안녕하세요

민갱입니다.

날씨가 오락가락 하기도 하지만

엄청 덥고 뜨겁고 습한것 같습니다.

다들 임장하실때 자주 수분섭취하시고

충분한 휴식으로 건강잃지 않으셨으면 좋겠습니다.



정말 오랜만에 경험담 게시판에

투자경험담을 글로 쓰는 것 같습니다.

오늘은 제목처럼 제 투자이야기를 해보려고합니다.

저는 24년 1월부터 갈아타기 준비를 시작하여 여러 시행착오 끝에

첫 번째 갈아타기를 대출규제 이후인 11월~2월에

두 번째 갈아타기는 올해 4월~7월로 지난 주 잔금을 하면서

기존 보유물건인

수도권 4급지 신축 25평과 30만 중소도시 지방 32평 총 2채 물건을 매도 하고

서울에 3, 4급지 32평 2채로 갈아타기 완료하였습니다

많이 늦은 복기 글이지만,

준비과정부터 투자까지 경험을 글로 적어보는 시간을 가져보려고합니다.

사실, 경험담을 어떻게 적어야 좋을지 몰라 초안을 여러가지로 적어봤었습니다.

그러다 문득 임장하면서 쉬는 시간이나, 조모임 등을 할 때,

제가 투자 경험을 말씀드리는 경우가 종종 있었는데

그때마다 다들 재미있게 들어주셨던 게 생각이 나서

읽어주시는 분들과 같이 카페에 앉아서 이야기 한다는 생각으로 써보기로 했습니다.

부족한 저의 글이 저와 비슷한 고민을 하고 계신분들께서

시행착오를 줄이고, 더 나은 선택을 하시는데 오랜시간이 걸리시지 않으셨으면,,

조금이나마 도움이 되었으면,,또 힘드신 시간속에서 약간 재미있는 글이 되었으면 좋겠습니다.

그럼에도 불구하고 바쁘신 분들을 위해 목차를 준비해봤습니다.

궁금하신 부분 Ctrl + F 누르시고 검색하셔서

보시면 소중한 시간 지켜내실 수 있으니 참고해주시면 감사하겠습니다.

목차

1. 2급지 대장

2. 강남

3. 대형

4. 똘똘한 한 채 vs 다주택

5. 대출규제

6. 첫 번째 갈아타기

7. 두 번째 갈아타기

1. 2급지 대장

위에 말씀드린 것처럼 저의 기존 물건 보유상황은 아래와 같습니다.

0호기 : 수도권 4급지 신축 25평 - 반전세 2억/00만원

1호기 : 지방 30만중소도시 신축 32평

24년 1월 월부학교 수강하면서

'지방에서 불려서 수도권에 쌓는다!'

'나는 다주택으로 시스템화한다!!!' 라는 생각으로

취득세 8%투자를 위해 지방을 열심히 다녔습니다.

그러던 중 라즈베리튜터님께서 저의 상황을 종합적으로 보시고

0호기 매도 후 서울로 갈아타기 방향을 이야기해주셨습니다.

서울 상급지 아파트 가격이 전체적으로 저렴한 구간에 있고,

전세가격이 반등하면서 필요한 투자금이 줄은 상황에 좋은 자산을 '선점한다'

관점에서 갈아타기를 고민해보라는 말씀에

당시 예로 들어주신 2급지 대장급 아파트들의 시세를 살펴보면서

갈아타기를 진행하기로 하였습니다.

당시 제가 검토하던 단지들의 현재 시세 그래프입니다.

감정이입을 위해 24년 2월의 모습을 보도록하겠습니다.

이때 주변에 있는 구축 대단지들을 보면서

'아.. 나는 여기 투자 안하지~' 라는 생각을 했습니다.

또한 상급지 대장급 아파트의 매수를 고민하는 만큼

차후 실거주에 대한 부분도 고민이 되었는데요.

임장하면서 제가 느낀 부분은

'Buy는 할 수 있는데, live는 못하겠다' 였습니다.

(수많은 명품을 보면서 거주하시는 분들의 소득, 소비수준을 따라갈 자신이 없었어요...)

그러면서 투자를 하겠다로 마음을 굳히고 열심히 임장 다닌 결과

"남은 2급지 한 곳 더 다녀온 뒤에 투자합시다"

마지막 반모임에서 최종 피드백을 받았습니다.

