안녕하세요, 디그로그입니다.
지난 봄학기 잔쟈니 튜터님과 3개월을 함께 했는데,
이번 지투 1강에서 뵐 수 있어서 너무 반가웠습니다.
두괄식 구성으로
이번 강의에서 중요한 핵심들을 짚어 주시며,
마지막 강의 장표에서 가슴을 뛰게 만드는 사진까지
매수부터 매도까지 지방투자의
모든 것을 담아주셔서 감사했습니다.
항상 지방투자 실전반 1강은 전국을 훓어주셔서 좋았다!~
라는 생각을 했던 거 같은데,
이제는 매수도 매수지만 매도와 갈아타기까지
염두해볼 수 있는 시기가 되면서
지방 시장 한 사이클을 투자자로서 어떻게 보내며 성장할 수 있는지
다 있는 그대로 알려주시려는 마음과 내용이 느껴졌습니다.
잘 지키면서 실력도 쌓고 잘 보면서
결국에는 시스템 투자로 이어나갈 수 있도록
보릿고개 시간을 말똥말똥한 눈으로 잘 지켜보겠습니다.
Part 1.
현재 지방 아파트 시장 진단 및 투자기준
이번 강의에서는 이제까지
단편적으로만 알고 있었던 개념들에 대해서
제대로 알 수 있었습니다.
저/환/수/원/리 그중에서도 중요한
특히나 지방에서 더 중요한 리스크와 환금성에 대해서요.
진정한 리스크란
📍 가격 기준으로 리스크를 판단하기
가격을 기준으로 리스크를 생각해보세요.
전세 맞추기 쉬운 곳이 리스크가 적은게 아닙니다.
가격 많이 올라서 안 싼게 리스크가 크고,
가격 여전히 싼게 리스크가 작아요.
사실 공급이 많은 지역이
전세 맞추기가 더 까다롭고
전세가가 낮기 때문에 매매가도 싸지만
투자금도 많이 들고, 전세 셋팅 리스크도 있을 수 있습니다.
하지만 절대가 가격으로만 보면,
낮은 전세가와 매매가가
더 이상 리스크가 될 수 없다는 사실!
그렇지만 정말 전세가 나가는지 안나가는지 까지는
전세가 빠지는지 전세개수로 트레킹이
중요하다는 사실까지도 디테일을 배웠습니다.
트레킹을 하면서도 한달 단위로 보면
급격한 변화를 눈치채지 못했는데,
튜터님이 해주신 것처럼
1년 단위로 매매가 전세가를 올려 보니
그 폭의 상당한 변화를 느낄 수 있었습니다.
✅ BM. 단지 분석 or 시세 분석에서 연간 단위로도 시세 변화를 살펴보자
매도 기준을 잡는 방법
사실 이 부분에 대해서
용맘 튜터님의 울산 지역 특강도 생각납니다.
분명히 강의는 들었지만,
튜터님께서 시세트레킹하시는 단지들이
제가 생각한 단지들과 달라서 상당히 의아 했었는데요.
이제는 알게 되었습니다.
후순위 구축들까지도 보는 의미를요.
당장 매수 안할 것 같은 단지도
거래 되는 시점과 반등 되는 시점을 보면서
내 단지 매도 시기를 판단할 수 있다는 거!~
후순위 단지들까지도 시세트레킹 하는 의미를
이번 강의를 통해서 더 분명하게 알 수 있었습니다.
✅ BM. 후순위 단지 트레킹 하고 있지 않은 앞마당은 추가하기
✅ BM. 전세 개수 트레킹으로 전세가 잘 나가는지 안 나가는지도 함께 보자
시세를 읽는 방법
📍 선호 신축, 선호 구축, 중간 신축, 후순위로 구분하여 시세흐름 판단하기
사실 직전 학교에서 시세 가격감을 잘 잡고 싶었기에
앞마당 시세트레킹이 습관화 과제롤 잡고
조톡방에서도 매번 공유드리곤 했었는데요.
아직 하곤 있지만 뾰족하진 않다는 생각이 들었는데,
튜터님께서는 시세를 어떻게 보시는지
그 디테일을 알고 가다 보니까
더 개선해야될 점이 눈에 띄었습니다.
살짝은 모든 생활권을 다 보고,
보는 단지 개수는 많긴 하지만,
그래도 대표 단지 주요 단지 흐름이 어떻게 가는지
선별해서 요약하는 것도 한눈에 들어오더라구요.
도시 전체의 시세 흐름은 이렇게 보는 구나,
그리고 그만큼 년간치의 시세트레킹 데이터가 있어야
가능 한 거구나도 느낄 수 있었습니다.
✅ BM. 선호 신축, 선호 구축, 중간 신축, 후순위로 구분하여 시세흐름 판단하기
📍 투자 연결은 현장에서 된다
시세 트레킹, 모니터에서 손품만으로는 한계가 있다는 걸
이번 강의와 튜터님의 경험담을 배울 수 있었습니다.
특히 이번 지투 강의를 준비하기 위해
몇시간 전국 전임을 하셨다는 튜터님!
모니터에 찍혀있지 않는 전세가와 매매가,
그사이에서 느껴지는 현장감
현장에 있는 투자자가 되다는 게
어떤 의미를 가지는지
그리고 그게 투자와 어떻게 잘 이어질 수 있는지가
여러 도시 사례들로 생생하게 느껴졌습니다.
