안녕하세요
끝까지 살아남을 투자자 네건입니다.
최근 1호기 전세입자 관련
예상치 못한 경험을 한 사례에 대한 복기글입니다..!
1. 상황
지난 2월, 임차인께 문자를 받았습니다.
임차인: “전화 부탁드립니다.”
…
네건: “ 회의 중이어서 끝나고 연락드리겠습니다~ ”
요동치는 심장..
평소에 연락 한 번 없으셨던 분인데
갑자기 문자가 왔습니다.
쉼호흡을 후하후하 하고난뒤
전화드려 자초지종 설명을 들어보니
전세 기간 만료 전인 상황에서
바로 옆 단지에 실거주 집 매수를 하셨고,
이사 날짜까지 잡았다고 하셨습니다.
(이사까지 2개월 가량 남은 상황)
이에 계약만료 전 이사를 가야하는 상황으로
연락을 주신 것이었습니다.
2. 대처
그 때 생각한 것과 느꼈던 감정은
우선 만기 전이니까 내가 급할 건 없겠지?
8월에 만기여서 준비중이었는데 ㅠ 다 말짱 도루묵됐네 ㅠ
아 갑자기 나에게 이런 시련이 오다니..
임장은 임장대로 집중도 안되고 조원분들께 너무 죄송하다 ㅠ
(서투기 조원분들과 분위기 임장 중)
연락 받은 뒤 혼란스러운 상황 속에서
갑자기 생각난 지난 달 지투반에서 함께 했었던 두잇나 튜터님.
급작스러운 통화에도 차분히 설명해주신 부분은
어쨌든 만기일 기준으로 전세보증금을 돌려주는 것이 원칙이기에 급하지 않다는 것.
하지만 넋 놓고 있으면 안되고 다음 세입자를 맞추기 위해 필요한 행동을 할 것.
감정적으로 문제를 바라 볼 것이 아니라
이 상황에 대한 편익을 생각하고
지금 해야 할 행동이 무엇인지 생각하게 해주셨습니다.
편익
(+) 전세를 뺄 수만 있다면 중개수수료비 임차인 부담
(+) 8월까지 전세 빼기를 위해 전전긍긍하지 않아도 됨
(-) 임차인 이사일이 고정되어 있다는 점
(-) 신규 전세계약으로 다시 최대 4년 묶일 수 있는 점
행동
1. 현재 전세 보증금 이상으로 투자금 회수도 고려해볼 것
2. 전세를 다시 맞추는 것 자체가 본질이기에 붙으면 뺄 것.
3. 주변 전세 매물/가격 트래킹 및 부사님과 소통하며 대응하기
4. 신규 임차인과의 계약시 챙겨야 할 것 점검(특약사항 장전 등)
멘붕에 빠졌었지만
상황을 되짚어보고
편익을 따지면서
해야할 행동들을 정리하니
마음도 편해지고
오히려 기회라는 생각이 들었던 것 같습니다.
(감사합니다 두잇나 튜터님♥ >_<)
3. 특약 사항
주변에 전세 매물도 왕왕 있었고
전세 실거래가는 현재 보증금보다 적게 거래된 것도 있었으나
다행히 같은 전세 보증금 금액으로
3주 만에 신규 세입자와 계약을 할 수 있었습니다.
하지만 그 과정이 썩 순탄치는 않았는데요.
임대인으로서
임차인을 맞추지 못해 잔금을 치루며
전세 레버리지를 쓰지 못하는 것이
가장 큰 리스크 중 하나입니다.
그리고 그 리스크를 햇지하기 위해
그리고 임차인의 소중한 전세 보증금을 잘 돌려주기위해
우리가 양보해서는 안될 것은
“ 이사 전 4~6개월 전 통보 및 이사 날짜 협의 ”
“ 다음 임차인 맞추기를 위한 부동산 방문 협조 ”
이 두 가지 특약사항입니다.
신규 세입자 분께 가계약금의 일부를 받기전
특약사항을 여러 차례 핑퐁을 하다가
부사님께서 전화로 말씀하시길
" 신규 세입자가 이전 전세집에서
보증금 돌려받는다고 고생을 많이해서
이런, 저런 특약사항이 있으면 입주 못하겠대~"
그리고 끊자마자 곧바로 걸려온 현 임차인의 전화.
