[어서와! 아파트로 45억 벌 6조는 처음이지? 켈리의꿈]열중반 2강 양파링님처럼 전세마스터되기

24년 2월에 열중강의를 들었을 때와 1호기 계약을 막 끝내고 듣는 전세 프로세스 강의는 많이 다르게 다가왔다. 아는 만큼 보이고 들린다 라는 말이 맞는 것 같다. 게다가 나는 이해하고 적용을 잘 할 수 있다고 자신 했던 부분들도 막상 내 앞에 닥치면 하나도 안 보이고 놓친다는 사실을 절실히 깨달았다. 그래도 월부에서 공부하면서 조금씩 쌓아온 것들로 전세레버리지 투자라는 것도 직접 행할 수 있었던 것 같다. 1호기에서 놓쳤던 부분들ㅏ는과 양파링님의 강의를 연결시켜 2호기뿐만 아니라 앞으로 겪게 될 부동산 관련 계약들에서도 놓치지 말아야 겠다는 생각이 들었다. 

양파링님이 다 잊어버려도 꼭 가져가야 한다고 말씀하신것!! 남겨놓기

1. 적정 전세가 설정하는 3단계-단지, 생활권, 공급

-내가 선택한 단지내 위/아래 평형대의 전세 호가와 실거래가를 확인했나?

-주변 생활권내 단지들의 전세매물수와 전세가를 체크했나?

-부동산 지인을 통해 공급물량을 확인하고 내 단지에 영향권에 속하는지 확인하기

2. 임대기간 설정 시 고려해야할 3가지-공급, 수요, 포트폴리오

-임대계약 만기 시점 앞뒤로 공급리스크가 있는지 확인하기

-내  생활권의 특성을 정확히 파악하기, 예를 들어 학군지는 보통 겨울방학동안 이동하므로 계약기간 설정시 임대만료시점을 협의하여 조정해야 한다. 

-시스템 투자전략으로 늘려가는 상황에는 임대 재계약의 시기가 겹치지 않도록 분산시키면서 리스크 줄이기

놓친 부분-1호기 가계약금을 보내기 전에 부사님이 아니라 내가 직접 등기부 등본을 열람하는 걸 잊어버림_계약금보내고 내가 열람한 것과 부사님(요약본)이 보내신 것과 달라서 순간 심장이 철렁했다. 급할 것 없다. 꼭!! 직접 확인해보자.

조금 성급하게 이루어지는 과정에서 단지내 전세호가 실거래가는 확인했으나 생활권 주변 단지까지 면밀히 확인하지는 못함

진행상황-1호기의 경우 5월 24일 계약을 했고, 기존 임차인 분은 6월 9일 이사 나가셨고 새로 임차인을 구한 후 일단 매도자 분과 계약후 승계하는 조건이었다. 잔금일은 9월첫째주중이고, 나는 매매잔금일=전세잔금조건으로 진행은 되나 같은 날 이루어지지 않을 수도 있다. 기존 임차인 분 나가실 때까지 기다리다가 엊그제 부사님께 전화해서 임차인분 퇴거 잘 하셨는지 확인하고 집 상태 여쭤보았다. 현재 같은 평수 단지내에서는 매물이 2개이고 주변 단지들의 전세가는 같은 평형비교시에는 높아서(그래도 작은 평수랑 경쟁할 수 있으니 계속 주시하기) 여유가 있으나 계속 확인하기. 임대계약이 8월이나 9월초에 이루어진다면 나도 양파링님이 말씀하신 것처럼 2년 6개월 조건으로 겨울방학에 맞추어야 하나? 고민해보기.학군지는 아니나 국민평수니까 가족단위가 찾을 수 있다면 이 점도 생각해 보기

혹시 새로운 임차인이 전세대출을 받아야 할 경우를 대비해 무조건 심사 결과나 진행상황을 기다리는 게 아니라 확인하고 대출가능 금융기관을 임대인도 반드시 알아두기. 전세 계약시 특약 사항 강의 자료보고 미리 챙기기..

적용할 점: 전세마스터가 되기 위해서 전세 계약시 반드시 교재 다시 한번 숙지하기

계약만료일이 휴일인지 아닌지 확인하기. 전세금 반환시 임차인이 아닌 3자에게 돌려주거나.. 혹은 다른 필요한 서류가 있는 특이한 경우는 폰저장시에도  기억할 수 있게 저장하고, 서류들도 계약서와 함께 철해서 보관하는 습관들이기(나중에 찾느라 진땀빼지 말자)

전세상승분을 무리하게 욕심내지 말고 5%선에서 적정하게 유지하여 리스크 줄이기.

부사님만 믿지 말고 수시로 주변 단지 상황까지 함께 체크하여 마무리 짓기

진행 과정 중이니 매수부터 계약과정까지 아쉬움이 많은 점은 배운대로 마무리 지음으로써 상쇄하기 :)

양파링님 전세 프로세스 바이블을 펼쳐 주시고 멘토님의 경험까지 적용시켜 놓치는 부분 없도록 짚어주셔서 너무 감사합니다. 저도 마무리 잘 지어서 양파링님 보거라 하고 싶습니다.  감사합니다.