당시 제 봄학기를 연달아 수강하게 된만큼

배정되는 임장지에 따라 늦어져도 최대 6월에는 투자를 진행할 수 있겠다.

라는 희망찬 생각과 마음으로 봄학기를 시작하였습니다.

2. 강남

봄학기가 시작되고 가격이 조금씩 상승하기 시작했습니다.

기존에 검토하던 단지들의 가격이 날아갔지만

전세가격의 상승으로 30평대 물건이 투자 가능범위에 들어오기도하였습니다.

무엇보다 보유중인 0호기의 매매가도 같이 올라 투자금이 늘어나다보니, 오히려 좋아를 외쳤습니다.

복기해보면

이때 '오히려 좋아'를 외칠께 아니라 위기의식을 느꼈어야하는데,

무의식중에 한 없이 시장이 저를 기다려줄거라고 생각하고 있었던 것 같습니다.

그리고 봄학기 시작하면서

제주바다 멘토님과 더 높은 목표를 설정했었습니다.

바로 '강남'

강남에서 매매가 깍이고 주인전세나 세 높게 낀 물건이 있으면 투자 안할거에요?라는

멘토님의 말씀에 1호기 투자할 때와 비슷한데? 할 수 있겠다 라는 생각이 들었고

바로 강남에 투자를 해보겠다는 마음으로 3개월을 달렸습니다.

그렇게 6월이 되어 찾아간 강남은 그야 말로 불장 그 자체 였습니다.

집을 보고싶어도 매물이 없어서 볼 수 없었고,

네이버 부동산의 물건은 이미 거래됐거나, 매도인이 거둬들인 매물들 뿐이었습니다.

부동산 사장님들은 거래 속도를 따라가지 못했습니다.

(얼마전이랑 좀 비슷한 것 같지 않으신가요..?)

또한 이 당시 저는 강남이라는 지역이

우리나라에서 가장 비싸고 부자들이 사는 동네 만큼

'천 만원정도는 이사비빼주듯이 빼주겠지?' 라고 생각했었는데,

엄청 잘못된 생각이었습니다.

예상과 완전 다르게 천 만원의 의견 차이를 좁히지 못해

물건을 거두시는 분들이 많이 계셨습니다.

힘들게 매물을 보고 나오면 어김없이

'사장님 방금 그 집 계약금 들어갔데요... 이런 건 안보고 하셔야한다니까..'

부사님의 아쉬움이 담긴 소식을 들어야했습니다.

그렇게 물건을 찾아 열심히 돌아다니던 중

봄학기 마지막 반모임 직전

'원하던 조건의 바로 그 물건'을 찾게 되었습니다.

지역내에서 선호도가 좀 떨어지는 생활권, 연초대비 가격이 상승하긴 했지만

선호 생활권에 비해 상승의 흐름이 본격적으로 오기 전으로 조금은 조용했던 곳에서

신축이라 전고점 그래프를 통한 전고점 판단은 어려웠지만

주변 기축들을 토대로 판단했을 때,

매매가는 전고점대비 -10%정도

전세가는 시세보다 약 3억정도 높게 세가 맞춰져 있는 물건!

세입자분들은 바로 옆 재건축단지 조합원이신 고령의 노부부로

자녀분들께서 재건축 완료까지 이사걱정없이 편하게 사실 수 있게 해달라며

시세보다 높은가격에 전세를 얻어주신 집이었습니다.(단지내 최고가)

해당 아파트의 입주까지는 약 5년이란 시간이 남아있었고

투자 여부를 검토하는 과정에서 가장 큰 요소는 두 가지였는데요.

1. 입주장을 정통으로 맞는 것에 대한 리스크 대비(역전세)

2. 그 사이 1채 정도의 추가 투자 진행 가능여부(지속성)

바로 옆 단지 공급이 실현되기까지 약 5년이라는 시간이 남아있고,

현재 전세가의 수준도 높다고 볼 수는 없지만

입주장을 피할 수 없는 만큼

최악의 경우 현재 시세대로 맞춰야할 것 같다. 라는 가정하에

역전세 3억을 마련할 수 있는지 검토하였습니다.

