중소도시에 투자한 소중한 1호기, 1년만에 2천만원 손해보고 매도했습니다[구르구르망]

안녕하세요

꿈꾸는대로 행동하는 투자자

구르구르망입니다

제목 그대로 1년만에 1호기를 매도했습니다.

월부에서 그토록 망하지 않는 투자를 배워왔는데

어째서 손해를 보는 결과가 나왔을까 의문이 있으실텐데요.

결론적으로 저는 이 투자를 통해 가장 많은 수익을 얻을 수 있었습니다.

반드시 팔아야만 한다.

세금절약을 위한 전략

24년 5월 매수한 1호기 이전에 저에겐 0호기가 있었습니다.

그리고 최근에 0호기를 매도하고 상급지의 신축으로 갈아타기를 시도했습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/11472790

그리고 남아있는 1호기.

예상해본 시나리오는 다음과 같았습니다.

1)1호기를 남겨두고 2호기 만들기: 아직도 저렴하기 때문에 기다린다면 반드시 올라갈 것이 예상되는 1호기. 수익은 최대 6천~7천 정도 예상. 하지만 조정지역에서의 8%의 취득세를 준비해야 함. 억 단위의 취득세 예상

->가용자산을 넘어선 최악의 상황

2) 1호기가 매도가 안될경우 부모님에게 명의이전

-> 친족간의 거래, 거래비용, 상속 이슈. 명의는 해결되었지만 자유롭지 않은 선택. 차악

3) 1호기를 조금 손해보더라도 매도 후 1주택으로 1급지 입성

-> 예상되는 최대 손실액은 약 3천. 하지만 취득세에서 충분히 이익을 볼 수 있음

4) 1호기를 손실없이 매도 후 1주택으로 1급지 입성

-> 가장 좋은 시나리오.

1,2번은 어떤 방법을 쓰더라도 감당하기 어려운 리스크이기에

결국 3, 4 번의 시나리오를 만들어야 했습니다.

10월 잔금일 전까지는 반드시 매도를 해야 합니다.

하지만 시장상황은 생각보다 좋지 않았는데요.

A중소도시는 올해 초부터 가격이 점점 흔들리고 있었고

1호기가 있는 곳에서 2km도 떨어지지 않은 곳에는

약 2천세대의 대규모 공급이 예정되어 있었습니다.

아무리 1호기가 해당 생활권 내의 대장아파트이지만

20년 가까운 연식에, 상위 생활권도 아닌 이상

버텨낼 수 있을리가 없었습니다.

아직 입주의 영향이 시작되진 않았지만

언제 어디서부터 영향이 시작될지 경험해보지 못했기에

저는 최대한 빠르게 상황을 탈출해야겠다 결심했습니다.

세입자에게 팔아볼까?

세입자는 젊은 부부로 이제 막 돌이 지난 아이가 있었습니다.

그래서 친정부모님이 계시는 단지에 세를 들어 살고 있었습니다.

무엇보다 들어온지 1년밖에 지나지 않은 시점에 갑작스레 주인이 바뀐다하면

세입자가 거주불안을 느낄것 같았고, 상황상으로도 세입자가 매수를 하는게 가장 유리했습니다.

매수가보다 약 2천만원 정도 저렴하게 판다면

저로서는 손해이지만 단지내에서 가장 저렴한 가격이었습니다.

그리고 로얄동 로얄층이었으니 조건은 충분히 괜찮다고 생각했습니다.

그런데.. 부사님을 통해 들려오는 이야기는 그리 좋지 않았습니다.

'세입자가.. 말도안되게 가격을 낮게 불러서 이건 좀 아니다 싶어서 거절했어요...'

세입자는 제가 제시한 가격에서 500만원을 더 네고를 해달라고 했습니다.

이미 마음먹은 매도 가격에서 1천만원 낮게 제시를 했는데 500만원이라니.

그리고 단지 내에서도 이런 조건의 매물이 이미 2천만원 더 비싸게 호가가 나와있는 상황.

아직은 잔금일까지 시간이 있어서 바로 ok를 하기는 애매했습니다.

그래서 정말 매수 의사가 있는것인지 확인해보기로 했습니다.

나 : 안녕하세요. 집주인이에요. 이번에 상황이 이러이러해서 죄송하지만 매도를 해야 할 것 같아요.

부동산에 내어놓기 전에 말씀도 드려야 할 것 같고, 오래 거주하실거라면

저렴하게 매수하시는게 더 나을 것 같아서 말씀드렸는데 혹시 생각이 없으신가요?

