지방 중소도시 투자후 복기 : 미루고 미루다 겨우 마주볼 용기

2024년 6월쯤~7월쯤이었다. 

앞마당도 몇 개 (그래봐야 반마당 상태였던) 있었던 시점에서 남들처럼 수도권 투자를 생각하고 준비하던 시점이었다. 

운전도 초보가 조금 익숙해진 초보가 가장 위험한 상태이듯이… 체계가 없이 앞마당은 앞마당 대로 만들어 두었지만, 귀도 엄청 얇고, 정말 가늘디 가는 자기 주관과 조급함에서, 기존에 그나마 만들어 둔 앞마당을 제대로 활용하지 못하고 거의 직관적인 마음과 즉흥적 투자 결정으로 첫 투자를 하게 되었다. 

투자 당시에는 신이 나서 투자 마무리를 하였지만, 조금 더 공부하면 공부할 수록 당시에 뚜렷한 기준과 시간과 주관이 덜한 상태의 투자 였기 때문에, 지금도 불안함에 수시로 들여다 보게 되는.. 그리고 투자하고 바로 진행했어야 할 복기의 시간을 이제서야 겨우 마주 보고 쓰게 되는 글이다. 

<투자 아파트>

 : 지방 중소 도시의 대단지 구축 아파트 

   해당 지역에서 전통적으로 제일 좋아하는 상권과 학원가가 갖추어져 있음 →이것이 즉흥적으로 결정하게 된 이유

   연식에 비해 단지 관리 상태는 잘 되어 있는 편이지만, 주차가 매우 어렵다. 

   주변에 공원 과 아파트가 밀집되어 있다. 

   고층에 30평대로 전망이 좋으나, 사이드 집이다. 

   →이때도 감정에 눈이 멀어 너무 부끄러운 말이지만 사이드집인지도 나중에 알았다.. (와.. 이렇게 멍청할 수가.. )

<투자 과정> 

: 당시 내 투자금으로 서울권 투자가 어렵다는 소리를 듣고, 조금 더 확인도 해보지 않고, 바로 뭔가를 투자해야 한다는 생각에 당시 저평가 지역이었던 해당 지방 중소도시로 임장을 간다. 

당시 지방투자기초반을 들었는데 해당 지역이 저평가 되어 있고, 공급 타이밍만 주의를 할 수 있다면 괜찮으니 이제는 망설이지 말고 투자를 해야 한다는 내용을 너무 강하게 받아 들였음. →강의 내용이 잘못이 아니라, 편파적으로 내용을 받아 들였음. 

• 해당 지역에서 투자하기로 마음 먹고 임장을 진행 (여름에, 체력의 한계까지 끌어올리며 진행)
• 지쳐가는 와중에 어떤 단지를 (1호기 단지) 임장 → 단지 관리상태도 좋아서 느낌은 좋지만, 빨리 보고 단지를 벗어나려는데, 단지 후문쪽으로 거대 학원가와 상권가가 보임. (와.. 여기 뭐지? 여기 투자금 되면 해야 해!)
• 사실 그 전에 그 지역에서 제일 좋아하는 신축 단지 근처의 환경(신축 보다는 그 주변 환경에 그 지역의 생기와 저력에 놀랐음) 을 보고 이 지역 괜찮다.. 라는 생각이 있던 상태였음.
• 임장 끝내고 주목하던 그 지역의 매물 들을 찾아서 매물 예약.
• 매물 예약 당시 첫 매물을 보는데, 딱 봐도 월부이신 남자분과 같이 예약이 되어 같이 봄.. (해당 단지의 5층이었는데.. 조망이 관리사무실? 같은 것으로 막혀 있어서 마음이 가지 않음)-→그 후에 1호기 투자 단지 매물을 진행.
• 해당 매물의 조망권이나 임차인의 만족도를 들었을 때 나쁘지 않았으나, 곰팡이가 많이 껴 있었음. (부사님이 이 매물 당시의 매도자분께 계약해 주셨었을때 이런 이슈가 없었다고 함. →해당 임차인의 관리 부족으로 인식했음)
• 다급한 마음에 여기 할께요. 라고 즉흥적으로 결정을 해버림 (-→아.. 진짜 너 뭐냐.. 그 입을 다물라!!)
• 다행히 일 잘하는 부사님을 만나, 내가 깎아달라는 말 안했는데, 내 투자금 물어보시고 곰팡이를 근거로 1천만원 깎아다 주심 -→잔금도 길게 6개월 정도 받아주심.
• 계약 하고 임차인을 바로 맞추려고 부사님께 요청 드림. (전세를 빨리 빼야 한다는 것은 또 배워서.. 신속히 움직이려고 했음) -→그런데.. 정부에서 소유권이전 전세대출제한 규제를 실시함. (이때 속상하고 -왜 내가 이렇게 노력해서 해보겠다는데.. 왜그러는데? - 무서워서 잠을 잘 못 잠)-→부사님께 걱정과 함께 상담하는데.. 부사님께서 그러면 현금 전세 구하면 되지요… 일단 기다려 봅시다.. 라고 위로해 주심. (근데, 이 일잘러 부사님, 이미 현금 전세 후보자 설득중이셨던 상태..ㅠㅠ 감사합니다. )
• 현금 전세로 전세가도 가장 후하게 쳐주셔서 전세입자 들어오심 (이 전세입자분께서는 다주택자이시고… 여의도에 자산이 있으신 자산가로.. 돈이 아쉽지 않으셨던 분이신데, 주변 환경과 단지를 마음에 들어하셨음.. 본인이 다주택자가 아니면 사려고 했다고 하심.. 딸래미 이름으로 하나 살까도 고민하셨다고 함)

