✅아파트명
- 답십리동 답십리대우 (서울시 동대문구 답십리동 111)
✅위치(지도)
(1) 서울시 동대문구 답십리동
- 중심업무지구와는 중구-강남-여의도 순
(2) 교통/학군/주변단지
1) 청량리역, 신답역, 답십리역의 3개역을 이용할 수 있는 위치
2) 가장 가까운 중학교는 동대문중
3) 주변에 롯데백화점(청량리점), 홈플러스스페셜(동대문점) 위치
(3) 단지 (4개동 319세대)
✅입지평가
1. 직장 [B]
(1) 양적 측면
- 종사자수는 서울에서 딱 중간 위치
(2) 질적 측면
2. 교통 (A)
(1) 강남역(48분, 환승1회) : 버스15분 + 지하철26분
(2) 시청역(33분, 환승1회) : 버스3분 + 지하철 17분
(3) 여의도역(45분, 환승1회) : 버스8분 + 지하철28분
3. 학군 (C)
- 동대문중 : 64% / 숭인중 71%
4. 환경 (A)
1) 1km 이내
- 롯대백화점(청량리점) : 도보 30분 / 버스 20분
2) 1km 초과
- 홈플러스스페셜(동대문점) : 도보 28분 / 버스 13분
- 주변 상권이 실제 어떤지 임장 필요
5. 공급
(1) 동대문구 3년내 공급물량(25.6~28.6)
1) 답십리동 : 1년 평균 공급 = 182세대/3년 = 61세대 , 적정수요 = 28,660명 * 0.5% = 143명
평가 : 61/143=0.43 (S)
2) 동대문구 : 1년 평균 공급 = 7,176세대/3년 = 2,392세대 , 적정수요 = 342,258 * 0.5% = 1,711
평가 : 2,392/1,711 = 1.39 (B)
(2) 동대문구 인근지역 포함한 3년내 공급물량(25.6~28.6)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
찰칵
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
(1) 저평가 : 비교평가(지역내,지역간)
1) 절대적 저평가 : 전고점대비 -2%, 전고점 달성
2) 상대적 저평가 : (비교대상 필요)
(2) 환금성 : 319세대(300세대 이상), 저/탑층 제
(3) 수익률 : 전고점 도달시 1000/38000 = 2.6% 수익률
(4) 원금보존 : 전세가율 59% (서울 적정전세가율 60% 미도달)
3년내 입주물량 (B등급) 그러나 올해만 지나면 적정수준 예상
(5) 리스크 대비:
✅나의 투자 결론 : 투자 불가
(1) 가치 측면
1) 직장 : B등급
2) 교통 : A등급
3) 학군 : C등급
4) 환경 : A등급
5) 공급 : B등급
(2) 가격 측면
1) 매매가 : 9.2억
2) 전세가 : 5.4억
3) 투자금 : 3.8억
4) 전세가율 : 59%
5) 전고점 대비 : -2%
+ 시세그래프를 통한 계절파악
✅ 작성하면서 느낀점 :
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