[어서와! 아파트로 45억 벌 6조는 처음이지? 열꾸] 2주차 강의 후기 _ 양파링 보거라 (멘토님 강의 감사합니다!! 전세 빼구 있어요!!)

안녕하세요 .열꾸입니다.

최근 1호기를 하고 전세를 내놓는 과정에서 복기할 점들이

2주차 강의를 들으면서 많이 보였습니다.

제가 멘토님 강의를 통해서 남은 잔금기간까지 해야할 것들과

이전 1호기 전세 빼는 과정에서 놓친 것이 무엇인지 중점으로 적어보고자 합니다.

투자란?  
투자는 단순히 사는게 끝이 아니라, 전세까지 놓아야 끝이 난다는 것을 명심하자.

전세 셋팅 프로세스

• 투자 물건을 찾는 과정에서 전셋셋팅 프로세스를 알고 행동했던 점

      - 물건 종류에 따라서, 단순 매도, 세낀, 주전세 등 상황에 따라서 물건 파악한 뒤 매도 하고자 했음.

      - 이런 접근을 통해 시간 확보(매매 잔금기간 미리 협의) 와 비용계산(금융비용 대비로 전세가 조정여부 판단) 할 수 있었음

• 전세가 만약 잔금일까지 빠지지 않게 된다면, 전세가를 꼭 내려서 금융비용을 내지 않도록 조치해야한다.
  - 전세가를 낮춘다면 나의 투자금이 늘어나는 거지 손해는 아니다, 하지만 금융비용을 내게 된다면 이는 없어지는 돈이기 때문에 편익과 비용을 잘 판단해서 행동해라!

• 잔금이 안될 때 투자를 하기 위해서는 전세낀 물건, 주인전세 물건을 먼저 보자.

  - 세낀 물건을 볼 때, 전세보증금액, 임대만료일, 갱신요구청구권사용여부 3가지는 꼭 확인하자.

• 심화) 지방물건은 매도를 생각하고 매수를 봐야 한다. 그래서 투자 시 전세금 회수 및 매도 타이밍이 빠른 거 위주로 먼저보자.

• 적정 전세가 설정 : 단지, 생활권, 공급
  - 단지 : 단지 내 크고 작은 평형의 호가(네부)와 실거래(아실) 파악해서 적정 전세가 범위 설정

  - 생활권 : 생활권내 단지 가치를 바탕으로 대체가 될 수 있는 단지 확인(경쟁물건)
  - 공급 : 경쟁 기간 동안 공급물량 있는지, 규모,평형,전세가격 및 개수 파악, 다음 공급물량 규모 및 시기 - 입주기간이 끝난 대단지라도 물량이 남았는지 필히 확인!!!

• 임대기간 설정 : 공급, 수요, 포트폴리오

  - 공급 : 임대만료일에 공급 앞뒤 3개월이 있으면 전세금 회수 와 신규 임차인 구하기가 어려워 질 수 있음

  - 수요 : 성수기(겨울방학)/ 비수기(가을 수능, 여름 ,명절, 연휴 등) 을 파악하고 계약 기간을 설정하자

  - 포트폴리오 : 다주택으로 임대 가 늘어나면 재계약 시기 분산으로 역전세 및 전세상승분 관리

• 계약 단계 시 챙겨야할 전세 셋팅

  - 매수 결정 시 근저당 특약 및 대출 상황 영수증 확인 → 이번에 꼭 수행하자.

  - 임대 계약 시 임대기간 만료일이 주말이 되지 않도록 설정(대출 잔금 때문에)

  - 임대 기간 중 LED 같은 소모품(?) 은 그냥 해주는 것도 ㅎㅎ 내 집에서 꿈을 키우는 사람들을 잘 살계해주자(역지사지)

  - 임대인 국세.지방세 체납, 근저당권 이자 사실 없음 고지 → 임차인이 나에게 요구했기에 이 부분 준비하자

   

인생을 바꾸는 독서 하는 법

• 목차를 보고 배우고 싶은 목표를 정하자 - 남겨야 할부분 체크!!(100% 다 이해하자는 욕심은 내려놓자 ㅎㅎ)
• 맘에 드는 구절 옆에 내 생각 적어보기 - 재독 시 그 달라진 지금 상황과 비교해보기
• 꼭 남기고 싶은 것 표시 - 책을 깨끗이 읽는 나의 모습을 반성하게 해주셧습니다. 꼭 남길 것들 체크하기
• 정말 남기고 싶은 원씽 - 포스트잇에 혹은 독서후기로 책의 남기고싶은점 한가지 적어서 모아두기

실제 투자 상황) 매매 잔금일 = 전세 잔금일 

제가 투자한 물건은 공실로 매매 잔금일 = 전세 잔금일이 같은 경우 였습니다. 

