"전세의, 전세에 의한, 전세를 위한" 열반스쿨중급반 양파링님 2주차 수강후기 [열중45억 위한 90권 탐독 가보시조 이훈팟]

안녕하십니까, 꾸준한 이훈팟입니다.

오늘은 열반스쿨중급반 양파링님 2주차 수강 후기를 작성해봅니다.

아파트 부동산 투자에서 정말 중요한 부분인 “전세”에 관한 모든 것을 알려주신 강의였는데요. 요 강의만 잘 듣고 꼭꼭 씹어먹고 숙지해도, 아파트 투자에서 전세를 놓는 부분에 많은 것을 배울 수 있습니다. 

“ 전세의, 전세에 의한, 전세를 위한” 2주차 수강 후기 느낀점 및 적용할 점을 남겨봅니다.

1. 적정한 전세가를 설정하는 방법

 참 투자를 할때 고민이 되는 부분이었는데요. 아파트를 매수는 잘 했더라도, 그게 끝이 아니고 전세까지 맞춰야 투자의 끝이라고 할 수 있습니다. 이때 얼마의 전세가를 놓아야할지 고민이 되는데요. 높게 빼면 그만큼 투자금이 줄어드는 것이기에, 가급적 좋은 전세가를 받고 싶은게 솔직한 마음입니다. 그런 상황에서 양파링님이 적정 전세가에 대한 현답을 주셨는데요. 크게 정리해보면 아래과 같습니다. (단생공 단생공!)

1) 단지

 내가 투자하려는 단지 안에 전세가를 우선적으로 파악해봅니다. 경쟁 매물의 전세가 3억에 형성되어있으면, 우선 해당 매물의 상태와 내가 투자한 매물의 상태를 비교해서 적정 전세가를 설정해봅니다. 혹여나 전세가 아예 없는 경우에는 최근 실거래가를 바탕으로 전세가를 설정해봅니다. ex) 최근 2.95억 거래 / 전세가 하나도 없다면 3억? (상태 괜찮을시)

2) 생활권

 그리고 생활권 내에서 다른 단지들과 비교해서 적정 전세가를 구해봅니다! 내가 투자한 단지보다 더 선호도가 있는 단지보다는 전세가가 비교적 낮아야 하고, 선호도가 더 떨어지는 단지보다는 전세가를 높여도 되는 것입니다. 이렇듯 내가 투자한 단지 안에서만 보지 말고, 주변에 단지들과 함께 견주어서, 나갈만한 전세가를 설정합니다.

3) 공급

 마지막으로, 해당 지역 내에 공급물량을 파악해봅니다. 공급과 전세가는 정말 연관성이 깊은데요. 아직은 역전세 등 공급에 영향력을 탁 맞지는 않았지만, 투자 선배, 멘토분들이 한결같이 얘기하시는 부분이 바로 공급의 무서움입니다. 이렇듯 공급, 입주 예정인 단지의 전세가도 확인해봅니다. 입지의 차이가 일부 있더라도 이제 들어오는 최신축 단지의 전세가를 참고삼아, 내가 투자한 구축 단지의 전세가도 영향을 받을 수 있음을 인지합니다.

▶ 적용할점 : 아파트 투자 전세 놓을 시, 단지/생활권/공급을 파악하고 적정한 전세가를 설정하기. (계획 세워놓기)

2. 역전세를 방지하는 묘책

 저도 1채, 2채 아파트 자산을 쌓아가는 시점에서 가장 궁금한 부분이, 역전세가 나서 투자 생활에 큰 지장이 있을까봐였습니다. 이런 고민을 실전반 튜터님께도 여쭤보고 여기저기 자문을 구해보았는데요, 이번에 양파링님 2강에서도 말씀 주신 부분인데, 바로 역전세를 방지하는 묘책은 “전세금의 5%만 올려받는 것입니다.” 

사실 전세금을 올려받는 욕심이 생길 수 있습니다. 1억, 2억 등 절대 작은 금액이 아니기에 이 돈을 올려받으면 다음 투자에 활용하거나 그럴 수 있기에 사람이기에 그런 마음이 들지 싶습니다. 그러나 높이 올라간 것은 크게 떨어지기 마련입니다. 이런 사실을 꼭 기억해야겠습니다. 양파링님도 A지역 구축에 투자했을때 4년이 지난 시기에 주변 전세가는 4억 이상 크게 올랐는데, 우직히 3.3억에 전세가를 받으신 걸 보고 참 대단하다고 생각했습니다. 물론 임대사업자에 묶어놨기에 제도적 장치를 마련한 것이지만, 사람이기에 더 올려받고 싶은 마음이 굴뚝 같을 수 있다고 생각했습니다.

 저도 이번 봄에 1호기 전세 재계약을 하면서, 적정 시세를 적당히 올려받아 투자금을 회수하긴 했지만, 사실은 좀 더 욕심이 나는 것은 사실이었습니다. 하지만 적당한 전세금을 올려받는 것이 추후에도 좋을 수 있기에, 앞으로도 이런 가르침, 배움 “전세금의 5%만 올려받는다”는 꾸준하게 실천해가는 투자자가 되어야겠습니다. 

▶ 적용할점 : 투자한 아파트의 전세 재계약시 5%만 올려받기 (각 투자 단지별 5% 적용시 전세금 확인) 

3. 책을 깨끗하게 읽지 마세요.

 양파링님 독서/투자 강의를 들으면서 또 좋았던 부분이 독서에 대해서 알려주신 부분이었는데요. 저도 이전에는 책을 깨끗하게 읽고 별도로 표시도 안하고 그랬었습니다. 그러나, 양파링님은 밑줄, 동그라미, 색연필, 인덱스, 포스트잇 등 중요한 부분에 필기도 하고 여러가지 표시도 하면서 독서를 한다고 하십니다. 그렇게 책과 내가 하나가 되는 경험을 통해 단순히 읽고 끝나는 것이 아니라, 책에서 적용할 점 1가지를 뽑아내는 것이 참 중요한 것을 배웠네요. 

그래서 앞으로 독서를 할때 그냥 쓰윽 눈으로만 읽지 말고, 펜을 하나 준비해서 밑줄도 긋고, 옆에다가 그때 당시의 내 생각도 기록해야겠습니다. 또 중요한 부분은 형광펜도 활용해서 쓰윽 그어놓고, 책을 내 인생에 적용하기 위해 노력해야겠습니다. 이전에도 한달에 4권 등 책을 꽤나 볼려고 노력했지만, 요렇게 내 삶에 적용하는 1가지를 뽑아내는게 참 중요함을 알게 되었습니다. 정말 남기고 싶은 단 하나를 뽑아내고 책 1권당 1개씩 내 삶에 적용해간다면 25년 12월에는 더 성장한 본인이 되어있겠습니다!

▶ 적용할점 : 책에 나의 생각과 중요한 것들을 표시하기, 그리고 책 하나당 1개의 적용할 점 뽑아내고 적용하기