[열반기초반 87기 6월에는 나ㄹ6 투자공부할랭?_굔굔이] 2주차 강의후기(4강 중 2강) : 저.환.수.원.리

이번 후기는 다음 강의에 대한 것이다.

2-2. 200억 부자의 투자 레시피

  1. 투자 vs 투기

     (1) 타자의 선구안 = 투자의 원칙

     (2) 히팅능력 = 거래하는 방법과 기술

     - 투자자와 투기꾼의 차이는 ‘투자원칙’의 유무.

  2. 그 유명한 ‘저.환.수.원.리’ → 투자대상은 이것의 ‘교집합!!!’임을 명심하라.

     (1) 저평가 여부 (가치>가격)

          - ‘절대적 평가’란 없다. 결국은 ‘상대적 평가’이다.

          - 즉, 비교대상은 필수이다. (매매가 → 가치 → 비교평가 → 앞마당 → 임장 → 공부)

          - 지금 내가 해야 할 일은 ‘공부’와 ‘임장’을 통해 ‘앞마당’을 늘리는 것이다.

     (2) 환금성

          - 부동산은 환금성이 낮다 (수익률은 좋으나, 환금성이 낮은 것도 많다)

          - 아파트가 최고인 이유도 환금성 때문이다. 

            (제외: 300세대미만, 저(1,2,3)/고(꼭대기)층, 오피스텔/도시형생활주택, 상가(1층외), 관리처분인가 전 빌라)

          - 부동산의 환금성X = 주식의 상장폐지

          - 레버리지도 환금이 될 때나 좋은거다.

     (3) 수익률

          - 10%는 공부 조금만 해도 됨. 20%는 직업적으로 해야 함.

          - 목표(1년차 : 잃지 않는 것 / 2년차 : 10% / 10년차 : 20%)

          - 수익률 높이는 법

               1. 가치가 오르는 부동산 (수요 UP , 공급 DOWN)

               2. 적절한 투자금, 적당한 전세금 상승 (전세상승분은 배당금이다_90%재투자+10%가족)

               3. 좋은 타이밍(=저가매수) : 허리이하, 다음싸이클 하락이 와도 전싸이클 허리아래로는 떨어지지X (안전마진)

               4. 수익률, 수익금 둘 다 중요 (수익률 20%, 수익 5000만원 이상) → (1년?or2년?마다 1호기 증가)

               5. 인내 (역전세에도 존버)

     (4) 원금보존 - 3원칙

          1원칙: 적정 전세가율 이상 (떨어져도 ‘전세가’가 마지노선) _ (현재) 강남50%, 서울60%, 경기70%, 지방80%

          2원칙: 입지독점성 (수요, 입지독점성, 입주물량)

          3원칙: 전고점대비 하락율 20% (30~40% 아래면 무조건 사라!)

     (5) 리스크(=역전세) 관리

          - 시세차익 부동산의 리스크 : =역전세(대량공급, 급격한 전세상승후)

          - 햇지 : 적은 갭 / 입주물량,입지독점성 확인 / 무리한 전세가 상승X / 전세보증금의 5%~10% 현금보유 

• 해야할 일

1. 너바나님 <투자원칙 표> 분석
2. 강남/서울/경기/지방 적정전세가율 검증
3. ‘관심물건’이 저.환.수.원.리 에 해당하는지 분석