안녕하세요.
당신과 끝까지 함께할 투자자
운조 입니다 : )
6.27 규제가 시작되고
벌써 한달이 지났습니다.
8월말이 되어야 확실해 지겠지만
서울의 거래량이 많이 줄어든 것 같습니다.
어쩌면 사람들이 주춤하고 있는 지금이
기회라는 생각이 많이듭니다 : )
모두들 행동하셔서 결과내시길 바라겠습니다.
대출규제 이후에 전세가 잘 안나가고
그리고 잔금대출도 안나와서 걱정이
많으실 것 같습니다.
그러면 전세빼기 마지막 4편
내 전세물건 광고하기
시작해 보겠습니다 : )
전세빼기의 모든것 1편 - 적정 전세가 파악하기[운조]
전세빼기의 모든것 2편 - 적정 전세가 파악하기[운조]
전세빼기의 모든것 3편 - 내 물건의 상태 파악하기[운조]
ㅣ전세 타임라인테 따른 광고
지난 투자 물건들의 전세를 빼면서
제가 느꼈던 것중에 하나는
전세를 뺄때는 타임라인을 정하고
각 시기마다 정해진 계획대로 움직이는 것이
중요하다는 것이었는데요.
'안나가면 어떡하지?' 라는 막연한 걱정보다
A상황에서는 어떤 행동을 할 지
B상황에서는 어떤 행동을 할 지
미리 정해두어야 각 상황에 맞게
감정적 행동이 아닌
이성적으로 판단하고 행동할 수있습니다.
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매수에서 잔금까지 저는 총 16주 (4개월)
타임라인을 확보하려고 하는데요.
부동산 사장님들께서 기간이 너무 길어도
어차피 안나가! 라고 말 하시더라도
저는 전세는 무조건
시간을 가지고 앞으로 올 상황을 미리미리
대비하는 것이 더 유리하다고 생각해서 입니다.
ㅣ4개월전 (16-14주전)
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먼저 4개월 전입니다.
(16주-14주전)
첫번째로 하셔야할 게 매수부동산과 단지내 부동산에
전세를 내놓으셔야 하는데요.
이때 매수 부동산에 명확히 말씀하셔야 하는게
한달동안 전세가 안나가면
다른 부동산에도 뿌리겠다는 말씀을 꼭 하셔야 됩니다.
매수 부동산 사장님께서 내가 뺄 수 있다고,
꼭 빼주겠다고 말씀하셔도 결국 전세를 못빼면
내가 책임져야 하기 때문에
꼭 명확하게 말씀해주셔야 합니다.
두번째로 주변 경쟁 전세매물은 어떤지,
그리고 내 전세물건이 경쟁력이 있는지
본격적으로 트레킹을 합니다.
세번째는 내 물건을 가격,상태,상황 측면에서
1등 매물로 만드는 겁니다.
예를 들면 가격은 조금 비싸더라도
상태가 좋거나, 9월달에 입주할 수 있는 물건이
내 물건밖에 없다면 괜찮습니다.
네번째는 목표 전세가대비
조금 높은 가격으로 전세를 내놓습니다.
물론 주변 전세가가 싸다면 낮춰야 할 수 밖에 없지만
전세물건이 없다면 조금은 높게 내놓고
손님이 보러왔을 때 낮추는 전략을 사용합니다!
ㅣ3개월전 (12-10주전)
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다음은 3개월 전입니다.
(12주-10주전)
이때부터는 조금 긴밀하게 움직이셔야 합니다.
아직 3개월이 남아 있지만
생각보다 시간이 금방가서 몇번의 주말이
지나고나면 골든타임이 찾아오는 시기입니다.
그 전에 미리미리 준비하고 대비해야합니다.
첫번째. 지역 전체에 전세를 내놓습니다.
생활권이 아닌 지역전체에 뿌립니다.
최대한 많은 부동산에 뿌려서, 많이 노출되는게 핵심입니다!
두번째. 기존에 하던 전세매물 트래킹
그리고 전세매물을 뿌렸던 부동산들에 대한 트래킹을 합니다.
문자로 답변주는 부동산, 전화오는 부동산
내 물건을 적극적으로 광고하는 부동산
이렇게 각각의 부동산마다 상황이 어떤지를 체크합니다.
세번째.내 전세물건과 경쟁물건이 있다면
직접 방문해서 경쟁물건을 임장하셔야 합니다.
그래야 내 물건이 진짜 경쟁력이 있는지,
정말 1등이 맞는지를 알 수 있습니다.
네번째. 만약 목표전세가보다 2천정도 높혀서
물건을 내놨다면 이제는 +1천정로 낮춥니다.
ㅣ2개월전 (8-6주전)
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다음은 2개월 전입니다.
(8주-6주전)
이때는 진짜 골든 타임입니다.
이때 못뺀다면 잔금을 준비해야 한다는
마음으로 전세를 빼야 하기 때문에
어떻 게든 꼭 전세를 빼야합니다.
첫번째. 타지역까지 전세를 내놓으셔 합니다.
임장지 근접해 있는 타지역까지 전세를 내놓습니다.
내집 살아줄 전세입자가 거주할만한 곳은 전부 내놓으시면 됩니다.
두번째. 이제는 경쟁물건 대비 압도적인 1등으로 만드러야 합니다.
나머지 전세트래킹, 부동산 트래킹은 기존에 하던 대로
나와있는 경쟁 전세물건을 계속 보면서 이제는
경쟁물건대비 압도적 1등 물건으로 만들어 놓아야 합니다.
ㅣ1개월전 (4-2주전)
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마지막 1개월 전입니다.
(4주-2주전)
이때는 조금 늦었다고 생각하셔야 합니다.
전세를 빼는 것도 중요하지만 이제는
잔금을 준비하셔야 합니다.
첫번째. 잔금준비를 하셔야 합니다.
전세를 만기안에 못뺐을 때 최악의 상황은 잔금을 치는 것 입니다.
미리 잔금 칠 것을 대비하고 준비하셔야 하빈다.
두번째. 입주날짜 풀기, 이자비 지원하기
기한내에 맞춰서 세입자가 들어오지 못할 확률이 높기때문에
입주날짜를 풀고 하시 입주로 변경합니다.
그리고 추가로 신혼부부같이 조금 일찍
전세대출을 받아서 들어오실 수 있는 분이 계시다면
이자비를 일부 지원하고서라도 들어오는 조건으로도
제안을 해보시면 좋습니다.
세번째. 지역내 앞도적인 1등
이제는 지역 전체에서도 1등물건으로 만들어야 합니다.
물론 잔금을 치고 조금 기다려 볼 수 있지만
저라면 전세금이 조금 낮더라도 최대한
빨리 빼는 쪽을 택 할 것 같습니다.
ㅣ전세빼기 양식
제가 전세빼기 하면서 사용했던 양식들인데요
총4가지 입니다.
1.지역 전세매물수 트래킹
2.생활권 1등물건 트래킹
3.부동산리스트 + 문자양식 (게리롱튜터님)
4.부동산 광고 트래킹
지역 전세매물수 트래킹
생활권 1등물건 트래킹
부동산리스트 + 번호정리
부동산 광고 트래킹
각각의 양은 개별 시트로 넣어두었습니다 :)
성공적인 전세빼기를 응원합니다.
운조_전세빼기 양식.xlsx
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