1주택자인데 이걸 안 했다? 집 팔 때 세금 2배로 맞습니다.

“집 팔고 세금 두 배 나왔어요.”

전입신고 하나 까먹었다가, 그야말로 세금 폭탄이 떨어졌다는 이야기,

부모님과 등본이 같이 있었다는 이유로 몇 천만 원을 더 냈다는 이야기,

이런 부동산 세금 에피소드는 종종 괴담처럼 돌아다닙니다.

집값이 크다 보니, 세금도 상상 이상인데

어쩌다가 깜빡한 단 한 가지 실수로 세금이 몇 배가 되어 돌아온다면…?

상상만 해도 끔찍합니다. 

그래서 오늘은 부동산 세금에 대해 정말 제대로 알아보고자 하는데요.

부동산, 상속 증여 부야 세무사이며

책 <국세청도 모르는 상속 증여의 기술>의 저자인

공찬규 세무사님에게 부동산 ‘세금 폭탄’에 대해 물어봤습니다. 

오늘 이 글을 다 읽고 나시면

여러분들께서 집을 살 때, 보유하고 있을 때, 팔 때,

모두 알아야하는 실생활 세금과 양도세까지 깔끔하게 알게 되실 거예요!

세무사님, 우선 부동산에 세금은 굉장히 많지 않나요?

사실 부동산 세금은 따져보면 총 세 가지 종류가 있어요.

취득세, 보유세, 양도세 이렇게요.

집을 살 때 내는 세금이 취득세,

보유하고 있을 때 내는 세금이 보유세(재산세나 종부세),

집을 팔 때는 양도세를 내야 하죠.

여러분께서 부동산이나 주택을 투자하실 때

가장 먼저 부딪히는 세금은 취득세입니다.

그래서 취득세부터 잘 아셔야 하는데요.

취득세는 아래와 같이 중과를 피할 수 있어요.

무주택에서 1주택 갈 때,

1주택에서 2주택 갈 때는 중과가 되지 않거든요.

물론 2주택 갈 때 조정 지역일 경우는 8% 부과가 되지만

종전 주택을 3년 내에 팔면 1~3% 세율을 적용받을 수 있습니다.

그래서 2주택까지는 취득세 중과를 피할 수 있어요.

하지만 3주택, 4주택부터는 중과가 됩니다.

(일반적인 취득세율보다 더 높은 세율로 세금을 부과하는 것)

그래서 취득세율 때문에 다주택자분들이

더이상 주택 취득을 잘 못하는데요.

가장 조심해야 할 부분이 취득세 주택수는 주민등록등본 기준으로 계산해요.

어머니가 건강보험 피부양자라서, 우리집에 전입해있다거나

주택 취득 시 부모님과 내가 동일 세대로 돼 있으면

우리 주택 수가 합산이 돼서 취득세가 과세되거든요.

이런 경우가 사실 많아요. 

나는 무주택자인데, 부모님은 다주택자일 경우,

어쩌다 등본에 같이 있을 때 하필 주택을 구매하면 나는 엄청난 중과를 받게 되는 거죠.

전입 신고 하나 때문에 4주택자 12% 세금을 낼 수도 있는 거예요.

법에 취득 당시 주민등록등본으로 판단하겠다고 되어있기 때문에

집을 마련하실 때는 반드시 세대분리하고, 등본을 확인하시길 바랍니다.

그 외에 오피스텔은 주택수 상관없이 취득세가 4%로 고정돼 있어요.

그래서 다주택자가 취득하기에 좀 유리한 면이 있죠.

반대로 무주택자인데 오피스텔을 취득하면,

다주택자와 똑같이 4% 내야하니까 유리하지 않죠.

그럼 집을 보유하고 있을 때는 어떻게 절세할 수 있을까요?

주택 공시가격에 0.2% 정도 보통 나오는데, 사실 재산세는 피할 수 없어요.

재산세가 부담이 크기 보다 종부세가 좀 더 큰데

종부세는 1주택자가 공시가격 기준, 12억 이상 보유해야 납부하고

다주택자면 공시가격 기준, 9억 이상 해야 납부하기 때문에

웬만한 다주택자가 아니면 종부세를 크게 신경쓰지 않아도 돼죠.

종부세 시기에 따라 급매가 나오기도 한다고 들었어요.

가급적이면 등기를 5월 말쯤에 넘기시는 게 좋아요.

6월 1일 이후로 넘기면, 

내가 주택을 팔더라도 보유세, 종부세를 내가 다 보유해야 해요.

종부세 기준이 6월 1일 보유하고 있는 사람이 내는 것, 으로 돼있기 때문이죠.