그리고 투자 지속성을 가져가기 위해

지방 1호기 매도차익을 제외하고 검토하였습니다.

검토결과 충분히 가능할 것 같다는 판단이 되었고

멘토님께 매물문의를 드렸습니다.

제주바다 멘토님께서 검토 후 매물 코칭을 넣어보자고 의견을 주셨고

매물코칭 결제 후 떨리는 마음으로 연락이 오기만을 기다리고 있었습니다.

(이때가 월부하면서 가장 긴장되고 떨리던 시간이었던 것 같습니다.)

그렇게 기다리던 매물코칭

빈쓰튜터님께서 연락을 주셨습니다.

빈쓰튜터님께서 질문을 하나 주셨습니다.

'민갱님 혹시 나중에 실거주할 생각이 있으신가요??'

저는 위에 적어둔 것처럼

거주하시는 분들의 소비수준을 따라 갈 자산이 없는 이유로

실거주 생각은 없으며, 오직 투자용이라고 말씀드렸고

차분하게 저의 말을 모두 들어주시고는

그렇다면 '매수하지 않았으면 좋겠다' 라는 답변을 주셨습니다.

실 거주를 할 생각이라면 실거주를 하면서 얻을 수 있는 가치들이 있어서 괜찮지만

투자 목적으로만 매수를 고려하고 있는 상황이라면

현재 가격이 단 기간 빠르게 많이 상승한 상태로 위험할 수 있기 때문이었습니다.

가격이 급하게 오른만큼 조정될 가능성이 높고,

잘 지켜보고 있다가 조정되면 진입해보자는 이야기를 해주셨습니다.

6월 급격한 상승이 오기전까지

상급지의 물건이 전체적으로 싼 가격대를 형성하고 있었기때문에

전고점 대비 하략률에 대한 부분은 기준으로 고려하지 않고

내가 할 수 있는 물건 중에 가장 좋은 물건만을 보고 있었습니다.

그렇게 봄학기를 마무리하였고 감사하게도 여름학기를 이어서 할 수 있는 기회를 얻게 되었습니다.

3. 대형

코칭을 통해 빈쓰튜터님께 충분한 설명을 들었고

여러 번 다시들어도 머리로는 다 이해했고 그게 맞다고 생각했지만

마음속에 계속해서 맴도는 하나가 있었습니다.

'그래도 강남인데...'

좋은 걸 비싸게 사면 안되는데

좋은 물건을 자꾸 보다보니, 덜 좋고 싼 물건은 눈에 안차다보니

자꾸 좋은데 덜싼 물건에서 눈을 떼지 못하는 상황.

머리와 마음이 따로놀면서 여름학기가 시작되었고,

잔쟈니튜터님께 지금까지 있었던 상황을 말씀드리면서

다시 투자물건을 찾으러 다니게 되었습니다.

당시 튜터님께서는

상급지 신축 물건들 투자 못한건 아쉽지만

누구보다 시장에 오래 참여하고 있는 만큼

기회가 오면 누구보다 빠르게 캐치할 수 있을 것이라고

응원을 해주셨습니다.

이 때부터

전고점에 빠져 매매-전세 갭과 전고점대비 하락률만 보고

물건을 찾으러 다니다보니

자꾸 아쉬운 물건들을 보게되는 방황의 시간이 계속되었습니다.

복기해보면

가치와 가격을 우선해서 내가 할 수 있는 가장 좋은 물건을 찾는 것이 아니라

그냥 마켓에 나와있는 물건 중에서 투자할 수 있는 물건을 찾으러 다녔습니다.

그러다 3급지 이상 상급지의 대형평형은 수요가 충분하기때문에

투자로서 고려해볼 수 있다는 튜터님의 말씀에

앞마당 중에서

3급지 이상 대형평형까지 모두 전수조사를 하게 되었고

서울 3급지 구축 42평에서 투자 물건을 찾았습니다.

호가 대비 9천만원이 깍이면서

샷시포함 올수리에 전세까지 세팅된 물건

최저가 기본집보다 2천만원 비싸긴했지만

수리상태를 고려하면 실제 최저가 물건이었습니다.

드디어 충분히 괜찮은 물건이라는 답변을 받을 수 있었습니다.

