집이 두 채라고 해서 무조건 양도세 폭탄을 맞는 건 아닙니다.
하지만 언제 면제가 되는지, 어떤 경우에는 세금이 나오는지 헷갈리는 경우가 많죠.
특히 일시적 2주택처럼 누구에게나 일어날 수 있는 상황에서는
요건 하나를 놓쳐 몇천만 원의 세금을 낼 수도 있습니다.
이번 글에서는 1가구 2주택의 정확한 정의부터
비과세 요건, 계산법, 예외 사례, 제외 주택까지 쉽게 풀어드릴게요.
실제 계산 예시도 함께 정리했으니, 내 상황에 맞춰 확인해보세요.
1가구 2주택 양도소득세 면제 조건 기준
1가구 2주택은 말 그대로 한 세대가 두 채의 주택을 소유하고 있는 경우입니다.
여기서 ‘세대’는 주민등록상 같은 주소에 거주하는 가족 단위를 말하며,
배우자와 미성년 자녀의 명의까지 포함해 계산해요.
그렇다고 두 채만 보유했다고 무조건 세금이 나오는 건 아니에요.
상속으로 받은 집이나 지방 농어촌 주택처럼,
조건에 따라 ‘주택 수’에서 제외되는 경우도 있기 때문입니다.
일시적 2주택 비과세 요건
일시적으로 두 채가 된 경우에도 일정 요건을 충족하면 세금 없이 기존 집을 팔 수 있습니다.
이 세 가지 요건이 핵심이에요
- 종전주택을 2년 이상 보유 (조정대상지역이면 2년 거주까지 필요)
- 종전주택을 취득한 지 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득
- 신규주택을 취득한 날부터 3년 안에 종전주택을 양도
건설임대 분양전환, 수용, 근무·취학 등 특별한 사유가 있는 경우에는 일부 요건이 완화되기도 해요.
비과세가 어려운 대표 사례와 주의사항
조건이 까다롭다 보니 실수로 비과세를 놓치는 사례도 많습니다.
- 새 집을 너무 빨리 샀거나, 기존 집을 늦게 판 경우
- 조정대상지역인데 거주 요건을 채우지 못한 경우
- 날짜 계산을 잘못해 ‘1년 이상’, ‘3년 이내’ 조건을 충족하지 못한 경우
실제로 세무서에 상담 없이 자의적으로 판단했다가 몇천만 원의 양도세가 부과된 사례도 있어요.
1가구 2주택 양도소득세 계산법 요약
양도세 계산 공식과 필요경비 항목
양도세는 단순히 집값 차이만 보는 게 아닙니다. 다음 공식이 기본이에요.
양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
여기서 필요경비에는 중개수수료, 취득세, 인테리어 비용 등이 포함돼요.
이 양도차익에서 250만 원 기본공제를 뺀 후, 세율을 적용합니다.
보유기간별 기본세율 및 장기보유특별공제 적용
- 2년 미만 보유: 기본세율 대신 60~70%의 단기 양도세율 적용
- 2년 이상 보유: 6~45% 누진세율 적용
장기보유특별공제는 보유기간이 3년 이상이면 적용되며,
거주기간을 포함하면 최대 80%까지 공제 가능해요.
오랫동안 보유하고 실거주한 집일수록 세금이 확 줄어들죠.
2025년 양도세 과세 기준표
| 과세표준 구간 | 누진세율 | 2주택 중과세율 | 3주택 중과세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 16% | 26% | - |
| 1,400만원 ~ 5,000만원 | 15% | 25% | 35% | 126만원 |
| 5,000만원 ~ 8,800만원 | 24% | 34% | 44% | 576만원 |
| 8,800만원 ~ 1.5억원 | 35% | 45% | 55% | 1,544만원 |
| 1.5억원 ~ 3억원 | 38% | 48% | 58% | 1,994만원 |
| 3억원 ~ 5억원 | 40% | 50% | 60% | 2,594만원 |
| 5억원 ~ 10억원 | 42% | 52% | 62% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 55% | 65% | 6,594만원 |
주택 수에 포함되지 않는 주택·지역 정리
오피스텔·상가겸용주택 포함 여부 및 예외 사례
- 오피스텔: 주거용으로 실제 거주하고 있으면 주택으로 포함됩니다.
- 상가겸용주택: 전체 면적의 50% 이상이 주거면적이면 주택으로 간주됩니다.
- 판단 기준은 실사용 용도와 건축물대장상의 구분입니다.
상속주택, 지방 농어촌주택 등 제외 주택 및 지역 조건
- 상속주택: 1주택자가 상속으로 받은 주택은 5년 이내 양도 시 주택 수에서 제외될 수 있어요.
- 지방 농어촌주택: 수도권 외 지역, 인구 10만 명 미만, 전용면적 85㎡ 이하, 가격 1억 원 이하 등 조건을 만족하면 제외 가능
상속·혼인 등 예외 사례
상속으로 인한 2주택, 비과세가 가능한가요?
상속으로 인해 집이 두 채가 된 경우, 일정 조건을 충족하면
비과세 특례를 적용받을 수 있어요. 하지만 상속받은 집이 고가주택이거나
임대 중이라면 주의가 필요해요.
혼인·이사로 인한 일시적 2주택 인정 조건
- 혼인으로 생긴 2주택: 혼인 후 일정 기간 내 종전주택을 양도하면 비과세 적용
- 근무지 이전·자녀 교육 등으로 인한 이사로 두 채가 된 경우: 2년 내 기존 집 양도 시 비과세
세법은 알면 득, 모르면 손해입니다.
특히 1주택 2가구처럼 애매한 상황일수록 기준이 자주 바뀌고,
단 한 줄의 조건 차이로 수천만 원의 양도세 부담이 갈릴 수 있죠.
이번 글에서 개념은 어느 정도 잡으셨다면, 이제는 내 상황에 맞는 실전 절세 전략을 고민할 차례입니다.
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