안녕하세요. 잔쟈니입니다.
강의, 코칭, 튜터링 등으로 수강생분들을 만나면
근래에 유독 많이 물어보시는 질문이 있습니다.
“똘똘한 1주택과 다주택 중 뭐가 나을까요?”
물론 이 부분은
제가 처음 투자공부를 시작했을 때에도 고민되던 부분이었고
실제로 많은 분들이 물어보시기도 하는,
이른바 [단골 질문]이긴 합니다.
하지만 근래에 들어서는
수강생분들을 만날 때 거의 대부분 물어보실만큼
그 어느 때보다 더 화두가 되는 주제라고 느껴집니다.
똘똘한 한 채와 다주택,
왜 요즘 더 고민될까?
근래에 들어 위와 같은 고민을 가진 분들이 더욱 많아지는 이유는
최근 서울의 상급지 집값이 많이 올랐기 때문입니다.
실제로 올해 상반기
서울 1급지 지역들(강남3구+용산)은
토지거래허가구역 해제와 확대 재지정을 거치며
가격이 한 번 치솟았고,
인접한 서울의 상급지 지역들(마포 성동 광진 등) 역시 급격하게 가격이 오르는 모습을 볼 수 있었습니다.
실제로 이 지역들의 아파트값은 상승장이 한창이던 지난 2021년 가격을 넘어섰으며
현장에서는 집을 보러가면 갑자기 가격을 수천만원 올리는 등 뜨거운 분위기가 펼쳐지고 있습니다.
상황이 이렇다 보니
현재 시장에서 매수검토를 하시는 분들,
특히 최근 2~3년 사이에
부동산에 관심을 갖게 되신 분들은
"지켜보니 좋은 게 먼저 오르고 많이 오르네!
어떻게든 좋은 거 한 채 사야 더 많이 버는 것 아닌가?"
라는 생각을 하는 경우가 많습니다.
실제로 상급지 아파트의 가격이 먼저 오른 반면,
중간 이하지역들은 대부분 이전 고점인
2021년의 가격을 넘어서지 못한 곳이 많아
상급지와 중간이하 급지의 아파트값이
이전보다 벌어지기도 했습니다.
상급지와 중하급지의 가격차이가 벌어진 지금,
먼저 많이 오르는 똘똘한 주택을 보며
그 어느 때보다 주택 매수 방향성에 대해
고민이 깊어지는 2025년의 모습입니다.
똘똘한 한 채와 다주택,
어떤 선택이 돈을 더 벌까?
위와 같이 주택 매수 방향성을 고민하는 가장 큰 이유는
어떤 선택을 했을 때 돈을 더 벌 수 있을지
가늠이 되지 않기 때문입니다.
그리고 각각의 경우 장단점도 분명하지요.
🔍 똘똘한 한 채의 선택 : 안정적인 자산 상승
세법 상 1주택에 대해서는 취득세와 양도세에서
세금부담이 최소화됩니다.
또한 보유한 주택에 실거주를 할 경우
거주 만족도와 안정성을 누리며 가족과 살다 보면
집값도 올라있을 거예요.
반면, 내 집에 거주를 한다면
집값은 올라도 현금흐름이 생기진 않습니다.
즉, 자산은 늘어나지만
생활을 해 나가려면
수입을 발생시키는 직장생활을 계속 해야 해요.
🔍 다주택 투자자의 선택 : 적극적인 현금흐름 구축
다주택 투자자의 가장 큰 편익은
임대수익으로 발생하는 현금 흐름입니다.
주택 또한 재화입니다.
그래서
(사람들의 수요가 많은 곳이라면)
물가가 상승하는 만큼 임대료도 상승합니다.
이에 따라 전세보증금 상승분이라는 수입이
2년마다 한 번씩 들어오며,
이것이 여러 채 세팅되었을 때는
정기적인 수입이 발생하고
경우에 따라 회사 월급까지 대체할 수 있습니다.
하지만 수요와 가치가 있는 아파트를
여러 채 살 수 있을만큼 아파트를 보는 눈이 필요하며,
각종 규제 및 세금에 대해서도
대응이 가능해야 합니다.
현재 세법 상 (비조정지역의 경우)
취득세가 3주택부터 8%, 4주택부터는 12%이기에
초기 매수 시 세금부담도 있습니다.
물론 가치있는 아파트라면
10년 전 12%의 세금을 내고 매수했더라도 지금은
세금을 훨씬 웃도는 수익을 거두었을 겁니다.
하지만 매수시점에 비용이 발생하는 것 또한 사실이지요.
둘 중 어떤 선택이 더 많은 돈을 벌 수 있을지는
사실 매수자가 어떤 집을 사느냐에 따라,
어느정도의 투자금을 운용하느냐에 다라
결과가 매우 다릅니다.
하지만 결론부터 말씀드린다면
아파트의 가치를 보는 실력을 갖고 제대로 골랐다면
다주택자가 똘똘한 1주택보다 더 돈을 많이 벌 수 있습니다.
위의 사례는
지금으로부터 정확히 10년 전,
투자금 2억을 가진 사람이
강남 1채를 샀을 때와
같은 돈으로 성북구 4채를 샀을 때를 비교한 것입니다.