설사 당장 투자를 못하더라도
이렇게 현장감을 쌓아놓고 하는 시세트레킹과
아닌 거랑은 분명한 차이가 있다는 사실!
앞마당 시세트레킹을 넘어서 전임까지해서
현장에 있는 투자자가 되도록 한발짝 더 나아가 보겠습니다.
Part 2.
지방 투자로 돈 버는 매수 전략
양호하다의 기준은 어떤 것인가!
정말 입주요소 별로 자세하게 설명해주셨던
튜터님의 말씀이 아직도 생생합니다.
부동산은 인문학이라는 맥락과도 맞닿아 있는데요.
소액투자를 노린다면 어떤 단지를 사야하는지
이보다 더 디테일하면서도
정확한 설명은 없었다는 생각이 듭니다.
예시로 들어주셨던 ㅇㅇ 도시에 대한 설명도
그 지역 앞마당이 2개구나 있고,
사실 다른 구들은 단임까지 다 마쳤음에도
알지 못했던 이야기들을 들으면서
아직 멀었구나라는 생각이 들었습니다.
앞마당에 디테일을 더하려면
정말 전임/매임 해야하는 구나
또 앞마당을 완성하러 ㅇㅇ시를 가게 된다면,
더 잘 채워서 선명하게 만들어야 겠습니다 ㅎㅎ
✅ BM. 3개월 전 실거래 전세가를와 현 전세 상황을 함께 놓고 추세를 살펴보기
✅ BM. 전세가 없는 지역에서는 전세 지도 그려서 적정 전세가 가늠해보기
지방투자의 끝은 매도
📍 환금성 = 선호도
사실 매도는 먼 이야기라고 생각했기 때문에
이전까지 지투 강의를 들으면서도
크게 와닿지 않은 부분이기도 했습니다.
그렇지만 매도에서 저/환/수/원/리 중에서
저평가 싸게 사는 건 기본이고,
그 다음은 환금성이라는 게
튜터님의 설명으로 조금 더 이해할 수 있었습니다.
이제까지는 투자 검토 할 때도
환금성은 뭐 세대수, 연식 등등 통과~
이렇게 단편적으로만 봤었는데
매도를 생각하면 그럴게 아니라는 걸 배웠어요.
단점이 치명적이지 않는지,
분위기 안 좋아지면 전세도 매매도 손님이 끊기는 단지인지 아닌지
내가 매도할 때 다음으로 받아주는 사람이 있을지
쉽게 정해준 숫자들을 넘어서서
팔고자 할 때 잘 팔릴 수 있는 단지인지
검토해야 된다는 것의 의미를 이해할 수 있었습니다.
그리고 환금성을 조금 더 알 수 있는 건
실거래가 그래프에서 촘촘하게 찍힌 점과
거래량!
세대수에 비해 많이 거래 되는 단지인지 아닌지도
도시 위상으로 단순 비교 하는 게 아니라
실질적인 수요의 관점에서 비교하는 습관!
지방에서 비교평가 할때 꼭 염두해두어야겠습니다.
지방에서 매도시기 놓치면,
투자금 회수 기간이 길어질 수 있어요.
면밀한 트레킹이 필요합니다.
매도할 때까지 계속 지켜봐야한다
소액 투자자의 의미가 결국에는 갈아탈 때까지
투자공부를 지속하면서 시스템 투자로 향해가는 것
여정이 길 수 밖에 없다는 사실을
이번 강의를 통해서 다시 한번 배웠습니다.
단 기간에 해서 끝나는 게 아니다!! ㅎㅎㅎ
그리고 앞으로 더 열심히 갈길이 멀다!! ㅎㅎㅎ
투자 복기를 하는 방법
같은 가격에 더 좋은 것은 없었나?
비슷한 가치인데 더 싼 것은 없었나?
튜터님의 투자 복기를 보면서
저는 이제까지 제가 고려했었던
투자 후보 물건이나 지역들의 결과를
비교하면서 돌아보기만 했었는데,
차마 미처 그때는 몰랐던
지역이나 단지들에서 기회가 있었는지
찾아보는 것도 또 한가지 방법이겠다 싶었습니다.
정말 여러번 복기하면 할수록
실력이 쌓일 수 밖에 없구나!
되는 대로 많이 돌아보도록 하겠습니다 ㅎㅎ
Part 3.
지방 투자를 통해 자산을 쌓는 로드맵
매도 의사결정 기준 3가지.
그리고 그에 따른 실전 예시들을 통해서
언제 어떤 이유로 잘 매도할 수 있는지
투자자의 사고 방식을 배울 수 있었습니다.
매도는 감정이 아니라 기준으로 해야 합니다.
오르는 시장에서 오를걸 알면서도 파는게 진짜 어려워요.
무조건 중소도시 → 광역시가 답이 아니라
지역 내에서도 그 단지가 어떤 위상을 가지고 있는지
지역 내의 수요 크기를 비교할 수 있어야 된다고 느껴졌습니다.
✅ BM. 지인 공급 그래프와 아실 단지 그래프를 붙여보기
언제 어디가 아니라, 무엇을 얼마에가 더 중요하다
한채를 매수하더라도
지방 소액투자로 불려서 가는 여정에서
얻게 되는 경험과 안목 그리고 실력을 무시할 수 없다는 거!
튜터님의 경험담 처럼
여러채를 시스템 투자에 들어오는 1채로 바꾸는 그날까지!
열심히 잘 깊게 파보겠습니다.
긴 시간 좋은 강의 감사합니다 :)
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