공급물량이 많은 곳, 내 물건에도 영향을 주는지, 영향을 준다면 조정기간이 어느정도 걸리는지 궁금합니다.
- 부동산Q&A
- 23.12.18
안녕하세요
보유중인 물건의 전세만료가 24년 1월에 예정되어 있어 10월 중순부터 새로운 임차인을 구하는 중입니다
선릉 인근지역에 위치하고 있고, 전용 30평 빌라주택입니다.
매물을 보러 오는 사람은 꾸준히 있었는데 계약까지 이어지지 않아 집이 노후화되어 그런 것 같단 생각에 현재 임차인이 나가는 시점에 수리 후 다시 내놓으려고 하고 있는데요
최근 열기 강의를 듣다보니 전세 만기 시점에 입주물량에 대해서 미리 체크해야 한다는 점을 새롭게 알게 되었습니다 그래서 저도 0호기가 위치한 지역과 인근지역의 공급물량을 보게 되었어요
제가 그동안 전세계약을 하던 시점이었던 16년, 18년, 20년, 22년도는 전세빼는데 어려움이 없었어요
그런데 올해 유난히 임차인 구하기 어려웠고 23년 입주물량과 특히 24년 1월에 개포아이파크 6,700세대 입주와 맞물리는 것을 알게 되었습니다
이럴 경우 궁금한 점이 있습니다
1.제가 보유한 주택도 이 공급물량에 영향을 받을지
2.영향이 있을 경우 이 지역은 어느정도 조정기간을 거칠지 궁금합니다
현임차인에게 잔금을 치르기 위해 주담대를 최대한 일으킬 예정이거든요
수리와 계약-잔금까지 2-3달 정도 예상하고 대출원금과 이자부담을 고려하고 있었는데, 혹시 그 기간이 길어질까 싶어서요 이 지역은 항상 수요가 있다고 생각해서 걱정하지 않았었는데 혹시라도 5개월 이상 공실이 된다면, 그전에 다른 대책도 생각해봐야 할 것 같아서요
이달 초에 투자코칭을 받았는데 이 부분 질문을 못했어요 혹시 말씀 안하신 것도 큰 영향이 없을 것이라 판단하셔서일까요
0호기는 거래하던 부사님께 1달 반정도 맡겼고 11월 말에 부동산 50군데 내놓았습니다. 시세보다 1억정도 낮춰 내놓았지만 잔금 후 보름 뒤 입주라는 까다로운 조건이 있습니다
현 임차인 잔금 후엔 수리 후 공실로 내놓고 시세대로 받을 예정인데, 공실 기간에 대해 걱정이 되네요
*추가
-현 임차인 5억5천에 있음
-시세 6억~6억5천
-처음에 6억에 내놓았다가 현재 5억으로 가격내림
-수리 후엔 잔금치룬뒤라 5억8천에 내놓을 예정
댓글
안녕하세요 호호님~ 전세가격을 결정하는 요소 중에 입주물량이 가장 중요한 것은 맞다고 생각합니다. 하지만 먼저 보유한 주택이 무엇인지 모르고, 물건 상세내용(전세를 지난 번에 얼마에 맞추셨는지, 그리고 현재 시세가 얼마인지)을 알 수 없기에 영향을 받을지 또 조정기간이 있을지, 가격 변동이 어떨지는 알 수 없습니다. 영향받을 기간도 그렇구요~ 지금 배우고 계신 것을 통해서 16, 18, 20, 22년도에는 왜 전세입자를 맞추기가 쉬웠는지... 혹시 내 전세 가격이 시세보다 쌌던 것은 아닌지? 공급이 없었던건지? 공급이 있었는데 내 단지와 멀었던 것은 아닌지? 공급이 있어도 선호도가 높은 단지는 아니었는지? 등을 알아보시면 앞으로의 입주 물량에 따른 전세 가격에 대해서 대응 방법을 찾아보실 수 있을 것 같습니다~ 다음 임차인도 잘 구하시기를 바랍니다!
안녕하세요 호호4님 전세 상황을 정확히 예측하는것은 매우 어려운 일인것 같습니다. 그래서 저희가 할수있는것은 리스크를 대비하고 상황에 대응하는것입니다. 만기시점에 입주가 있기에 일단 시기를 피하는 것이 우선될것 같습니다. 다행히 잔금이 되시고 수리까지 하실 계획이시니 괜찮은 상황이라고 생각됩니다. 시기를 피하고 수리상태를 좋게 해서 최대한 버틸수 있는 상황이 최선일것 같습니다. 이때에 내가 얼마나 버틸수 있는지 대출이자와 현금상황을 잘 계산해보셔야 합니다. 내가 언제까지는 꼭 전세를 맞춰야한다는 목표를 세우시고 그 기준에서 가격을 낮추겠다는 대응전략을 세우시면 좋겠습니다. 말씀하신 그 단지 입주 물량 상황과 주변빌라 시세와 수리상황도 지속 체크하시면 좀더 구체적으로 대응하실겁니다. 예상보단 내 상황에 계획과 대응으로 해나가시면 좋겠습니다.
공급으로 인한 영향에 대해서는 입주하는 아파트의 위치에 따라서 달라질 수 있습니다. 그리고 일반적으로는 입주 시점 전후로 +/- 3개월 정도를 생각하시면 되구요. 어느 정도 조정기간을 거칠지에 대해서는 시장의 분위기에 따라서 크게 달라지기에 정확하게 이야기드리기는 어렵습니다. 다만, 공급이 많더라도 지역내 전세가 부족하다면 전세 소진 속도가 빨라질 것이고 공급이 많음에도 금방 마무리될 수 있다는 점도 있습니다. 전세를 맞추고 계시는 지역의 전세와 주변 지역의 전세 매물을 통해 시장분위기를 확인해보시면 될 것 같고, 현재 가격이 시세보다 1억 정도 낮은 상황이라면 확인된 상황을 통해 지켜보시면서 대응해가시면 좋을 것 같습니다^^