4. 똘똘한 한 채 vs 다주택

답변과 동시에 튜터님께서 투자금을 나눠서

2채로 투자하는 방향에 대해 이야기해주셨습니다.

"똘똘한 한 채 vs 다주택"

똘똘한 한 채는 지금까지 검토해왔던 투자였고

다주택을 위해 두 채로 나누는 방법은 크게 2가지가 있었습니다.

수도권 0호기 매도 OR 수도권 0호기 보유

저의 목표와 현재 상황 등을 종합적으로 고려하여

업그레이드가 아니라 옆그레이드가 될 수도 있다는

두려움도 분명히 있었지만

그동안 제가 지내온 시간을 믿고 2채로 나누어 투자하기로 했습니다.

그렇게 다시 시작한다는 마음으로

4급지 투자후보지역의 앞마당을 늘리면서 투자물건을 찾기 시작하였습니다.

5. 대출 규제

그러던 중 사건이 터졌습니다.

상급지의 과열된 시장에 은행자체적으로 대출을 조이기 시작했습니다.

복기를 하면서 기록해둔걸 보니

당시 튜터님께서 이번 규제가 저에게 기회가 될 수 있다고 말씀해주셨다는 걸 알았습니다.

당시에는 보이지도 들리지 않았습니다.

바뀐 투자금 상황들에 맞춰서 다시 물건들을 보러다니기 시작했고

기회가 온 만큼 싼물건을 찾아서 투자를 했어야 했는데

역시나 그러지 못하고 있었습니다.

당시 검토하던 단지들은

4급지 신축 59-74는 원하는 가격까지 조정이 되지 않았고

4급지 구축 84는 싸게 사야하는데 엄청 싸다 라는 느낌이 들지 않는 가격대 였습니다.

2채로 나누어 투자를 하기로 한 이상

일정 규모 이상의 투자금을 현금으로 들고 있어야 하는 상황으로

이때쯤부터 투자물건을 찾으면서

매도를 동시에 진행하기 시작하였습니다.

임차인분께 매수의사를 여쭤봤으나 거절하셨고,

너무나 운이 좋게도 임차인분들이 너무 좋은 분이셔서

평일,주말 그리고 아침, 점심, 저녁 시간을 가리지 않고

집을 잘 보여주셨습니다.

하지만 0호기 만기는 2월말로 기간이 5개월정도 남아있는상태에

대출규제로 이미 시장분위기는 규제이후 아주 싸늘하게 식어있었습니다.

이 시기에 또 하나의 이슈가 있었는데,

바로 매물코칭 일시 중단이었습니다.

6. 첫 번째 갈아타기

그렇게 가을 학기가 시작되었고,

라즈베리 튜터님과 다시 함께 하게 되면서

금액을 정해서 나누기 보다

현재 상황에서 할 수 있는 것 중에 가장 좋은 것에 우선 집중하고

남은 투자금에 맞춰서 다시 최선의 다음 스텝을 진행 하라는 말씀에

"어? 그럼 여태 하던대로 하면 되겠다~" 라는 생각이 들었고

갑자기 더 좋은 길을 다시 찾은 기분이었습니다.

다시 전수조사를 하고

가치순서대로 물건을 보면서

이미 날아간 단지는 과감히 보내주고

아직 기회를 주고 있는 단지 중에서

가치가 가장 좋은 것부터 물건을 보고 찾기 시작했습니다.

그러던 중 들려오는 희소식

'0호기 임차인분께서 만기전에 이사를 해도 될까요?'

라는 연락이었습니다.

당시 바로 옆 단지 입주장으로

임차인께서도 조금이라도 빨리 집을 구해야

시세보다 저렴한 가격에 구하실 수 있었기때문이었습니다.

보유중인 현금으로 보증금 반환이 가능한 상태였기에

보증금 걱정하지 마시고 편하게 집 구해보시고 연락을 달라고 말씀드렸고

그 결과, 원하시는 집을 구하셔서 한 달반 뒤에 이사하시기로 해주셨습니다.

만기 4개월 남아있던 물건이 즉시입주가 가능한 상황으로 바뀌게 되었습니다.

차가워진 시장,

간간히 매수 콜이 오긴했으나

금액이 너무 참담했습니다.

다시 들어도 너무나 속상한

-4천만원 깍아주시면 계약할게요. 생각있으시면 계좌주세요

이미 최저 호가인 상황, 가격조정에 특별한 이유는 없었습니다.