• 이렇게 감사하게 투자를 마무리 했는데.. 마음이 어려운 두 가지 해프닝이 생김. 

  →1. 투자 당시 월부 매코가 일시적으로 재조정하는 시기라 매코를 받지 못하고 투자를 진행했는데, 뒤늦게 감사하게도 거인의 투코를 받을 기회가 있어서 해당 단지에 대한 확신을 받고 싶어 여쭤봄.. 그런데, 성실하지 못했던 투자과정에 대해 (당연히) 혼남 (이 점은.. 정말 혼내주셔서 너무너무 감사함.. 목이 안좋으신 상태에서도 최선을 다해서 내 입장에서 지도해 주심) +  의외로 당시 전고점 기준의 수익률을 기대하고 있던 내 기대와는 달리 해당 단지의 적절한 매도기준에 대해 조언을 받게 됨. (의외로 꽤 낮았음..). 해당 단지의 진짜 가치가 어느 정도 인지 인지하게 되었음. 

  →2. 지투기 들었을 때에 공급이 있다는 것은 인지했지만 공급 타이밍을 잘 맞추면 괜찮다라는 인식이었으나.. 꽤 주변 공급이 많음.. 내 1호기의 전세 갱신일은 공급이 일시적으로 줄어드는 타이밍이기는 했지만.. 의외로 공급이 많아보여서 해당 공급들이 계속 신경 쓰이는 상태.. 두 번째 전세 갱신 시점에는 공급이 꽤 있음. 

<잘한 점>

1. 계속 공부만 하지 않고, 그래도 투자를 진행 했다는 자체
2. 저환수원리에 대입해서 투자를 결정 (비교 평가는 너무 부족했지만, 적어도 저환수원리가 맞는지 확인하면서 투자 진행)

3. 6개월 남았다고 안심하지 않고, 전세를 빨리 맞추려고 서둘렀음. 

    

<못한 점>

1. 다급하고 즉흥적으로 투자한 점
2. 아무리 권위가 있는 정보로 보여도 주관을 가지고 투자 지역을 선정했어야 했는데 그렇게 하지 못한 점
3. 비교평가를 안한 점 (심지어 당시 앞마당을 몇 개 쥐고 있던 상태였음에도.. )
4. 만들어 놓은 앞마당이 실제로는 반마당이었다는 점에서 사실 앞마당 갯수는 내 투자 판단과 방향에 대해 전혀 도움이 안되었었음.
5. 공급에 대해서도 어떠한 권위가 있는 정보라도 몇 번 확인을 하고 되도록 피해야 했던 점.
6. 규제가 터졌을 때 어린아이 같은 멘탈 ( 왜 내게 이런 일이..로 서럽게 생각할 때가 아니라.. 최악의 경우, 나는 어떤 방법으로 대응해야 하지? 를 생각했어야 하는데…) 
7. 지방 중소도시 투자로써는 투자금이 많이 들어간 점.

<앞으로의 투자에 적용할 점>

1. 투자 방향과 앞으로의 운영 방안을 확실하게 잡고 행동할 것 : 장기적 계획
2. 앞마당에 대해 철저하게 꿰뚫고 있는 상태가 될 것 : 확실한 앎
3. 보던 단지가 날아갈 수도 있음을 알고, 휘둘리지 않도록 많은 가치 있는 후보 단지를 쥐고 있을 것 : 조급함 제거, 리스크가 있는 최고의 투자보다 절대 잃지 않을 수 있는 최선의 투자
4. 철저한 비교 평가와 여러 번의 매물 임장으로 진짜 진주를 골라낼 것 : 내가 가진 것 중에 가장 좋은 것 찾기
5. 기본 투자 원칙을 무조건 지킬 것 : 거인들 투자의 핵심 (레버리지)
6. 공급에 대해 확실하게 알고, 분석하고, 투자시 리스크로 대입해서 판단할 것 : 내가 피해갈 수 있는 리스크중 가장 큰 리스크의 철저한 통제  

7. 멘탈 관리 : 위기 때에는 “내가 해야 하고, 내가 할 수 있고, 내가 무엇을 해야 하는 지를 우선적으로 생각할 것! ”

                   배우고 성장해야 할 때에는" 내가 벌고 싶은 만큼 하고 있는지 생각할 것! "(from 주우이님)

                   장기적으로는  “반복되는 운은 실력이고, 반복되는 실패는 습관이다. (from 주우이님)