[서울투자기초반] 3강 프메퍼님_ 단지분석 강의 찢었다.. 🔥

안녕하세요. 집사지니입니다 ! 

월부 생활 3달차 인데요, 

강의 후기를 적는게, 어디까지 적어도 되는지? 어디까지 노출되어도 되는지? 를 신경쓰다보니, 

막상 후기를 적을때 놓치는 부분들이 많았던것 같아요.

그런데 이번 프메퍼님 강의를 듣고보니, 정말 잊기 전에 기록하기, 나에게 적용할 점 찾기. 에 대해서 와닿아서

강의 후에 바로 후기를 남기게 되었습니다.

내용이 정말 많았는데, 꼭 기억해두고 싶은 부분들을 옮겨적어 봅니다.

훌륭한 강의 감사드립니다. 

단지분석에서 체크해야 할 3가지 (한 페이지 만들기)

1. 가치: 중장기적으로 팔지 않아도 될 가치있는 단지인가?
   (직장, 교통, 학군, 환경+선호도)
    
2. 가격: 저평가, 현재 가치 대비 가격이 싼가? 현재 가격의 수준에 대한 판단이 가능한가?
   - (매매호가, 전세호가, 실거래가)
   - 단지 선호도 비교를 위한 보조지표 3가지

시 작점- 상승시작점(빠른 회복과 상승)

시 세차익- 수익(전저점 대비) 

전 고점- 가격의 천장 차이

  3. 투자금리스크: 전세세팅, 전세 수요가 있고 충분히 세팅이 가능한 단지인가?

나에게 맞는 단지 찾는 방법

우선순위는 더 좋은 가치, 마음 놓고 보유할 수 있는 단지.

전세(=실수요가치)가가 꾸준히 우상향 하는 곳.

실수요가치 = 한 곳에 오래 정착할 수 있는곳 = 초중고 모두 있는 곳.

투자 운영하기에 방 2개 있는 곳은 입주자가 계속 바뀌어 신경쓸 게 많다. 

전용 84는 오래 살고 싶은 곳!!!!

그렇다면 전세가는 어떻게 보면 되나?! 

1. 전세가가 꾸준히 우상향 하는 단지냐?
2. 현 전세가가 과거 매매가를 추월할 수 있는 단지냐?

3. 전세가가 10년 간 2배가 될 수 있는 단지냐? 

   →자식의 자식의 자식의 자식까지 물려줄 수 있는 단지 찾기.
   
   심화)  앞마당 내 투자하기 좋았던 단지들 공통점/차이점 찾기.

   전세가가 2배 되는 단지와 되지 못하는 단지 ←→ 전세가 매매가 넘은 단지 
   가치= 확실한 선호도를 갖는다면, 전세가가 높아진다. ex. 초역세권, 학군지, 대장단지
   가격= 당시 전고점 아래로, 저평가 된 가격대여야 많이 오를 수 있다 ex. 서울 수도권 바닥인 12년대 기준 4억대
   투자금= 적을수록 유리하다. 매매와 전세가 딱 붙어있어, 기회를 오래준 단지
   과연, 내가 이 때 1억이 있었다면 어디에 했을까? 감정 넣어서 찾아보기!
    

    

나에게 맞는 단지 선정법(Yes or No)

1. 감당 가능한가? 실력은? 돈은? 현재 가격 수준을 보고 앞으로 나에게 무슨일이 벌어질 지 안다.

1) 전고점 대비 하락률 높고 선호도가 높은 지역- 저평가지역 (소액투자자) 
→ 싸고, 시세차익 볼 수 있음. 그러나 작은 시세차익, 흐름이 늦게 올 수 있다.

2) 전고점 대비 하락률 낮고 선호도 높은 지역- 똘똘한 한채 or 비싸지 않은것 (가치투자자)
→ 가성비 투자 가능하고, 갈아타기 용이, 추가 투자에 놓음. 상승폭이 상급지 보다 적을 수 있다. 

  
2. 포트폴리오 상 현재 갖고 있는 단지보다 좋은 방향인가?  계속 가져갈 수 있나?
 전고점 이하 비싸지 않거나 (>) 전고점 대비 -20%이하 싼 것이거나.  

3. 투자금 중 Best 단지인가?
앞마당 적어서 모르겠다면? 어차피 모르니까. 확실히 싼 것. 전고점 -20%
앞마당 늘려서 공부한 후에 더 가치있는것 찾아서, 전고점 이하 비싸지 않은것 사거나, 

4. 내가 아는 단지 중 가장 저평가 된 단지인가?

1번부터 막힌다면? 2번부터 막힌다면? 투자하지 않는다. 

투자는 아는만큼 할 수 있다.

좋은 자산을 10년 보유할 수 있는 선택을 할 것

향후 서울 수도권 가치성장투자 방향과 액션플랜

1. 나의 보유 가능 금액을 파악하고 매수하고자 하는 단지의 목표가격 범위와 투자금을 미리 확인한다.

2. 단지 전세 트레킹과 관심 단지를 시세 트레킹한다. 

   1) 단지정보, 
   2-1) 매매전고점 전고점 대비 금액, 2-2) 평균 전세가율이상~ 최고 전세가율은? 

   3-1)현재 매매 전세가격, 3-2) 전세 개수 → 내 투자금 범위 내로 들어오는지 체크!

3. 전세 물량 줄어들고, 전세 가격 하락 멈추는 시점= 투자 적기

   매도자분이 이사가는 이유가 (새 아파트 이사, 기존 주택 처분, 근저당, 전세금 못돌려줌) 있다면, 네고가 가능한 물건일 수 있다. 

4.  이 투자금 Best 인가? 검증하기. 단, 연식, 평형 통일 시키고 비교 단지 평가.

 

단지분석에서 체크해야 할 3가지 (한 페이지 만들기)

가치: 중장기적으로 팔지 않아도 될 가치있는 단지인가
(직장, 교통, 학군, 환경+선호도)
 

가격: 저평가, 현재 가치 대비 가격이 싼가? 현재 가격의 수준에 대한 판단이 가능한가?
- (매매호가, 전세호가, 실거래가)

- 단지 선호도 비교를 위한 보조지표 3가지

시 작점- 상승시작점(빠른 회복과 상승)

시 세차익- 수익(전저점 대비) 

전 고점- 가격의 천장 차이