너무 당황스러웠지만 최대한 침착하게

'좋습니다. 그럼 저에게 뭘 주시나요?'라고 물어봤지만

그 어떤 조건도 없었습니다.

저는 현금을 많이 쥐고있으면 매수시 협상에 도움이 되리란 생각에

계약금 + 중도금으로 매매가의 50%정도를 요구하였습니다.

하지만 매수희망하는 손님들은 대부분은

신생아특례대출을 생각하는 신혼부부들로

보유한 현금이 많지 않아 중도금을 주기 쉽지 않은 상황이었습니다.

하지만, 아직 투자물건을 못찾은 상황

그래도 -4천만원은 좀 아니지 않나? 라는

욕심에 조금이라도 더 받으려 하고 있었습니다.

그렇게 감사하게도 월부콘에 참석하게 되면서

너나위님께 질문할 수 있는 기회가 있었고 매도에 대한 질문을 드렸습니다.

너나위님께서

호가가 중요한게 아니라 시장에서 받아주는 가격이 있다.

10년 뒤를 생각하면 지금 깍아주는 몇 천만원 보다

갈아타기해서 좋은 물건 가져가는게 더 큰 수익을 볼 수 있는데

왜 지금 몇 천만원 때문에 고민하고 있냐는 답변을 주셨습니다.

복기해보면

지속적으로 물건이 쌓이는 상황에

매수자 입장에서 생각해보면 저렴한 5층 보다는

1~2천만원 더 주더라도 고층 물건을 사고 싶어하는게 당연한데

욕심을 부리고 있었습니다.

월부콘 이후 매도에 대해

적극적으로 마음을 고쳐먹었습니다.

그러던 중 9월에 대형평형을 투자를 검토했던 단지의

32평이 9월달 실거래가격보다 1억2천가량 저렴한 물건이 나왔습니다.

그냥 가격 보는 것 자체만으로도 너무싼데? 할 정도 였습니다.

확인 결과,

해당물건은 기본집에 단지내 가장 비선호하는 동호수의 물건

그렇게 모든 부동산에 전임을 돌리던 중 추천해주시는 급매가 있었습니다.

집주인은 매매를 원하지만,

보증금을 약 5억을 돌려줄 돈이 없어서 전세까지 동시 진행중인 물건

올수리 상태에 7천만원 조정이 가능한 상태의 물건이었습니다.

전세 만기가 지났고 이사의사를 밝혔음에도

매도가 되지 않아 2개월 이상 더 거주 중이던

임차인은 더 이상 참지 못하고

한 달뒤 이사갈테니 보증금을 준비하라고 최후 통첩을 하신 상태였습니다.

시장은 차갑게 식어서

매매 손님은 없고, 날짜는 한 달 뒤,

그렇게 그 날 오후 집주인은

급한 마음과 거래하던 부동산의 권유에

32평 전세 보증금을 25평 가격으로 내렸습니다.

전세 보증금을 25평가격으로 내리자.

바로 많은 사람들이 대기 줄을 섰고

당장 보러오라는 부사님의 연락을 받고 집을 보러 달려갔습니다.

집을본 전세 손님들은 바로 계좌를 달라고 하였으나,

집주인은 매도를 더 원하는 상황,

제 부동산사장님께서

'지금 그가격에 전세 계약하면 매도 못한다.

매매손님이 올거니까 계좌주지말고 기다려봐라'

이번주까지 기다려보고도 안되면 그 가격에 전세 빼도 된다 라고 하셔서

기다리는 상태였습니다.

집의 상태는 이전 집주인의 취향이 반영되어 가벽 등 구조가 특이한 올수리였으나,

확장에 샷시까지 모두 되어있는 상태로

가벽철거 및 도배장판 등 천만원 정도들여서 수리를 하면

화이트톤의 기본 깔끔한상태로 할 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

문제는 한 달 뒤 반환해야하는 전세보증금 5억

저는 이미 0호기 보증금 2억 반환이 확정된 상태였습니다.

한 달 안에 현금을 7억을 마련해야하는 상황

부동산에 앉아서 사장님과 가격 협상에 앞서

대출상담사분과 그자리에서 통화하는 등

현재 상황과 대책에 대해 이야기하기 하였습니다.

