자모님 보세요+현재 상황에서 서울 내집 마련에 대한 고민

안녕하세요, 자모님

이렇게 직접 질문할 수 있는 시간을 주셔서 너무나 감사합니다.

저는 작년 이 맘때쯤 월부를 처음 시작했었는데요. 지금처럼 그 때도 서울 시장이 장난 아니었었습니다. 그런데 대출규제가 나오면서 거짓말같이 시장이 팍 식더라구요. 그래서 그 기회를 잘 활용해서 1호기를 매수할 수 있었습니다. 모두 월부분들 덕분입니다. 감사합니다.

다름이 아니라 제가 1호기 매수 직후에 결혼을 하게 되어서 서울에 한 채를 더 매입할 계획입니다.

제가 1호기 매수하느라 제 자본금을 모두 써버렸기 때문에 예랑 자본금으로 매수를 해야 한다는 점 + 예랑은 무주택자이므로 생애최초를 활용할 수 있다는 점 + 예랑은 투자를 반대한다는 점 등등을 고려하여 이 한 채는 실거주 내집마련이 될 것 같습니다.

결혼은 연말이어서 아직 시간이 조금 남긴 했지만, 저랑 예랑의 직장을 고려한다면 서울 4급지는 출퇴근이 어려워 1~3급지 서울 동남&동북권에 내집마련을 해야 하는 상황입니다(경기도는 분당 밑으로는 내려가기 힘들 것 같습니다).

이런 상황에서 7월에 스트레스 DSR 적용되기 전 대출 한도를 많이 받고 싶다는 생각에 5월 중순~말쯤 서울 3급지 중 한 곳의 전체 생활권을 매임을 했는데요. 3급지 중위 생활권 정도까지는 시장이 너무 뜨거워서 부사님들조차 버거워하는 상황이었고, 아직 3급지 가장 하위 생활권은 뜨거운 정도까진 아니었지만 부글부글 끓고 있는게 느껴졌습니다.

그 중 가격이 깎이고 내부 상태도 좋은 매물을 발견했지만, 생활권 내에서 선호도가 그리 높지는 않다는 점 + 이 단지는 세대수가 임대를 제외하면 200세대가 조금 넘는 점 + 제가 보고 있는 전용 59는 60세대 정도라는 점 + 세대수가 작다보니 상승장에서 충분히 거래되지 않아 20년 이후에 거래가 없었고 이번 22년 말~23년 초 하락장에서도 하락 거래가 없어서 제가 최근 실거래가보다 5천 이상 높은 호가를 따라가야 하면서 제가 신고가를 갱신해야 한다는 점이 부담스러워서 예랑과 오랜 고민 끝에 매물을 포기하였습니다(이 매물은 바로 거래가 된 듯 합니다).

그리고 지금 이렇게 시장이 과열인 상태에서 매수를 하는 게 맞을까 생각되어 시장이 식기를 조금 더 기다려 보면서, 끊임없이 급매 등 좋은 조건이 있는 단지는 없나 열심히 네이버 부동산+전임을 하고 있습니다. 예랑과 논의하면서 시장이 식기를 기다리는 과정에서 제가 원하던 급의 단지들은 다 날아가고 그보다 하위 단지를 매수해야 할 수도 있는 상황은 충분히 인지하였습니다.

그런데 최근 제가 보고 있던 매물들이 다 사라지더니 세낀 매물만 남아 있는 상황이 되었습니다. 정말 매물이 급속도로 주는게 느껴집니다. 그래서 급지를 낮춰서까지도 네이버부동산을 보고 있는데 심지어 서울 4급지도 매물들이 다 사라지고 세낀 매물만 남아 있는 상황+4급지도 1~2주 전에 비해 5천씩 호가가 오르는 상황인게 보였습니다. 그래서 처음에 시장이 식기를 기다리면서 했던 다짐과는 달리 마음이 조급해지면서 갈팡질팡하게 되는 상황입니다.

제가 1호기를 매수했던 때의 시장 상황을 복기해보자면 과열된 시장 대비 호가는 그리 내려가지 않았고, 다만 실제로 매물을 보고 협상을 하는 과정에서 가격을 어느 정도 깎을 수 있었던 상황이었는데요. 이번에도 규제나 정책 등의 변화로 시장에 단기적인 충격이 오면 이미 오른 호가가 내려가진 않을 것 같고 협상 과정에서 가격이 깎이는 상황이 반복될 것 같다는 생각이 듭니다.

물론 시장 전망은 함부로 할 수는 없지만, 계속 마음이 불안한 상황에서

1) 시장이 식더라도 어차피 호가는 크게 내려가지 않을 것이고 매도인들이 여전히 매물을 내놓지 않을 것이라는 생각이 들면서 지금이라도 시장을 따라가야 하는지(그렇지만 가격이 너무 비싸게 느껴져서 선뜻 손이 나가지 않네요)

2) 일단 시장이 식는 걸 기다려 봐야할지가 너무 고민됩니다.

토허제가 좀 더 확대될 수도 있을 것 같은데, 토허제 재지정 후 송파구 매물을 보러 갔을 때 매물이 정말 씨가 말랐음을 경험한 적이 있어서 이번에도 토허재가 재지정되면 매물이 씨가 마르는 사태가 일어날 것 같은데… 기다리는게 맞을지 고민됩니다.

게다가 한은이 금리 인하를 했음에도 불구하고 은행 금리는 내려가지 않아서(오히려 소폭 증가) 스트레스 DSR 3단계가 7월부터 적용되면 한도가 약간이라도 줄어들텐데, 한도는 감소하면서 동시에 호가는 오르는 상황이 발생할 것 같아 걱정됩니다. 작년 1호기 매수 때 경험상 대출규제가 생기면 시장이 식겠지만 동시에 연말이 될수록 한도가 진짜 안나왔었는데 이러한 상황에서 투자와는 달리 대출이 꼭 필요한 내집마련이라 금리 오르고 한도가 안나오는 등 구매력이 떨어질 것 같아서 실질적으로 내집마련이 어려울 것 같다는 생각도 듭니다.

차라리 투자였으면 아직 시장 상승이 오지 않은 지역에 투자하면 될 것 같은데, 내집마련이다 보니 지역을 너무 다양하게 넓히기는 어려워서 더 어렵네요 ㅠ

이런 상황에서 제가 어떤 판단 기준을 가지고 시장에 임해야 할지 너무 고민됩니다.

월부 앱을 설치하고, 답변에 대한 알림🔔을 받아보세요! 
앱을 설치하는 방법은 앱 출시 공지사항 ← 여기 클릭!