(동일한 조건의 비교를 위해 둘 다 팔지 않았을 경우를 가정했습니다)
모두가 좋아하는 강남 아파트는 10년 간 무려 3배 이상 상승하여
시세차익 18억 / 전세상승분 4.6억을 가져다 주었습니다.
반면 성북구 아파트는 강남에 비해 입지가 떨어지지만
대신 4채의 시세차익 합계가 22.8억 / 전세상승분 5.6억을 안겨주었습니다.
(매년 평균 전세상승분 5600만원! 성북구가 뉴타운 입주로 현재 전세가격이 고전하고 있는 중임에도 전세 상승분 합계가 더 많네요 )
이처럼 "제대로 고른" 다주택의 경우
웬만큼 똘똘한 한 채를 넘어서는
시세차익과 현금흐름을 가져다 줍니다.
그러면, 돈을 많이 벌고 싶다면
무조건 똘똘한 한 채보다 다주택을 하는 게 맞을까요?
1주택 vs 다주택 선택은
‘뭐가 더 많이 벌까’로 결정하는 게 아닙니다
사실 똘똘한 1주택 vs 다주택에는 어느 하나의 정답이 있는 게 아닙니다.
선택이 있을 뿐이지요.
이야기를 조금 바꾸어볼게요.
여러분의 친한 친구가
“나 요즘 다이어트를 할까 말까 고민중이야”
라며 조언을 구해온다면
여러분은 친구에게 어떤 말씀을 해 주고 싶으세요?
물론 사람마다, 상황마다 다를 수 있지만
그럼에도 본인이 아닌 타인의 기준에 따라
다이어트를 하는 게 옳은거고
안 하는 게 잘못된거라 결정해줄 수 있을까요?
건강에 큰 문제가 없고
지금 보기에도 좋으니 안 해도 되지만,
그럼에도 더 날씬해지고 싶고
그걸 위해 맛있는 음식을 먹는 즐거움을 포기할 각오가 있다면
그 또한 좋은 선택이라 할 수 있을 겁니다.
다주택과 1주택의 길도 마찬가지입니다.
위에서 말씀드렸듯,
어떤 쪽이 돈을 많이 벌 수 있냐의 질문이라면
정말 실력있는 투자자가 되어 역량과 경험을 쌓고
꾸준히 좋은 투자를 할 수 있는 사람이 되면
웬만큼 똘똘한 1주택보다 훨씬 많은 돈을 벌 수 있습니다.
다주택자가 되면 임대료 상승분이라는 현금흐름도 생기죠.
이것이 월급을 넘어선다면 궁극적으로 은퇴를 하는 삶도 가능해집니다.
하지만 다주택으로 부자가 된다는 건
주택수만 많다는 의미가 아닙니다.
다주택자가 된다는 건
기복없게 꾸준히 좋은 투자를 해나갈 수 있는
실력을 갖춘다는 뜻이기도 합니다.
당연히 1주택자보다 더 많은 공부와 임장 등의 행동이 뒤따르게 됩니다.
제가 다이어트를 고민하는 친구에게
오늘밤 치킨을 먹어라 마라,
다이어트해서 더 작은 사이즈의 옷을 입어라 마라
정해줄 수 없는 것처럼
이 글을 읽으시는 독자님들께
다주택이라는 선택이
무조건 정답이라고 말씀드릴 수는 없어요.
그래서 위의 고민은 정답이 있는 문제가 아니라
선택과 행동만이 있는 문제입니다.
여기서 저의 경험을 잠시 말씀드리자면,
저는 가진 자산의 목표가 크고
궁극적으로는 투자소득으로 월급을 대체하여
은퇴하는 삶을 꿈꿨기에
다주택의 길을 선택했습니다.
제가 선택한 길을 걷기 위해서는
투자 실력이 뒷받침되어야 하고
그래서 실력을 쌓기 위한 행동들을 꾸준히 반복하고 있습니다.
임장, 지역분석 및 아는지역(앞마당) 넓히기, 투자경험쌓기 등의 행동들을요.
그리고 강의 수강을 통해 나보다 더 경험이 많은 투자자의 인사이트를 습득하여 내 것으로 만드는 일 또한 중요합니다.
성장이라는 과정은
인생의 다른 모든 배움이 그렇듯,
나보다 잘 하는 사람과
내 현재 상태 사이의
간극을 메우면서 발생합니다.
(학창시절 공부, 직장생활, 운동, 모든 배움이 다 마찬가지입니다 ^^)
그렇기에 앞서 투자경험이 있는 분들의 시각과 기준을 배우고
그것을 나에게 적용하는 것이
투자 초창기 시행착오를 줄여주는 데 정말 큰 도움이 됩니다.
혹시 저처럼 다주택을 꿈꾸는 분이라면,
그리고 꼭 다주택까지는 아니더라도
내가 가진 돈으로 살 수 있는 가장 좋은 아파트를 매수하여
돈이 일하게 만들고 싶은 분이라면
곧 개강하는 실전준비반 수강이 많은 도움이 되실 거예요
임장하는 방법, 임장한 지역의 가치를 분석하는 방법부터 시작해서
무엇을, 어떻게 사야 하는지 기준과 원칙까지 배워
내가 가진 돈을 최고로 잘 활용할 수 있는 아파트를 반드시 찾아보시길 진심으로 응원합니다
https://weolbu.com/product/4229
댓글