돈이 마련할 수 있는 곳을 모두 찾았습니다.

(진짜 대출규제가 이때만큼 원망스러웠던 적도 없었던 것 같습니다.)

- 대출규제로 인한 생활안정자금 한도 2억

- 보유 중인 현금

- 0호기 -4천만원 금액으로 매도시 나오는 계약금

- 보험, 청약 등 약관대출

- 부모님께서 보유 중이신 현금 등

하지만 그 순간에는 아무리 찾아봐도 1억이 모자랐습니다.

"사장님, 더 찾아보면 나올 수도 있겠지만 지금 당장으로서는 1억이 모자라요.."

"그럼 하신다고 하면 제가 7천만원 융통해드릴테니까.. 3천만 마련해보세요"

"엇.. 감사합니다 3천은 어떻게든 해볼께요. 그럼 집가서 아내랑 이야기하고 연락드리겠습니다."

그리고 다시 한 번 금액을 점검하고

튜터님과 상의 후에 다음날 가격을 제시하였습니다.

제가 이야기한 금액은 -4천만원,

2천만원 정도 조정을 목적으로 이야기하였습니다.

최종 결과는 -1200만원 조정이었습니다.

최저가 물건이랑 비교하면 약간 아쉬움이 있긴했지만

기존 7천만원에 1200만원을 더 조정한걸 생각하면

이미 충분히 저렴한 물건이었기에 계약을 하기로 하였습니다.

결과적으로 선매수를 하게 되었습니다..

이런 결정을 할 수 있었던 부분은

현재 시장에서 받아주는 금액,

바로 팔리는 금액을 알고 있었기에 가능했던 일이었습니다.

가계약금 입금 후

매도 호가를 2천만원 낮췄고, 내놓은 부동산의 수도 대폭 늘렸습니다.

부동산사장님들은

"급하게 팔지 말아라. 지금 이거 잠깐만 지나면 더 받을 수 있다"고 말리셨지만

제 사정은 말할 수 없으니, 팔고 서울에 사고 싶어서 그런다는 이유로 설명드렸습니다.

가격을 낮춤으로서 단지내에서 압도적으로 1등 물건이 되었습니다.

그리고 이때부터는 매도 그 자체가 최우선

중도금을 통해 금융비용을 최소화는 하면 좋고 가 되었습니다.

복기해보면

발등에 불이 떨어졌는데도 조건 따지는 것 자체가

근거없는 자신감으로 위기의식을 느끼지 못 하는

욕심이 가득한 상태였습니다

그렇게 손님은 오지만 계약금은 들어오지 않는 상황이

약 10일간 지속되었고

그사이 있었던 반모임에서 튜터님의 말씀에 정신을 차릴 수 있었습니다.

제가 집에서 여러분 정말 이야기 많이 해요~

'예를 들면 와이프한테 '갱님이 아직 정신을 못 차린 것 같아..'

'응.. 그런 것 같아~'

이 말을 듣는 순간 진짜 정신이 번쩍들었습니다.

'내가 지금 뭐하는 거지?' 라는 생각이 들었습니다.

그렇게 바로 다음 매수손님이 왔을 때,

계약금 + 중도금으로 총 2.5억정도를 받는 조건으로

계약을 할 수 있었습니다.

매매가격은 당시 실거래 최저가로

해당 지역을 임장하시던 동료분께서

먼저 매도사실을 알고 연락을 주셨고

알고보니 단톡방에서 거래가 되었다는 이야기가 나올 정도 였습니다.

그렇게 무사히 7억이라는 현금을 마련할 수 있었고,

임차인분들도 아무런 사고 없이 보증금을 반환해드릴 수 있었습니다.

그렇게 공실이 취향이 반영된 인테리어를

일반적으로 돌리는 인테리어를 진행하였습니다.

당초 예상했던 수리비 천만원이 아닌 2천만원 이 발생하였는데,

해당이야기는 인테리어 경험담으로 자세히 풀어보도록 하겠습니다.

당초 계획보다 조금 돈을 더 들여서 수리하는 만큼

전세가격을 좀 더 올려받아볼까 라는 고민을 하였으나

수리를 시작하는 타이밍에 갑작스럽게 전세손님이 사라졌고

전세 비수기에 들어서는 만큼

보수적으로 당초 검토 당시 계획했던 가격으로 전세를 무사히 맞출 수 있었습니다.