그래서 5월 31일에 팔았으면 종부세, 보유세 안 내도 되고

반대로 내가 6월 1일에 샀으면 그 해 종부세, 보유세를 다 내야 하죠.

집 팔 때 양도세도 절세 꿀팁이 있나요?

양도세도 1세대 1주택자는 비과세를 해줍니다.

비과세를 전부 해주는 것은 아니고,

양도가액이 12억 이하면 전액 비과세 해줍니다.

그런데 예를 들어, 20억이면 12억 초과하는 분인 8억에 대해서만 세금을 내면 돼요.

저는 1주택자 분들은 양도세 걱정을 크게 안하셔도 괜찮다고 생각해요.

왜냐하면 장기보유공제 라는 제도가 있어서,

내가 거주를 하지 않는 집을 1년 보유할 때 2%씩 최대 30%까지 장기보유공제가 돼요.

10년 보유하면 80%까지 장기 보유 공제가 가능합니다.

내 과세 금액이 10억이다 하면

80% 장기보유공제 받으면 2억만 과제 받는 거죠.

양도세 절세 방법은 내가 다주택자인 것보다는

똘똘한 한 채를 가지고 오래 거주하고 파는 방향이 장기보유공제에 따라 좀 더 좋죠.

1주택자 분들이 양도세에 대해 꼭 외워야 할 부분이 있을까요?

1주택자시라면 내가 취득한 지역이 비조정 지역이라면 2년 이상만 보유하면 되고

조정 지역이라면 2년 이상 보유하고 거주까지 해야 비과세가 돼요.

현재 사실상 조정 지역은 강남3구와 용산 뿐이니

그 곳들 제외하고는 2년 이상만 갖고 있으면 양도세 비과세를 쉽게 받을 수 있죠.

여기서 집을 살 때 기준으로 ‘비조정’ ‘조정’ 지역 기준이 결정됩니다.

갈아타려면 1세대 2주택이 될 때가 많은데 어떻게 비과세를 좀 받을 수는 없나요?

갈아타기 할 때 일시적으로 1세대 2주택이 되는 경우가 많죠.

세법에서는 그래서 일시적 1세대 2주택자에게도 

동일하게 1주택자하고 동일한 양도세 비과세 혜택을 주고 있어요.

단, 조건이 있는데요.

첫째, 신규 주택은 기존 주택 취득 후 1년 후 취득 해야 합니다.

둘째, 신규 주택 취득 후 3년 내 기존 주택을 팔아야 합니다.

최근 부동산 카페에서 이슈가 됐던 이야기가 있는데..

3주택자였던 분이 한 채를 팔고 일시적 1세대 2주택자 비과세가 되냐 아니냐였는데요.

이건 양도 시점을 따지기만 하면 됩니다.

다주택자였다가 몇 개 주택을 팔아서

일시적 2주택 조건을 만족한다면 비과세가 가능합니다.

꼭 알아야 하는 양도세 주의사항이 궁금합니다.

양도세는 수천만원이지만 비과세를 받는 부분이라 

국세청에서 면밀히 보고 비과세 추징하는 경우도 종종 있어요.

최근 세수가 부족하면서 추징 관리를 국세청이 엄격하게 하고 있기도 합니다.

부모님과 함께 실제 거주하면서

양도세 비과세를 받으시려면 좀 조심하셔야 합니다.

그 정도로 양도세 비과세가 굉장히 큰 혜택인가요?

양도세 비과세를 받지 못하고 일반 과세로 집을 팔면 어떻게 되는지 시뮬레이션을 말씀드릴게요.

비과세를 받지 못하고 일반 과세로 팔면

양도 차액이 1억일 때, 양도세 2천만원 정도 되고요.

양도 차액이 5억일 때, 양도세 1억 5천만원 정도 돼요.

양도세 최고 세율이 지방 소득세 포함하면 50%가 넘거든요.

내가 번 차액의 절반 이상을 나라에 넘겨야 하는 거죠.

결국 세금이란, 세대분리, 등본 같이 

작은 것 하나를 놓치거나 하면 

몇 천만원짜리 실수를 치르실 수 있다는 점, 잊지 않으시면 좋겠습니다.

어떠셨나요?

오늘은 전입신고 하나로 세금이 몇 천만 원까지 늘 수 있는 현실부터

조정지역, 세대분리, 종부세, 양도세 비과세 조건까지,

집을 사고 팔며 꼭 알아야 할 부동산 세금의 핵심만 정리해봤는데요.

집 한 채만 있어도 세금은 억 소리 날 수 있는 만큼,

몰라서 손해 보지 않도록 미리 알고 준비하는 게 최선입니다.

앞으로도 실생활에 도움 되는 정보만 골라

꼼꼼히 정리해서 전해드리겠습니다.

그럼 다음 이야기에서 또 만나요.

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