수도권 투자를 위해서 이것을 챙기셔야 합니다(feat, 가치판단법) [쩡봉위]

"수도권 투자를 위해 

전고점만 믿으면 되는것 맞나요?....."

"전고점을 참고하는데 뭔가 이상한데요.."

"전고점 대비 하락률 유효할까요????..."

안녕하세요 쩡봉위입니다.

투자를 하거나 준비하시면서

임장은 잘 다니고 계신가요?

약간은 임장다니기 더워지는 계절이

다가오는데요.

건강 유의하시어 다니셨으면 좋겠습니다.

수도권 투자를 준비하시다보면

흔히들 참고하는 부분이 전고점인것 같습니다.

아무래도 전고점은 이전 상승장의

정답지처럼 생각이 드는 것들이

있어서 참고하면서

투자를 고민하기도 하는 것 같습니다.

마치 어렸을 때 수학문제를 풀다보면

정답지를 옆에 놓고 펴던 기억처럼

활용하는 부분 인데요.

(저만 그런거 아니죠....?)

실력을 늘리려면 정답지를 보지않고

스스로 풀어보고 고민을 해야한다고

많이 얘기를 들어보았던 것 같습니다.

마찬가지로 전고점을 의존하지않고

(참고는 하지만..)

왜 그러한 가격의 힘을 보여줬는지

고민해보고 판단해보아야

실제 수도권에서 기회가 왔을 때

결정하고 가치하여 우선순위에 따라

투자를 결정할 수 있지 않을까

생각이 들었던 부분입니다.

이전 전고점에 대해서 생각해볼 수

있는 것들을 나눠볼 수 있는 것들에 대해

함께 얘기해보고자 합니다.

1. 입지가 개선되는 곳

수도권에서 입지는 교통,환경,일자리등이

개선됨에 따라 변화하기도하는데요.

이에 따라 지역에 반영되는

가치도 달라지게 됩니다.

예시를 가져와보겠습니다.

수지구에 있는 죽전동과 풍덕천동인데요.

둘다 서울 출퇴근을 하며 거주하기에

가성비지역이라 생각이 드는데요.

실제 물리적거리는 비슷하지만

시세흐름은 다르게

흘러가는 것을 볼 수있습니다.

실제 두개의 단지를 살펴보면요.

심지어 평형도 다른 두 단지입니다.

평형도 큰 도담마을 아이파크 84가

더 나은 선택이 될 것 같지만

전고점을 참고해보면 아래와 같습니다.

한성 20평형이 2016년 전후로 매매가를

도담마을아이파크 30평형을 뛰어넘게되는데요.

신분당선이 반영되면서

강남접근성이 획기적으로

개선되었습니다.

해당하는 요소와 재건축의

호재가 반영되면서 가격상승이

드라마틱하게 나타난 부분입니다.

전고점을 참고했다면

도담마을 아이파크가

더 나은 선택이 되었겠지만

위에 그래프에서도 알 수있듯이

전고점을 뛰어넘는 호재가 반영되어

수지 한성이 더 높은 가격상승을

보여주었음을 알 수 있었습니다.

중요한 것은 전고점을 참고 했지만

여기에 더해 임장을 가고

임장보고서를 작성해보면서

가치판단을 스스로 결정해서

내려보고 의사결정과정을

만들었다면 보다 나은 선택이

되었다는 점을 알 수있는데요.

따라서, 전고점을 참고하되

스스로 입지를 판단하고 가치와 가격을

연결해보고 투자로 고민하는

과정이 매우 중요한 부분임을

이전에도 알게되었습니다.

2. 급지에 따른 선택

흔히들 급지가 높은 곳이면

더 가치있는 곳이라고

생각하기 쉬운 것 같습니다.

아무래도 급지는 입지가치를

반영한 요소이다보니 그러한데요.

입지적 가치외에

고민해보아야 하는 부분을

생각해보게되었습니다.