세입자: 안녕하세요~

사실 집에 하자가 많아요~ 베란다 타일도 들떴고, 확장도 안된 집이기도 하고,

그리고 집 자체가 오래됐잖아요~ 여기저기 손볼곳이 한두개가 ~~~~(블라블라~~)

~~ 제가 금융권에 10년이상 일했는데 금리가 어쩌고~~

~~ 여기 살때부터 말리고 싶었어요. 여긴 투자가치가~~

(하......요것봐라...^^)

여러가지 이야기가 오갔지만

500만원을 깎아주더라도 깔끔하게 마무리될 것 같지않아서

그 가격으로는 어렵다는 점을 양해를 구하고 죄송하다 말씀드렸습니다.

그리고 최대한 세입자들의 시간을 맞춰서 집을 보여줄 수 있게 부사님과 조율해볼테니

잘 보여달라고만 부탁드렸습니다.

얼마에 팔아야 좋을까?

"선생님, 이거 이 가격이면 못팔아요. 아무리 RR이지만 기본형이고.. 세도 너무 길게 남았고.."

매수했던 가격과 거의 비슷하게 부동산에 내놓았습니다.

하지만 시장상황이 좋지 않다보니 손님도 없었고, 비슷한 가격의 매물이 5개 이상 나와있었습니다.

여기저기 부동산에서 사람들을 끌어모아주시던 사장님도 조금 지치셨는지

가격을 내려서 광고해보자고 연락을 하셨습니다.

입주를 피해서 2년 6개월 전세계약을 했던 것이 독이 되었습니다.

1년 6개월이나 전세가 남아서 실거주자들은 RR임에도 당장 입주를 할 수 없다며

집만 보고 가격조정에도 적극적이지 않았습니다.

" 사장님 조금만 더 기다려볼게요.ㅎㅎ"

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상황을 낙관한 것은 아니었지만

무작정 가격만 내리는건 답이 아닐것 같았습니다.

세입자에게 제시했던 가격은 나름 마지노선이었기에

그 이하로 먼저 조정하는 것은 지금의 고려사항은 아니었습니다.

'정말 안팔리면 어떻게 하지?'

걱정과 불안을 가지고 약 3주간 시장을 지켜본 결과

현재 내 물건을 받아줄 사람은 '투자자'밖에 없다는 결론을 내리게 되었습니다.

투자자에게 매력적인 것은 절대가와 투자금.

그렇다면 이제 승부를 보아야 합니다.

"사장님 가격을 좀 내릴게요. 1200만원만 낮춰서 광고해주세요. 투자자 눈에 띄게요"

"그리고 가격 조정하는 시간은 목요일 오전으로 부탁드립니다."

1,200만원을 낮췄던 것은 해당 단지의 매물이 모두 X.5, X.6천만원등 천만원 단위로 나와있었고

최저가의 매물이 X.5천만원이었던 바로 제 것이었기 때문입니다.

(가격은 실제와 다르게 임의로 설정했습니다.)

단순하게 1천만원을 내리면 눈에 띄지 않을 뿐더러 가격경쟁이 시작될 수도 있고

애매하게 800만원으로 끝자리를 맞추면

적어도 누군가의 기억에 남을만한 가격이지 않을까 싶었습니다.

그리고 목요일 오전에 요청을 했던건 제 물건을 받아줄 사람이 투자자밖에 없었기 때문입니다.

투자자라면 주말에 보고 결정을 하게 될 터,

평일에 충분한 시간을 주어 다른 매물에 마음을 뺏길 틈을 주지 않아야겠다 싶었습니다.ㅎㅎ

그리고 세입자에게도 스케줄 조정할 시간을 주어 반드시 주말에 매물을 보고 결정을 하게 만들 필요도 있었습니다.

약 3시간 후.

"손님 붙었어요! 내일 바로 집 보러 오신대요!!"

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이후 상황은 빠르게 진행되었고

금요일 저녁에 집을 보고 바로 계약의 의사를 표하였습니다.

그와중에 약간의 가격조정이 있었고,

세입자에게 제시한 금액보다도 100만원 낮은 가격이지만 흔쾌히 매도하기로 하였습니다.

마지노선보다 100만원 낮은 금액이, 앞으로 매수자가 나타나지 않아서

전전긍긍하며 마음졸일 일 보다는 차라리 더 낫다고 생각했기 때문입니다.

가격을 조정했던 전략이 먹힌것인지 아닌지 잘 모르겠지만

적어도 제 물건은 꽤 매력적이었기 때문에 무작정 가격을 낮추는 것은 능사가 아니라 생각했습니다.

