지방투자실전반 5강 강의후기_호북이

정책과 시장상황을 고려한 방향성
공통적으로 적용되는 점 : 규제이후 상대적으로 더 큰 영향을 받은 강남권의 매수열기가 더 차가워짐
나에게 적용할 점 : 1~2급지는 전고보다 훨씬 높게 거래가 찍혔다. 보통, 일반인들은 3~4채 주택 씩 담지 않으며 거기다가 취득세에 대한 규제가 있기 때문에, 자금적 여유가 있으신 분들은 3급지가 많이 올랐음에도 4~5급지가 가격이 안올랐음에도, 심리적으로 허용이 안되서 좋은걸 장기적으로 보유하겠다는 마음으로 매수하고 있다.

광역시 시장 : 부산은 전세가가 조금씩 올라오고 있고, 대구는 아직은 안그런 상태이다.

수도권 10평대 투자
나에게 적용할 점 : 
10평대가 있는단지의 20평대의 가격변화 확인 (강의에서는 노원구, 부천/산본/영통도 되는지)
20평대가 있어야지, 10평대가 가격이 견인되서 올라가는 경향이 있다. 그리고, 대형평이 있어야지 단지 안에서 평형만 높여서 이사가는 수요가 있다.
수도권 10평대는 1~2인 가구 수요가 많다.(싱금/사회초년생/신혼부부/고령자) 또한, 소형평수는 오피스텔 등 대체제가 많아서 10평대 투자가 위험할 수 있기 때문에 역세권에 선호도 있는 단지를 하는게 중요!!
입지가 비슷하더라도 그래도 서울이라는 심리수요가 크게 작용해서 수익측면에서 더 높은 경우가 많다.
장기보유할 수 있는 입지의 물건이 아니라면 매도 후 갈아타기를 생각해 두어야 함

현재 동시진행 불가관련 투자 우선순위
공통적으로 적용되는 점 : 주전세/세낀 물건을 우선순위로 보는게 중요. 그리고, 경쟁전세 매물 대비 내 물건의 수리상태를 정확하게 보는게 중요.

대구시장에서 투자 우선순위
1. 수성구 -> 중구/달서구 -> 동구/북구/남구 -> 서구/달성군
2. 동대구역과 가까운게 중요한대, 한블럭만 지나도 동네의 낙후한 정도가 크게 달라진다.
3. 동구를 매수한다고 했을때, 북구도 동시에 고려를 해야한다.

과거지표가 부족한 지역
1. 지역 내 비슷한 위상의 지역의 신축이 입주했던 시기에 어떤 변화가 있었는지 확인해본다.
2. 신축대비 구축이 60% 라면, 구축이 너무 싼거고, 신축대비 구축이 80%면 신축이 더 저렴한 시장이다.
단! 전국모든 아파트에 적용할 수 있는 것은 아니고 어바웃 하게 이정도라고 생각하면 될듯!!

지방가치성장투자
1. 지방광역시의 최선호단지는 마포/성동의 구축못지않은 단지들이 매우 많기 때문에, 수익률 보다는 수익을 고려해서 들어가야 한다.
지방광역시지만 입지독점성이 확실한 단지, 둔산동 크로바는 해당지역 부자들만 살기 떄문에 재건축이 선정되면 활발하게 진행될 확률이 높다.
2. 천안은 행정적으로 공급허가가 빨리나기 떄문에, 매수할때 대비해서 물량이 확 늘어날 수 있다. 원치않은 장기보유가 될 수 있기 때문에, 빨리 팔고나올 생각으로 접근해야 한다.

지방에서 선호도 있는 단지를 사야하는 단지
1. 선호도가 있어서 환금성이 있어야지 적절한 시기에 팔고 더 좋은 폴트폴리오로 변경 하면서 내 자산을 더 양질로 만들 수 있다.

지방시장에서 전세가 급작하게 많이 오른지역은?
: 매도플랜을 반드시 짜고 빨리 EXIT 해야한다!!!!!

분양권 매수 후 투자 시 가장 어려운 요소는
: 전세가격에 대한 가늠과 입주에 다가오는 규제에 대응하기가 매우매우 어렵다.

절대적저평가가 아니나 투자금이 적은단지 VS 절대적저평가이나 투자금이 많은단지
: 리스크가 적고, 어깨 이상 가격이 아닌 단지를 잘 선별해서 투자

투자금이 너무 적은 투자자
: 투자금 자체가 너무 적으면 (3천미만) 저가치 물건을 매수할 가능성이 높다. 투자했다는 만족감 보다는 투자금을 더 모아서 저평가 구간에 있는 단지를 매수하는게 더 적절한 선택이다.

꼭 1년에 1채씩 안해도 된다. 현재 그런 시기가 아니기 때문이다. 언젠가 1년에 2채씩 하는 시장도 오기 때문에 시장흐름에 맞게 대응하는 투자를 하자.

선입견 없이 분석하는 방법
: 나쁘다는 감정을 배제하고 왜 이 가격인지 근거를 스스로 찾기
(학군이 별로야 -> 학업성취도 체크)
(낙후된 지역 -> 재개발 이후 환경변화)

아쉬움이 남는 투자에 대해
: 연차가 올라가면서 후회를 할 수 있다면 성장했다는 의미이다. 철저하게 복기하고, 놓친 부분을 찾아내서 동일한 실수를 하지않고 더 나은 자산을 가지기 위해서 경험하고 성장해야 한다.