두개의 단지를 가져와보면요.

분당과 수지(죽전)에 있는

두개의 단지입니다.

급지는 분당이 죽전보다

더 높기는 하지만요.

비슷한 위치의

두단지를 비교해보겠습니다.

분당의 단지는

방3개 화장실 1개 복도식 20평대

죽전의 단지는

방3개 화장실 2개 계단식 30평대

구조나 평형을 보면

죽전이 나을수 있지만

실제 가격흐름은 비슷하게 가는

부분이 있습니다.

죽전힐스테이트가 먼저 치고올라가지만

결국 시간이 지나 분당이 가치를 찾아감에

비슷한 가격흐름을

보이게 됩니다.

그렇다면 전고점을 참고할 때 비슷한

가격을 보이기에 어떤 걸 선택했어도

괜찮았을까요?

전세가의 흐름을 보면

새터마을 힐스테이트가 더 높은

부분을 알 수가 있습니다.

우리는 투자금을 줄여서

자산을 쌓아가는 투자자의 관점에서는

전세가가 잘받쳐 주어

투자금을 줄일 수있는 단지가

수익률의 측면에서는 더 나을 수가 있는

부분도 있습니다.

여기에 더해서 매매가의 상승은

결국 매도 시점에 차익을 거두는

부분이기에 전세가가 안정적으로

받쳐주어서 시스템으로 만드는 것도

유의미한 부분이기에 이런 점도

고민이 필요한 부분입니다.

단순히 전고점만 참고하는게

아니라 실제 현장을 가보고

복합적으로 생각해볼

필요가 있는 부분입니다.

3. 물리적 위치의 중요성

마지막 부분은 물리적위치를

확인해야하는 부분입니다.

교통의 호재등으로 접근성은

개선될 수있으나 변하지않는

부분도 있다는 것입니다.

의왕에있는 단지를

가져와보겠습니다.

인덕원역을 나름 이용가능한

초신축의 단지입니다.

여기에 더해 GTX,인동선,월판선 호재가

인접해있기에 영향을

받은 단지이기도 한 부분이 있습니다.

실제 전고점을 비교해보면

강동구의 신축단지보다 전고점이

더 높은 것을 알 수있습니다.

전고점을 볼 때에 엘센트로를

선택할 수 있지만 중요한 것은

왜 이 가격을 형성했는지 아는것도

중요한 부분이라 생각합니다.

결국 중요한 것은 임장 및 임장보고서를

통해서 가치판단하는 과정이

이런 시행착오를 막아줄 수 있기도하고요.

이렇듯 전고점을 통해서

의사결정을 판단하고 생각을 하게되면

놓치는 부분에 대해서 생각해보았는데요.

해당 예시에 나온 지역이나 단지는

일부이지만 수도권 투자를 지금 준비하시거나

앞으로 계획하고 있다면

분명히 적용될 부분입니다.

수도권 투자를 준비하고 투자를 한다면

투자금이 많이 들어가는 만큼 신중하게

생각하고 행동할 수밖에 없는 부분도 있는데요.

결국 중요한 것은 내가 가치를 판단하기 위해

보았던 발걸음과 지역을 이해하기 위한

시간을 믿는것도 필요한

부분이라 생각합니다.

이런것들이 이어져

더 나은 선택에 대해 고민해보고

스스로 가치판단과 결론이 있어야

빠르게 의사결정을하는데 도움이 되는 부분도있습니다.

또한 이런 고민들이 물건을 매수하고

지켜나가는 것에 있어서도

확신과 의미를 부여해줍니다.

물론 판단하고 결론을

내리는 과정이 어렵기도한데요.

그럼에도 이전보다 더 나은 선택지를 위해

고민하는 과정이 결실로

이어질 꺼라 생각됩니다.

수도권 투자를 위해 고민하고 결정하거나

준비하시는 분들에게

도움이 되셨으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

댓글과 공감은 저에게 큰 힘이 됩니다.