그리고 남은 투자금은 어떻게 했을까요??

상황에 따라 하나씩 유동적으로 활용하면서 약간이라도 일을 시키기 위해

전체금액의 절반 정도를 또 3개로 나누어 단기예금을 들어놓았습니다.

7. 두 번째 갈아타기

첫 번째 갈아타기를 하던 중 인테리어 진행하는 시점에

지방 매도를 위한 준비가 진행되었습니다.

0호기와 같은 시점 25년 2월말 만기인 상황으로

매도 대응 역시 똑같이 진행하였습니다.

문자 내용처럼 임차인분께서 계속 거주를 원하셨고

약 1개월 정도의 시간 동안 세낀 물건으로 매도를 진행하였습니다.

1개월 동안 기다린 이유는

매도 함에 있어 임차인분의 요구 조건을 수용하는 성의를 보여드리고 싶었습니다.

그렇게 1개월 후

매도와 재계약 관련해서 다시 연락을 드리면서

몇 가지 방안에 대해 의논할 수 있었습니다.

(아무래도 불편한 이야기이기에 텍스트 보다는 감정이 전달될 수 있는 전화를 활용하였습니다.)

1) 시세보다 높은 전세가격으로 재계약.

2) 실거주 매수 손님이 먼저 오는 경우, 복비 및 이사비 지급

3)계약 없이 만기에 이사

이렇게 세 가지 제안 중 이사비를 선택해주셨고

갱신권을 사용하는 재계약에 아래와 같이 특약을 기재하면서

그에 맞게 매도를 진행할 수 있었습니다.

'임대인은 임차인에게 매도 의사를 사전에 고지하였으며, 임차인은 집 보여주는 것에 협조하기로 한다.

임대인의 매도로 임차인의 이사가 필요한 경우 임차인에게 이사 갈 집을 알아볼 수 있는 기간

(매도 가계약일로부터 최대 n개월 내, 이사 날짜 상호 협의 후 결정)과

관련 비용(이사비 및 복비 등) 총 000만원을 지급한다'

그렇게 시간이 흘러 3월이 되어서야 매도를 할 수 있었습니다.

이번에도 얼음처럼 차가운 지방시장..

매수자분께서 본인이 최저가를 찍으며 매수하는 걸 희망하셨고

10만원 단위까지 가는 협의 끝에

이번에도 최저가로.. 매도를 하게 되었습니다.

매도 계약 이후

남은 투자금과 매도차익을 합친 금액에

취득세는 약간의 대출을 사용하겠다는 생각으로

투자할 수 있는 물건들을 보러 다녔습니다.

그렇게 4급지 후보물건이 3개 정도로 좁혀진 상태였습니다.

A물건: 준신축 59, 지하철 도보 3분거리의 초역세권

B물건: 구축 84, 화장실제외 샷시포함 올수리물건,

C물건: 구축 84, 기본집 뉴타운내 학군지에 세낀물건

(시세보다 높게 세팅된 전세로 투자범위에 들어오는 물건이었습니다.)

3개 물건 중 B물건와 C물건 동시에 협상이 최종후보로 두고

3천만원 가격협상을 진행 하게 되었습니다.

B물건을 먼저 2500까지는 OK받았으나,

C에 비해 다소 아쉬웠기에 최대한 원하는 가격에 매수하고 싶었습니다.

500만원을 더 조정하기 위한 협상을 줄다리기 하던 중이었고

C물건 역시 같은 3천만원의 금액 조정을 요청하였으나

B물건과 다르게 C물건의 부동산 사장님께서 제 편이 아닌 느낌을 받게 되었습니다.

(아무래도 제가 안 살 것 같았나봅니다...)

해외에 계신 매도자와 연락이 어렵다하셔서

오전내도록 답을 기다리다가 C물건 사장님 전화를 드렸습니다.

사장님, 제가 어제 보고온 다른 물건도 가격 협상 중인데, 곧 계좌가 나올 것 같습니다.

근데 저는 C물건 하고 싶어요. 근데 그러려면 가격이 조정되어야합니다.

