‘하락장 지방투자로 10억 버는 방법’이라는 제목에서 가장 눈에 띄는 키워드는 ‘하락장’이다. 물론 지역마다 차이는 있겠지만 하락장이라는 단어가 여전히 당당하게 제목에 붙을 수 있다는 점에서 서울/수도권과는 다른 온도가 느껴졌다.
<지방이 기회인 이유>
(매매가) 싸다.
다른 말 다 필요없고 가격이 그냥 싸다! (= 절대적 저평가 시기다.) → 노다지 시장인 것은 알겠는데 그래서 싸니까 아무거나 살 것인가? → 더 벌 수 있는 투자로 연결하는 것이 더 현명하다.
투자금이 적게 든다.
전세가율이 높다. (갭이 줄어 든다.) → 특히 소액투자의 관점에서 유리하다. → 수익률 관점에서 이점이 있기 때문에.
리스크가 적다.
전세가가 바닥 → 이미 바닥인데 역전세 리스크 확률이 높을까?
거시적 관점에서 적은 돈으로 Low risk High rerurn을 기대할 수 있는 시장은 투자자에게 매력적일 수 밖에 없다. (물론 지방의 모든 단지가 그렇다는 것은 아니다.) 내가 현재는 서울/수도권 1호기 투자를 목표로 하고 있지만 한번 총알을 소진하고 나서 그다음 적은 총알로 접근을 하기에는 위와 같은 이유로 지방이 더 좋은 기회를 줄 수도 있다. 물론 내년, 내후년에 지방에 어떤 변화가 있을지는 알 수는 없다. 하지만 미리 준비하지 않는다면 내년에도 지방에 여전히 기회가 있다 한들 그 기회를 잡을 확률은 희박할 것이다.
<변수는 공급>
가격은 공급과 수요에 의해 결정된다.
지방의 수요를 결정 짓는 핵심 요소는 인구이다. 하지만 변동성이 크지 한다.
그럼 변동성이 있는 요소, 즉 변수인 공급에 집중해보자!
대전제 : 전세는 공급의 영향을 받는다.
전세가는 공급에 민감하게 반응한다는 것을 과거 사례들을 통해 검증.
소전제 : (특히 지방은) 매매가가 전세가의 영향을 직접적으로 받는다.
지방은 매매가와 전세가 그래프가 유기적으로 움직인다는 것을 통해 전세가의 변화가 매매가의 변화에 미치는 영향을 직관적으로 볼 수 있다. (반면 서울/수도권은 매매가와 전세가 그래프가 항상 붙어서 움직이지는 않는다.)
결론 : 매매가는 공급의 영향을 받는다.
물론 세부적으로 다른 시장 요인들이 변수로 작용할 수 있기 때문에 너무 단순화된 사고방식으로 보이기는 하지만 기본 개념에 대해 삼단논법을 대입해보면 명료한 결론이 도출된다. 따라서 공급을 파악하면 전세가 변화를 예상할 수 있고 더불어 매매가의 변화 역시 예상해 볼 수 있다. (지방시장 : 공급 -> 전세가 -> 매매가)
지방은 각 지역마다 서로 다른 세부 우선순위 선호요소(선호비중)가 존재하지만 공급의 개념은 모든 지역에 공통적으로 적용된다. 따라서 공급을 이해한다는 것은 지방 투자에 있어 가장 중요한 점 중에 하나다.
공급의 사이클(과잉→ 해소)에 따른 전세, 매매의 변화를 이해하고 있다면 3단계에 접어든 지역의 상황을 살펴보는 것이 아직 1,2단계에 머물러 있는 지역의 미래를 예측해 보는데 도움이 될 것이다.
<수도권 (서울/경기도) 투자 VS 지방 투자>
수도권은 속도의 차이는 있지만 같은 사이클에서 함께 움직이는 경향이 큰 것 같다. 예를 들어 서울/수도권은 서울의 최상급지 부터 불길이 서서히 번져나가는 모습을 보인다. 반면에 지방의 경우는 이곳저곳에서 불길이 국지적으로 번진다.