전세도 다른집보다 더 높게 설정되어 있고, 전세만기 시점도 입주를 피해서 잘 설정해놓았고,

그리고 무엇보다 RR인데!!!!!!ㅋㅋ

단돈 2천 갭에 이런 물건이 어디있다고!!!!!!!!ㅋㅋ

(좋은 조건의 매물을 사는게 중요하다는 걸 이렇게 배웁니다^^)

매도를 통해 배운 점

▶ CEO의 마인드

지금의 갈아타기 전략은 양파링님의 투자코칭으로 완성할 수 있었는데요.

멘토님이 가장 걱정했던 것은, 1호기를 손해보고 팔아야 할 수 있는데

과연 마음이 감당할 수 있을까 하는 부분이었습니다.

솔직히 며칠은 너무 싸게 판게 아닌가 속상하기도 했습니다.

하지만

지방 매물인만큼 매일 면밀히 시장을 살필수 없다는 점,

기회를 놓쳤을 경우 발생하는 비용보다 더 나은 선택이라는 점,

다른 매수자라는 막연한 기대감보다 정해놓은 시나리오에 충실하게 행동했다는 점,

여러 선택의 기로에서 저는 정답이 아닌 조금 더 나은 선택을 하며 방향을 잡아나갔습니다.

당장은 손해를 보았지만, '이익'과 '손해'라는 계산기를 두들기지 않았고

미래를 위한 시나리오를 선택한다는 단단한 마음을 경험해볼 수 있었습니다. 

그리고 결론적으로는 0호기를 비과세에 매도할 수 있었고

갈아타기에서는 취득세를 절반이상 아낄 수 있었습니다.ㅎㅎ

▶성장통이 필요한 갈아타기

갈아타기의 원칙은 더 나은 자산으로 나아가는 것을 기본으로 하는데

저는 이 경험을 하기 전까지는 그 의미를 제대로 이해하지 못했습니다.

더 좋은 확실한 자산으로 갈아타기 위해서는 꽤 높은 허들을 넘어야 하고,

그 허들이 높을수록 감내해야 하는 고통은 비례해서 커질 수밖에 없습니다.

허들은 저와 같은 손해일 수도 있고,

몇년을 인내하며 자산을 키워가던 노력의 시간일 수 있습니다.

n호기를 사는것보다 오히려 갈아타기를 결심하는 순간의 성장통이 더 클 수 있다는 점을 깨달았고,

아직 까마득히 멀리있는 목표에 도달하기 위해서는 실력과 체력을 부지런히 키워야겠다 생각했습니다.

▶ 지방 매물의 매도기준

계약서를 쓰고 약 2달이 지난 지금까지

해당 단지에는 제 물건이 가장 낮은 거래가로 남아있습니다.

아쉬운 마음도 들지만 다른 부분에서 충분한 이득을 보았고

매수인 또한 저렴하게 투자를 할 수 있어서 좋아했습니다.

수도권시장처럼 특별한 입지적 장점이 없고 수요도 다양하지 않은 지방시장이라면

내 욕심을 조금 줄이고 상대방에게도 이로운 거래를 하는것이 핵심이지 않을까 싶었습니다.

지방에 투자하면 무조건 소액으로 높은 수익률을 얻을 수 있을것이라 여겼는데

오히려 차분하고 보수적으로 시장을 대하는 자세로 임해야겠다고 다짐하게 되었습니다.

아쉬운 점

모든 과정이 만족스럽지는 않습니다.

갑작스레 매도를 결정했기 때문에 시장에 대한 이해가 부족했고

여러 부동산에 내놓는다던가, 내 물건을 1등으로 팔아줄 부사님을 찾아본다던가

다른 생활권에 있는 부동산에 브리핑을 한다던가의 전략을 전혀 실행해보지 못했습니다.

그리고 내 물건을 너무 방치하고 있었습니다.

전세 만기가 끝날때 팔아야지~ 아직 시간 많이남았네! 하면서

내 자산을 어떻게 운영해야 할지 전혀 고려하지 않았었습니다.

시장은 언제나 움직이고 있고, 나의 상황도 언제나 변화할 수 있다는 것을 배운 이번 투자를 통해

무작정 앞마당만 넓혀가는 식의 투자가 아니라, 보유하고 있는 자산을 고려한 방향성을

함께 고려하며 투자를 지속해 나가야겠다고 다짐하게 되었습니다.

우여곡절이 녹아있는 1호기 이지만

소중한 경험을 할 수 있었던 이 순간에 감사합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다♡

+EPISODE

매도가 된 후부터

세입자가 주말마다 매수할 집을 알아보고 다닌다며

매우 바쁜 시간을 보내고 있다는 부사님의 이야기.. 속닥속닥..

여러분, 집주인의 호의를 의심하지 맙시다!!!ㅋㅋ