전세가 바로 맞춰지지 않아서 잔금을 치루는 일은 아니였지만, 자칫 잘못했으면 잔금을 치룰 수 도 있었습니다.

• 전세 광고 3일만에 가계약금을 받게 됨.
  - 광고 3일만에 가계약을 받았지만, 대출 상담으로 전세계약 및 입주날짜를 2주동안 하지 못함.

  - 버팀목과 일반 대출 중에 이자 싼 것으로 들어오겠다고 하셔서 가계약을 받았지만, 결국 계약 파기가 됨.

  - 그 이유는 일반대출을 받더라도 추후 신생아대출(임신중) 전환을 알아보고자 2주동안 심사를 받았던 것이고, 결국 안된다고 해서 계약 파기를 하게 됨.

  - 가계약금을 돌려받고 싶다고 했지만, 고지했던 대출 내용과 다른걸로 파기했기에 100만원만 돌려주고 파기함.(신혼이고 잘 몰랐기에 발생했다는 감정이입 때문에 가계약금을 돌려주고 싶었음, 심적으로 더 편한 걸 선택했음)
  - 가계약 협의 시 특약으로 “대출 심사기간 동안 광고를 계속 두고 새로운 임차인이 생기면 가계약금을 돌려주고 계약파기”를 요구했지만, 부사님께서 일반대출로 무조건 들어온다는데 빼자고 했었고, 저도 동의를 하게됨(생각보다 이 특약에 대해서 부사님들의 반응이 매우 부정적이 였음.) → 하지만, 대출 심사로 2주를 허비했기에 명확히 어떤 대출인지 파악하고 행동했어야 했다. 부사님이 미안하다고 사과를 하셨지만 정작 피해는 내가 직접 받기 때문에 특약에 대해서 명확히 해야한다는 생각을 하게 되었습니다.

  - 감정적으로 대응하기에 앞서, 2달 남은 잔금기간동안 빠르게 전세를 빼기 위해서 모든 부동산에게 광고를 뿌리고 이전 전세 대기자들에게도 다시 전화해달라고 요청함.

  잘한점 : 감정적으로 대응하기 보다 남은 잔금일에 맞춰 빠르게 다시 전세 세입자를 구하고자 광고를 뿌린 점

  못한점 : 잔금 이슈가 발생할 수 있었는데, 일방적인 계약 파기에 가계약금을 돌려준 점, 대출 심사가 어떤 건지 명확하게 파악 안하고 가계약금을 받은 점
   

• 잔금 2달 전/ 광고 후 1주일 만에 다시 찾아온 기회

  - 계약 파기 후 당일부터 그 지역 부동산에게 전세 광고 요청을 했지만, 1주일 동안 연락이 뜸했음 → 매주 월/금마다 다녀온 손님 확인 및 물건 이상 상태 확인(가격과 현재 도배전인 상태에서 깨끗한 집을 원하는 세입자가 의외로 있었음 -→ 도배를 먼저하는것도 방안일 수 있음)

  - 도배는 예정이었지만, 그 생활권에 전세가 1개도 없다는 점 때문에 가격 조정은 500, 그 이상은 안된다고 고집이 있었음.

  - 그러나, 새로운 임차인께서 1000만원을 깍길 요구했고, 500정도로 제안해서 망설이시길래 입주청소까지 해드리겠다고 제안함 (주변 전세가 없더라도, 고집을 피우거나 시기적으로 안빠지는 순간도 올 수 있다고 깨달음)

  - 결국 500만원 정도 조정하고, 입주청소까지 한다는 조건으로 전세계약을 저번 주 수요일에 하게 되었으며, 현재는  잔금일에 맞춰 법무사 및 잔금 준비를 진행 중에 있습니다.

  잘한점 : 빠르게 광고 그지역에 뿌린점, 전세세입자가 들어올 수 있도록 협상한 점

  못한점 : 전세가를 너무 고집한점, 전세를 뿌릴 때 매도자분 핸드폰으로 동의서가 날라가는데 이점 미리 고지 못한점(알림이 엄청오셨다고 불안해 하심)

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• 복기

  - 전세를 내놓고 있던 과정에서, 양파링 멘토님의 강의를 들으면서 내가 만약 진짜 계속 가격적으로 고집을 피우다가 전세가 안빠졌다면 금융비용을 치룰 수도 있었다라고 생각이 많이 들었습니다. 
  경험적으로 부족했었는데, 멘토님의 강의를 들으면서 잘못한 점을 복기할 수 있었습니다.

  - 추후 2~3호기를 더하게 될 때는, 같은 실수를 반복하지 않기 위해서 멘토님께서 만들어주신 강의안 대로 투자를 지속하며 배운대로 행하는 그런 투자자가 되겠습니다.

  - 좋은 내용으로 강의 준비해주셔서 진심으로 감사드리며, 또 다시 뵐 기회가 있었으면 좋겠습니다. 감사합니다.