이런 면에서 지방은 흔히 ‘계란은 한바구니에 담지 않는 투자'라 불리는 분산투자에 개념을 적용하기에 더 유리하다고 판단된다. 지방이라는 이름으로 묶여 있지만 그 시세의 사이클이 독립적으로 움직이는 성향이 크기 때문이다. (물론 인접한 지역들 간에는 영향을 주고 유기적으로 움직이기도 한다.) 따라서 가치주 / 기술주와 같이 묶어서 큰 흐름을 생각하기 보다는 지역 하나하나를 개별 종목으로 보고 하나씩 살펴본다는 관점으로의 접근이 더 필요시 된다고 생각한다.
수도권(특히 서울)투자가 마치 대형 기술주의 비중이 높은 나스닥에 투자하고 장기적으로 보유하면서 가치가 상승하길 기대한다는 느낌이라면 지방투자는 마치 개별 종목을 분석하고 매수시점에 목표수익률 (or 목표매도가)를 정하고 그 기준에 맞춰 매도를 결정해야 하는 느낌이다.
수도권 투자에 비해 지방투자는 개별종목 / 소형주에 투자는 것처럼 리스크는 더 큰 느낌이다. (물론 더 큰 수익률을 기대해 볼 수도 있다는 장점이 있다.) 투자 안정성이 떨어지게 느껴지는 이유는 애플, 마이크로소프트, 구글과 같이 경제적 해자 (Economic Moat)가 존재하지 않기 때문이다. 부동산 투자의 관점으로는 수도권 상급지가 가지고 있는 ‘입지 독점성’이 없다. 따라서 새로운 경쟁상대가 나타나면 방어선이 쉽게 무너진다. 일부 지방 최상위 급지를 제외하고는 입지 보다는 단지의 가치 (땅 + 건물)에 있어 상품성에 의존하는 경우 대부분이다. 상품성(건물)은 세월로부터 자유로울 수 없다. 가장 가치의 매력도가 높을 때 매도를 하면 좋지만 우선은 매력도가 떨어지기 전에 매도를 하는 목표를 세우는 것이 우선이라고 생각된다. 따라서 수도권에 비해 매도 타이밍이 더 뾰족해야 한다. 그 타이밍을 놓치면 오랜시간 박스권에 갇혀 장기간 횡보할 가능성이 높고 최악의 상황에는 손실이 발생할 수도 있다.
(입지 가치가 높은) 수도권 아파트를 보유하고 있다가 매도를 고려하는 경우는 기본적으로 수익이 발생하였고 더 충분히 가치 있는 갈아탈 물건이 있을 때다. 없으면 더 보유를 하는 방향으로 가도 된다. (입지 보다는 상품성이 중요시 되는) 지방 아파트의 경우는 목표수익률 (or 목표매도가)에 도달하면 설령 갈아타기 할 물건이 없더라도 우선은 현금화 할 수 있을 때 현금화를 해두는 것도 중요하다고 생각이 들었다. 전반적으로 환금성 측면에서 수도권 보다는 불리한 경우(약점)가 많기 때문이다.
물론 지방에서도 가치성장 투자가 가능한 지역이 있다. 다음의 사항들은 수도권 투자와 공통적으로 적용 된다.
저평가 된 물 건을 살 것!
리스크 (잔금, 역전세)는 대응이 가능한 범위에서 진행 할 것!
약간 차이가 느껴지는 부분은 지금 시장에서는 수도권의 경우는 ‘투자금이 조금 더 들더라도 더 가치 있는 것에 투자한다.’라면 지방의 경우는 ‘적은 투자금이 드는 소액투자’의 관점이 좀 더 권장되는 디폴트 값으로 설정된 기분이 들었다.
아직은 각 지방의 지역들을 알아가기 위해 첫 발걸음을 내 딛는 단계이기 때문에 경험과 안목이 전혀 갖춰지지 않은 상태라서 매우 얕은 사고 밖에는 할 수 없지만, 지방 소액 투자로 접근하기 괜찮은 단지들은 보통 작은 육각형의 스탯을 특징으로 가지고 있는 것 같다. 다시 말해 직장, 교통, 학군, 환경 중 하나의 요소에 압도적 강점이 있는 것보다 중요한 것은 어느 하나 특별히 모난 곳이 없이 전반적인 요소에서 모두 70점 이상인 단지가 아닐까 생각해 보았다.
댓글
지방은 적은 투자금이 드는 소액투자에 조금더 방점을 찍어야 할거 같습니다! 공급도 꼭 살펴보구요! 공급이 다라는 생각도 듭니다 감사하빈다 루마님 ^^
