[열중반 45기 12조 백개의씨앗] 3강 후기 : 아파트도 내 삶도 '비교평가'로 최선을 선택하자.

#인상깊었던 점 & #적용할 점

3강에서는 ‘실전 투자로 이어지는 비교평가 전략’에 대해 잔쟈니님께서 강의를 해주셨습니다. 앞마당이 부족한 저에게 비교평가는 아직 먼 세상으로 생각했습니다. 비교평가의 영역을 ‘지역 vs. 지역’으로만 바라보고 있었음을 잔쟈니님 덕분에 알게 되었습니다. 비교평가를 ‘지역 내 비교평가 / 지역 간 비교평가 / 물건 별 비교평가’로 3단계에 걸쳐 적용할 수 있음을 배웠습니다. ‘가치’와 ‘가격’을 비교해서 내가 할 수 있는 투자의 ‘우선순위’를 정하고, 매수와 보유를 이어나갈 수 있는 투자 전략에 확신을 가지게 하는 과정이 ‘비교평가’임을 깨닫습니다. 비교평가 전략 3단계를 복기합니다.

• 지역 내 비교평가 : 핵심가치 찾기
  • [방법]
    • 임장(발품) : 분위기 임장을 통해 해당 지역의 특징을 이해하고, 생활권을 구분해서 생활권별 우선순위(선호도)를 파악합니다.
    • 입지분석(손품) : 입지 분석을 통해 생활권의 우선순위(선호도)를 구분하는 그 지역의 핵심가치가 무엇인지 확인합니다.

    • 가격확인(전고점) : 발품과 손품으로 내린 결론(생활권의 우선순위, 지역의 핵심가치)을 확인합니다. 

      <* 적 : 아실을 이용해서 전고점 가격대별 그룹핑 해보자.>

  • [적용]
    • 지역 내 핵심가치를 기준으로 우선순위 선정 => [‘저평가’ 투자 원칙(가격이 같다면 더 좋은 것, 비슷한 가치라면 더 싼 것)]

• 지역 간 비교평가 : 공통점 찾기
  • [방법]

    • 가격 고정해서 가치 비교 : ‘가격’ 보다 ‘가치’가 우선입니다. 가치에 대한 비교평가 후 가격을 봐야 선입견 없이 우선순위를 정할 수 있습니다. 가격을 고정해서(공통점 찾아서) 비교군을 묶고, 우선순위 가치[‘교통’(파워풀한 핵심가치)과 ‘위치’(불변의 핵심가치, 땅 자체)]에 더 큰 비중을 두고 비교평가 합니다.

      <* 깨 : 위치는 변하지 않는 고정값이고, 교통 호재에 의한 업무지구 접근성 증대가 공급에 의한 환경개선 효과보다 더 중요해.>   

    • 투자 전략에 맞는 결정 : 장기보유 할 것인지, 전세상승분으로 재투자를 할 것인지에 따라 투자 목표(수익금 & 수익률)에 부합하는 물건으로 선택합니다. 물건의 조건이 좋거나 투자금 자체가 적게 들어가는 경우도 차선책이 될 수 있습니다. 

      <* 깨 : 1가구 2주택 포지션(좋은 입지로 갈아타기 전략)을 선택한 나에게 지역 간 비교평가에서 우선순위를 정하는 기준은 ‘현금흐름’(전세상승분)이구나.>

  • [적용]
    • 공통점을 찾아서(가격 고정해서) 비교군을 묶고, 핵심가치(우선순위: 교통 & 위치,  +@: 직장,환경,학군)를 기준으로 우선순위 선정 => ['환금성' 투자 원칙(수요가 확실하고 사람들이 꾸준히 좋아할 만한 것)]
    • 내 투자 전략에 맞는 순서로 우선순위 선정 => ['수익성' 투자 원칙(수익금 & 수익률이 좋은 것)]

• 물건 별 비교평가 : 비용 체크하기
  • [방법]
    • 동/층/향 : 사람들이 선호하는(가격에 영향을 줄 만한) 요소를 확인합니다. 단지 내 로얄동과 로얄층의 매매,전세 가격을 기준으로 우선순위를 정합니다. 전세물건이 몇 개 있는지 전세 수요도 확인합니다. 

    • 수리상태 : 집 상태(올수리-실거주용/임대용/애매한 수리)에 따라 전세가격이 달라질 수 있고, 수리가 필요한 기본집의 경우 수리할 수 있는 조건(매도인 협조, 공실 여부)이 중요합니다. 예상 전세가의 수준(수리비용 포함)에 따라 내가 할 수 있는 투자 우선순위가 달라집니다.

      <* 깨 : 아무리 올수리 상태여도 동 위치에 따라 로얄동(선호도가 높은 위치)의 기본집(수리 가능 조건)이 더 나은 선택이 될 수 있다.>

    • 점유자 조건 : 점유자(임차인 or 집주인)의 상황에 따라 투자 우선순위가 달라집니다. 임차인이 갱신권을 사용한 경우 빠른 시일 내에 전세를 시세에 맞게 다시 세팅함으로써 투자금 회수 시점을 앞당길 수 있고, 월세 물건의 경우 매매가가 상대적으로 싸다면 월세 만기를 고려해 비용(주담대 이자,중도상환 수수료 등) 대비 편익이 클 때 투자가 가능합니다. 입주 물건의 경우 이사 날짜와 잔금일에 따라 투자 우선순위가 바뀔 수 있습니다.

      <* 깨 : 중개소 소장님을 통해 매도인과 임차인의 상황을 자세히 확인해야 더 좋은 투자를 할 수 있겠구나.> 

  • [적용]
    • 전세가에 맞는 투자금 + 집 상태에 따른 수리비용 + 점유자 조건에 따른 추가비용 => ['원금보존' 투자 원칙(적정 전세가로 수요가 충분해서 제 가치를 찾아갈 때까지 보유할 수 있는 것)]

1강에서 게리롱님께 배운 ‘투자 원칙을 실제 투자에 적용하는 방법’과 2강에서 양파링님께 배운 ‘전세 세팅 방법(적정 전세가와 임대기간 설정)’이 3강에서 잔쟈니님께 배운 ‘비교평가 단계별 전략’과 이어지는 느낌입니다. 추상적이고 막막했던 비교평가를 이제 스스로 해볼 수 있겠다는 자신감이 생깁니다. 
 

강의 끝자락에 잔쟈니님이 말씀해주신 세 개의 벽(비효율 - 비교 - 최고)이 지금 제가 겪고 있는 어려움의 원인과 같아서 위안을 얻었습니다. 뒤를 돌아보지 않고 이 과정을 먼저 나아간 선배들의 모습만 보겠습니다. 지금 멈추면 아무것도 달라지지 않는 다는 것을 기억하겠습니다. 투자를 위한 시간들이 내 자산을 키울 뿐만 아니라 내 삶도 성장시키는 과정임을 믿습니다. 아파트도 내 삶도 비교평가 해서 최선을 선택하겠습니다.