되면 된다. 안되면 안된다 시원하게 말씀부탁드립니다.

금액 조정안되면 저 미련없이 B물건 하러 가려고해요.

돈 넣지 말고 30분만 기다려달라는 사장님

그렇게 전화를 끊고 10분 뒤에 계좌번호를 받을 수 있었습니다.

그렇게 계약금과 중도금을 약간 드리면서

매도 잔금과 단기예금 만기 이후인 7월로 맞출 수 있었습니다.

지방 1호기를 투자 당시 역전세 시장속에서

시세보다 높게 세팅된 물건을 찾았던 경험이 있었기에

이번 투자에도 같은 방법으로 물건을 찾아볼 수 있었고

좀 더 좋은 물건에 투자까지 이어질 수 있었습니다.

이렇게 약 1년 6개월이라는 시간동안

수도권과 지방 아파트를 매도하고

서울 2채로 갈아타기를 무사히 완료할 수 있었습니다.

감사합니다.

갈아타기 시작과 끝을 함께 해주시고 끝까지 신경써 주신 라즈베리 튜터님!

생각만 하던 일을 직접 해볼 수 있게 방향을 제시해주고 끌어주신 제주바다 멘토님!

투자자로서 진짜 중요한 리스크에 대해 알려주시고 바른 길로 이끌어주신 빈쓰 튜터님!

아낌없이 응원해주시고 알려주신 부분 이해못하고 헤매더라도 끝까지 기다려주신 잔쟈니 튜터님!

월부콘과 내마기 강의를 통해 소탐대실에 대해 알려주신 너나위님!

중간중간 가끔 뵐때바다 투자여부 물어봐주시고 뭘해도 벌 수 있다고 응원해주신 자모님!

저의 투자 상황을 모두 들으시고 잘하고 있다고 응원해주신 센쓰 튜터님!

강의를 통해 단기예금에 대해 알려주시고 월부콘 끝나고 카페에 반갑게 인사해주신 김다랭 튜터님!

월부콘 조장으로 함께 해주시고 좀 더 성장하고 나아갈 수 있도록 조언해주신 김인턴 튜터님!

겨울학기 문베리반

효스토리님, 이코뉴님, 루공님, 눈빛꿈님, 자유요기님, 백티백티님, 부자뛰뛰님, 마챙님

봄학기 제둥이

그린아이님, 헤이슬리님, 약장속의금은화님, 워닝워닝님, 단부1님, 김밥말아라님, 조센님, 강파랑님

여름학기 달쟈니

어썸밍밍님, 제인23님, 그레이스호퍼님, 채비아님, 행복스님, wonder님, 케이비R님, 캡틴튼튼님

가을학기 베쎈이

야누스님, 로레니v님, 버텨요님, 스카이브로님, 무적님, 후추보리님, 호상이님, 산빠님

지금 여름학기 함께 하면서 제 이야기 재미있게 들어주셨던 고3이들

딩동댕반장님, 배부님, 임부님, 마끼님, 미래님, 첼님, 됴님, 갱투님

볼때마다 반갑에 인사해주고 응원해주고 글 좀 쓰라고 해주는 멤생이님

다 적진 못했지만

제 투자 소식에 저보다 더 기뻐해주시던

모든 분들께 진심으로 감사드립니다.

마치며

갈아타기를 하기까지

예상보다 시간이 많이 길어지면서

정신적으로나 체력적으로 많이 힘든 시간도 있었습니다.



하지만,

환경 안에서

시장참여자로서 포기하지 않고 버티고 있다보니

좋은 기회를 만날 수 있었고

그 과정에서

스스로도 느낄 수 있을 정도로 많이 성장하면서

이렇게 투자를 통해 성과를 낼 수 있었습니다.

그리고

투자 이후 소식을 들으시고 좋아하시는 양가부모님

이제는 저를 믿고 맡겨주는 아내의 모습

맞는 방향으로 나아가고 있구나 라는

생각에 뿌듯하기도 했습니다.

규제, 남들이 위기라고 하는 상황속에서

투자를 위해 오늘도 현장으로 가시는 분들

대중과 반대로 움직이시는 만큼

좋은 기회를 만나실 수 있을거라 믿습니다.

진심으로 응원하겠습니다.





긴 글 읽어주셔서 감사합니다.