용의머리, 뱀의꼬리 어디가 더 나을까? [도리밍]

안녕하세요 도리밍입니다:)

어제 실전반 조원들과

줌터링을 하면서

용의 꼬리, 뱀의 머리

단지들을 비교하면서

어디가 더 나을까?

이야기 나누어 봤는데요

우리가 투자를 할 때

어느 순간 급지에 매몰되어

좋은 것은 다 날아가 버렸잖아...

나 OO구에 여기라도 사야하지 않을까?

이런 생각을 하게 되지 않으신가요?

그럼 어디까지 투자를 했을 때

나의 투자에서 땅의 가치를 챙기면서

더 나은 투자를 하는 것일까?

생각해보게 되었습니다

상도삼호 VS 관악우성

어제 이야기를 해보았던 두 단지입니다

과거에 저도 동작구에 상도삼호 정도면 괜찮지 않을까?

고민했었는데 관악구를 알고 나니

중간 정도 선호를 가지면서

오히려 거주 편의성이나 교통이 중요한

상도, 봉천 생활권에서는

관악우성이 더 나을 수 있겠다

결론을 냈었습니다

또 비슷한 곳으로

이거라도 사야하지 않을까의 결정체!

흑석동양이 있었는데요

현재 24평 중층 기준 10억 중반에 나와있는데

수리비용을 포함하면 10억 중후반을

예상해야할 것 같습니다

3급지 용의 꼬리와 4급지 대장들을 붙여봤을 때

현재 4급지 대장은 10억중반-후반까지

비슷한 가격구간이지만

지난 상승장에서 임팩트는

흑석동양보다 엄청났었습니다

이렇게 생각할 수도 있을 것 같아요

땅의 가치는 흑석동양이 더 좋잖아요?

네, 맞습니다

흑석동의 땅이 4급지의 대장보다도 좋지만

우리는 전세 레버리지 투자를 하기 때문에

전세 상승분을 통해 재투자도 해야하죠?

아래와 같이 3급지 용의 꼬리인 흑석동양이

전세가 흐름도 4급지 용의머리 보다

낮게 흘러간다는 것을 알 수 있습니다

그렇다면 용의 꼬리가 무조건 별로일까요?

흑석동양이 지난 장에서 2016년 초

약 5천만원의 투자금으로 7억이 좀 안 되는

수익을 낼 수 있었는데요

현재 시점에 매도를 해도

6억대 수익은 보장이 가능한 단지입니다

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4급지의 선호 구축인 봉천두산도

16년 초 비슷한 투자금으로 투자했다면

5억대 수익을 얻었을 것입니다

서대문쪽의 홍제원현대도홍제쪽에서

꽤 좋아하는 구축 단지인데요

16년 초 비슷한 투자금으로 5억대 수익을 냈습니다

길음뉴타운의 최선호 구축 단지인

길음6단지도 16년 초에 투자했을 때

투자금이 5천 이상 들었기 때문에

수익률은 좀 낮았지만 5억대 수익을 냈습니다

이렇게 용의 꼬리라 별로다

뱀의 머리라고 좋다

이분법적으로 사고를 하는 오류를

경계해야 하는데요

부동산의 가격흐름 상

용의꼬리가 싸지 않은 시기에

상대적으로 뱀의 머리가 쌀 수도 있고

용의 꼬리가 상대적으로 싼 시기에

뱀의 머리가 비쌀 수도 있는 것입니다

우리는 바텀업 투자자이기 때문에

단지의 가치와 가격을 비교평가를 하면서

상대적으로 싸다 비싸다를 판단한 뒤

나의 투자 방향성과 포트폴리오에도

적당한지 판단해보는 등

기준을 가지고 투자해야 할 것입니다

🩷오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다🩷