“도대체 뭘 요구했길래 입주를 못한다는 소리까지 나옵니까?
세상에 그런 특약이 어딨어요~??!!! 예???”
(본인도 저와 그렇게 계약이 되어있습니다만…)
새해에 다과를 보내드리면서 인사도 드리고
화기애애하게 새해 덕담을 주고 받았던 현 임차인분도
다음 임차인이 들어와야 이사를 나갈 수 있는 상황인지라
노발대발 큰소리를 치시더라고요..
결국 사람은
자신의 것을 지키기 위해
자신의 상황을 가장 중요시하며
행동하게 되는구나.
동시에
“나는 만기일까지만 보증금을 돌려주면 되는데..”
“임차인 분께서 멋대로 집을사셔서 내가 협조해주는 건데..”
“진짜 이런 말까지 들으면서 도와줘야하나..?”
“내 집인데 마치 자기집인 것 처럼 이야기하네..”
라는 생각이 들었습니다.
(8월 전세 만기시 재계약을 시도 해보려고 계획중이었던터라
챙겨드린 만큼 돌려받겠다는 마음이 있었고
그게 오히려 저를 더 섭섭하게 만들었던 것 같네요.
상대방에게 아무것도 기대하지 않을 수 있을 만큼
마음이 우러나오지 않으면
앞으로 과일 같은 것은 안보내려구요 ㅎㅎ;)
하지만 그 동안 숱하게 들었던 선배님들의 조언.
감정적으로 대응하지 말고 일단 끊어라!
“네~ 아직 조율중이라서요~
부동산 사장님이랑 소통할게요.”
현 임차인과의 감정적인 마찰을 피하고
부사님을 통해서
임차인 분께
위와 같은 특약사항이
임차인 본인의 보증금을 안전하게 돌려드리기 위함이라는 것과
문구 표현을 부드럽게 표현함으로서
불안한 마음을 공감해드리고 계약서를 작성했습니다.
*번외: 계약서 작성하는 날
신규 임차인 분께서
부동산 계약과 관련해서 정말 많이 공부하고 오신 것 같았습니다.
확정일자 등 절차에 대한 질문을 부사님께 하나하나 꼼꼼히 하셨고
서류와 준비물도 가지런히 준비해오셨고,
지난 전세집에서 고생하셨던터라 살짝 긴장하신 느낌도 있었습니다.
큰 돈이 오고가는 부동산 거래는
삶에 있어서 정말 중대한 상황이라는 것을
다시 한 번 느꼈습니다.
그리고
임대인으로서 임차인분께
전세금 레버리지라는 소중한 기회를 받는 대신
그 분들의 소중한 보증금의 가치를 인정하고
스트레스 받지않고 편히 지내실 수 있도록
사소한 하자들이 발생한다면
적극적으로 해결해드려야겠다는 마음이 들었던 것 같습니다.
부디 저희 집에서는 마음편히 지내시길..!
4. 배운 것
약 한 달 가량
임차인의 문자로 시작된
예상치 못했던 투자 경험을 하면서
계획도 중요하지만
“투자는 대응의 영역”이라는 것을 절실히 배웠고
현장에서 이러한 경험들이 쌓여야만이
더 나은 투자를 지속할 수 있겠다는 생각을 했습니다.
제가 배웠던 것들을
다시 키워드로 정리해보겠습니다.
- 위기는 곧 기회.
▶ 예상치 못한 상황 발생 시 감정적으로 대응하지 말고 편익/행동을 고민하여 침착하게 대응한다.
- 부동산은 인문학이다.
▶ 사람대 사람으로서 상대방의 입장을 고려하고 임대인으로서 서비스 정신을 가진다.
- 미리 미리 공부하고 준비한다.
▶ 어떤 케이스가 나에게 닥칠지 모른다. 칼럼/투자경험들을 자주 읽으면서
여러 상황들을 경험하고 대처능력을 기른다.
앞으로도 꾸준히 투자 해나가면서
겪게될 많은 일들이
순탄치만은 않을텐데
그럴때마다
이 경험들이
저를 더 단단하고
유연한 투자자로 만들어 줄 것임을 믿고
끝까지 나아가겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
각자의 목표를 향해
전국에서 끊이없이 노력하고 계신
모든 동료분들을 진심으로 응원합니다. :)
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