 별로인 구축’ 으로 나눠 가격 범주 정리하기 = 지역의 레이어를 쌓는 것
- 카더라 금지! 수시로 변동하는 시장분위기 추적하기
- 수도권 전체적으로 입주물량이 많지않지만 동북권에 편중된 시기. 구축은 물론 신축까지 가격 상승속도 낮춤
- 선호도를 파악하는건 1등 뽑기가 아닌, 제일 선호하는 것 뒤를 이어 오를 단지를 순차적으로 정리해두고자 함. 먼저 오르고 많이 오르기에.
- 현장의 가격에 집중하기! 협상여부가 아닌 지역의 분위기 상황이 중요
- 부대비용을 감안한 현실적 투자금 판단하기
지역 적용!
- 지역을 바라볼 때 키워드 3개!
* 가치 = 환경(거주환경, 뉴타운 등) + 위치(도심접근성)
가격 = 매매가, 전세가율
기회 = 공급 등..
- 투자를 위해 알아야할 것 키워드 3개!
* 입지(지역개요, 입지분석), 가격(생활권별 분석, 생활권별 주요단지 가격), 투자(FAQ)
- 생활권별 가격 결정요소 정리!(ex 0호선, 연식, 인프라, 역세권, 평지…)
- 비교평가 3단계 프로세스
* 가치 : 입지가치(위치, 접근성 + 환경, 학군), 상품가치(연식, 세대수, 브랜드), 선호도
가격 : 현재가격, 현장가격, 전고 대비 하락율..
기회 : 공급상황, 전세개수..