해당 내용은 시크릿브라더 단톡방(시크릿브라더 부린이 구조방)에 공유된 내용을 편집하여 제공한 내용입니다
(단톡방에 7월 17일 공유한 내용입니다)
오늘은 '집을 매수하는 타이밍'에 대해 이야기해 보겠습니다.
627대책 이후에 거래량이 급감하고 있습니다. 예상은 했지만 생각보다 강도가 강했기 때문에 시장이 꽤나 충격을 받은 모습입니다. 거래량이 급감한 이유를 몇 가지로 정리를 해보겠습니다.
1. 매도 물량 감소
내 집을 매도하고 상급지로 이동을 해야 하는데 이번 대책으로 그 사다리가 끊겨버렸습니다. 대출이 6억 밖에 안 나오기 때문에 대출을 더 받아서 더 비싼 집으로 가려고 하는 수요가 막혀버린 거죠. 특히 현재 대출이 6억 이상 있는 분들은 내 집값이 올랐다고 하더라도 대출 금액 자체가 줄어들기 때문에 수평 이동밖에 할 수가 없는 상황이라 그냥 현재 집에서 더 거주하는 선택을 많이 하고 있습니다.
물론 기존 집 대출이 6억 이하이고 집값이 대략 9억 이하인 분들은 대출을 더 받아서 11~12억 집으로 갈 수 있고 이런 수요들은 여전히 살아있습니다. 그런데 이분들조차 이번 대책이 너무 강력하기 때문에 5~6월보다는 조금 눈치를 보고 있습니다. 스트레스 DSR 3단계가 시행되면서 대출 한도가 약간 줄어든 것도 영향이 조금은 있을 거고요.
2. 눈치 보기 장세
어떤 대책이든 대책이 나오면 약발이 먹히는 기간이 있습니다. 짧게는 한 달 길게는 6개월 정도까지는 약발이 먹히죠. 저는 이번 대책이 6개월 정도는 약발이 먹힐 거라고 생각하고 있습니다. 그 이후 추가 대책이 어떻게 나오느냐에 따라 시장 방향이 바뀔 수 있고요.
이번 대책으로 별 영향이 없는 12억 언더 구간에서도 거래량이 줄어드는 모습을 보이고 있습니다. 그 이유는 위에서 말씀드렸던 것처럼 일단 태풍은 피해 가자는 사람들의 심리가 작동하기 때문입니다. 또다시 변동성이 심해진 시기로 진입을 했기 때문에 당분간은 사람들이 눈치를 보면서 결정을 할 확률이 높습니다.
3. 계절적 요인
7,8월은 원래 매매 비수기입니다. 날씨가 너무 덥고 휴가도 많이 가기 때문에 일단 휴가철은 지나고 결정을 하자는 사람들이 많죠. 원래 거래량이 줄어드는 이 시점에 때마침 대책이 나왔고 때마침 스트레스DSR 3단계도 시행됐기 때문에 거래량이 줄 수밖에 없는 상황이 만들어졌습니다. 저는 사람들이 적응하고 계절적 이슈가 사라지는 9월 정도에는 다시 거래가 늘 것이라고 예상하고 있습니다.
그런데 아이러니하게도 저는 지금이 임장 다니기 가장 좋고 집 매수하기도 좋은 시기라고 생각합니다.
제가 늘 강조하지만 투자는 대중과 반대로 해야 합니다.
사람들이 많이 돌아다니지 않는 이 시기에 급매를 만날 확률도 높고 가격 조정도 잘됩니다. (급매는 말 그대로 사정이 급한 매물이기 때문에 계절과 시기를 가리지 않고 갑자기 툭 튀어나옵니다) 반대로 5~6월처럼 사람들이 미쳐서 달려오는 시기에는 네고도 안되고 마음이 조급해서 비싼 호가를 덜컥 잡을 수밖에 없습니다. 5~6월에 집 보러 다녀보신 분들은 아실 겁니다. 몇 팀이 줄 서서 집을 보니까 마음은 급해지고 그 자리에서 집주인이 몇 천을 올려도 이거 놓치면 영원히 집 못 살 것 같다는 불안감에 덜컥 계약을 해버리는 거죠. 실제 이렇게 계약하신 분들도 꽤 있었습니다.
6월 23일 서울 매수우위지수가 99까지 올라갔었습니다. 19년, 21년 꼭지에서 사람들 미쳐서 부동산 얘기만 할 때 정도의 수치입니다. 그런데 사람들은 이때 집을 보러 돌아다니고 이때 집을 매수하려고 합니다. 그런데 이때가 집 사기 좋은 타이밍이었나요? 돌아보면 이때는 꼭지에 가까웠던 시기였습니다.
반대로 18년 913대책이 나오고 나서 약발이 먹혀 19년 2월에는 매수우위지수가 37.2까지 떨어졌고 22년 11월에는 금리 인상 공포감에 매수우위지수가 15.8까지 떨어졌었죠. 더 과거로 가면 12년 10월에는 매수우위지수가 7.8까지 떨어졌습니다. 그런데 돌아보면 어떻죠? 모두 이때가 집 사기 좋은 타이밍이었습니다.
저는 직업상 시장 예측을 많이 하고 이에 따른 방향성 설정도 해드리지만 사실 시장 예측은 아무짝에도 쓸모가 없습니다. 계속해서 맞힐 수도 없을뿐더러 내가 생각한 근거 때문에 맞았다고 장담할 수도 없습니다. 시장은 너무 복잡하기 때문에 단순히 몇 가지의 이유로 방향이 결정되진 않거든요.
그럼에도 불구하고 시장을 예측하고 판단해야 한다면 저는 '인간 지표'가 가장 믿음직한 근거라고 생각합니다.
사람들이 미쳐서 달려올 때 매도하고 사람들이 공포에 질려있을 때 매수하는 것. 이 원칙만 지켜도 돈을 벌 수 있다고 생각합니다. 이 인간 지표를 가장 잘 표현해 주는 수치가 바로 '매수우위지수'입니다. 사람들은 이 지표를 보고 매수우위가 높으면 그때 매수를 해야 한다고 생각하는데 계속 강조했던 것처럼 반대로 하셔야 합니다.
매수우위지수가 높을 때는 매도를 고민하고, 매수우위지수가 낮을 때 매수를 고민하셔야 합니다.
매수우위지수가 낮은 시기는 시장이 공포감에 휩싸여있는 시기이고 부동산 관련 부정적 기사가 쏟아지는 시기입니다. 이 시기에 용기를 가지고 매수할 수 있는 사람이 돈을 버는 것입니다. 그리고 저는 그 시기가 다가오고 있다고 생각합니다.
만약 올 하반기 생각보다 시장의 공포가 커지고 사람들의 심리가 계속해서 불안으로 가득하다면 자연스럽게 매수우위지수가 떨어질 겁니다. (이미 2주 연속 하락을 했는데 저는 더 떨어질 거라고 예상하고 있습니다) 저는 이 시기에 관망하지 말고 적극적으로 움직여야 된다고 조언 드리고 싶습니다. 더 많이 임장 다니고 더 적극적으로 매수 의사를 밝히면 분명 좋은 물건이 내게 올 겁니다.
