1주차 강의는 잔쟈니 튜터님께서 밤 늦게까지 열정을 수강생들과 함꼐 열정을 불태우셨습니다.
크게 지역별 현 상황과 투자 의사결정에 대해서 설명을 해주셨는데 너무 많은 것을 배울 수 있었습니다.
강의 포인트 및 내생각
1. 저렴해진 전세가 자체가 리스크가 없어진 것이다. 대출이나 공급에도 별 영향이 없기 때문이다.
→ 해당지역에서 겪었던 가격에서 터무니 없이 저렴하다면 내가 실수요자여도 크게 재지않고 선택할 것 같다!
2. 중소도시는 기본적으로 광역시 대비 전세가율이 높게 형성되어 있다.
→ 내생각 : 확실히 작은도시로 갈수록 가지고 싶다는 심리의 영향이 덜해서 생간 결과가 아닐까?
3. 매매가가 과거전세가보다 싼거는 엄청 싸져있는 것이라고 생각된다.
→ 내생각 : 정량적으로 비교할수는 없겠지만 짜장면 가격도 5년이 지나면 1000~2000원은 오르는데 전세가는 물가같은 것이라고 배웠는데 너무 싼거라고 생각된다!
4. 공급이 많으면 전세가 빠진다 / 공급이 없으면 매매가 올른다 등의 명제는 장기적으로는 맞으나 단기 및 지역적으로는 다를 수 있다.
→ 내 생각 : 생활권 더 들아가서 단지의 현상황이 어떤지 주기적으로 전임과 매임을 해서 현상황을 정확하게 진단하는 것이 중요할 것 같다!
5. 수도권은 가수요가 많기 떄문에 전세가만으로 움직이는 시장이 아니나, 지방은 전세가 올라가야 매매가 올라간다. 지방의 전세가의 향방을 잘 봐야한다!!!
6. 광역시 20평대 x단지 최근 2년간 전세가 1억 올랐는데, 서울 2급지 좋은 단지가 동일한 기간에 1억 올랐다. 지방에서 절대적인 공급이 적으면 이렇게 될 수 있다!!
→ 지방도 전세가 오르면 무섭게 오르면 투자기회가 생각보다 금방 열릴 수 있기 떄문에 앞마당을 늘리면서 미리미리 준비를 해야겠다는 생각이 든다.
7. 공급이 과잉되고 전세매물이 정리될때 어떻게 그래프가 정리되고 xx 광역시처럼 될지 예측해보자!!!!!!!
→ 꼭 실습해보기!
8. 가격이 한계단 오른 xx 광역시같은 시장에 들어갈 수도 있지만 투자금을 매우매우 작게 줄여야한다!!!!
→ 내 투자실력이 어느정도인지 객곽적으로 진단하는게 가장 중요할 것 같다. 비싼 가격은 어쨌든 투자적으로 감당할 수 있는 역량자체가 커야하기 때문!
9. xxx중소도시 후순위 구축들은 거래가 안되서 24년도에 전저가가 찍혀있었다. 만약에 내가 물건이 있다면 해당단지들이 거래가 되면, 아 이제 거래가 되는 시장이구나 하고 선택지에 넣을 수 있다.
→ 차가웠던 시장이 변한걸 비선호 구축의 거래시점을 통해서 어느정도 확인할 수 있음을 배웠다!
10. 시세트레킹 할떄 전세가격이 어떻게 움직이는지 확인하자. 선호도에 따라 가격이 어떻게 움직이는지 알 수 있다.
→ 그동안 전세가격에 대해서는 트레킹만 하고 생각하려고 했지는 않은 것 같다. 즉시 BM해야 할 부분!
11. 가격이 너무 싸면서 공급이 너무 많아 가격상승을 많이 기다려야 하는 것은 보유할 때 어려움들이 있을 수 있다.
→ 내가 투자자라면 지방같이 어느정도 투기의 성격을 띄고있는 자산이라면, 장기적으로 가져가기 보다는 수익금이 적더라도 빠르게 엑시트 할 수 있는 도시에 투자할 것 같다.
13. 선호도를 명확하게 파악하고, 시세트레킹을 통해서 단지별 상황을 정확하게 진단한 후 전임을 통해서 확인을 한다. 그리고 현장에서 투자로 연결해본다.
14. 지역마다 부자들이 원하는 아파트 입지요소들은 다 다르나, 이중에서 내가 선택한 단지가 가져갈 수 있는 요소가 있다면 충분히 가치가 있다.
→ 어차피 내가할 수 있는 단지들은 약점과 장점이 다 공존하는 단지이기 때문에 그 중에서 제일 좋은 걸 찾아야지 완벽한걸 찾으려고 하지말자!!
15. 지방구축 투자할떄, '구축이지만 신축이 대체할 수 없는 가치가 있나?' 를 질문해봐야 한다.
→ 내 생각에는 공작한양이 둔산동 센터 생활권을 완벽하게 공유하는 단지이기 때문에 투자해도 되지 않을까? 라는 생각이 든다.
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