[서투기 25기 3조 2기세로 5래오래 투자할 3조 원과장] 프메퍼님 고민이 생겼어요! (3강 후기)

안녕하세요. 서투기 25기 3조 원과장 입니다.

프메퍼님의 강의를 듣는건 처음이었는데,

3주차 강의를 처음부터 끝까지 열정적으로 해주신 프메퍼님 감사합니다~

어떻게든 투자를 계속해서 해나가는 것이 중요하다는 마인드와

자식의 자식의 자식까지 물려줄 수 있는

결국 ‘팔지 않을 물건’을 매수 해야하는 중요성을

몇 번이나 강조해주셔서 ‘가치성장투자’의 방향까지

한 번 더 확실히 할 수 있는 시간이었습니다.

그러다보니 모아 둔 종잣돈으로

첫 투자를 수도권 외곽 or 지방 광역시에 소액투자로 하려 했는데,

0호기의 자산 재배치까지 고려해서

서울/수도권 4급지 정도의 가치성장투자로 해야할 지

고민하는 시간을 보내고 있습니다.

그리고 이번 강의로 배운 것이 너무 많은데요!

하나 하나씩 저한테 쌓아올려 나가야 될 것 같습니다~

[강의에서 인상 깊었던 부분]

1. 가치성장투자

 프메퍼님이 몇 번이고 언급했던 ‘자식의 자식의 자식까지 물려줄 수 있는’

 팔지 않을 물건을 매수한다

 → 전세 보증금 상승분으로 현금 흐름을 만든다 (부동산과 맞벌이 한다_feat.너바나님)

 → 반복한다

 열반스쿨 부터 배운 개념인데

 좋은 투자를 하는 ‘방법’에만 꽂혀서 잠시 잊고 있었더라구요.

 다시 마인드 셋 했습니다!

2. 가치성장투자의 방법

 1) 투자 범위를 정한다. (강남 접근성 1시간 이내)

 2) 가치(위치/입지)를 확인한다.

 3) 현재 가격 수준을 파악하고, 앞으로 벌어질 일을 예측한다

   - 전고점 대비 현재 가격 수준

 4) 리스크 대비(잔금 가능 여부)를 해본다

   - 주변 공급 등으로 전세 세팅이 어렵다면, 투자금이 더 들어갈 수 있다는 것도 염두하기!

3. 단지 분석 & 비교 평가 방법

 1) 메인지표 3가지

   - 가치 / 가격(저평가) / 투자금 리스크(전세 세팅)

 2) 할 수 있는 가장 좋은 단지인지 확인

   - 비슷한 가치면 더 싼 것 / 비슷한 가격이면 더 좋은 것

 3) 보조지표 3가지

   - 상승 시작점 비교 : 매수한 가격을 얼마나 빨리 회복/상승하는지

   - 전고점 비교 : 상승장에서의 가격 천장 차이를 비교

   - 상승폭 비교 : 전저점 대비 전고점 = 수익을 비교

4. ‘전세가’ 로 보는 좋은 단지 보는 법

 1) 전세가가 꾸준히 우상향 하는 단지인지?

   - 즉, 실수요가 꾸준히 받쳐주는 곳인지 보자

 2) 현 전세가가 과거 매매가를 추월하는 단지인지?

   - 이런 단지는 수익률이 의미 없을 정도로 보유 부담이 없음

     (단, 시세 차익이 적을 수도 있음을 유의하기!)

 3) 전세가가 10년 동안 2배가 되는 곳인지?

   - 평생 보유해도 될 단지. 압도적 선호도가 있어야 가능

5. 내게 맞는 단지 선정하는 방법

  1) 감당 가능 여부 : 내 실력과 돈으로 감당 가능한가?

  2) 포트폴리오 : 내가 갖고 있는 단지보다 더 좋은 방향인가?

  3) 투자금 : 내 투자금으로 할 수 있는 Best 인가?

  4) 저평가 : 내 앞마당의 단지 중 가장 저평가 된 단지인가?

[꼭 적용해 보고 싶은 부분]

1. 단지 분석법 !

 - 시세분석을 하면서 가치 대비 저평가 되어있다고 판단된 단지부터

   단지 분석 시작하기

 - 메인지표 3가지 / 보조지표 3가지 정리 하기

 - 내 생각 남기기

 - 그리고 과제 완료하기!

2. 다음달 임보에 적용해볼 것

 - 생활권별 주요 키워드와 가격결정요소 정리하기

 - 생활권별 가격 정리, 한 판으로 보기