[지투25기 갱갱갱 뱅뱅뱅 지지지 3곡만 듣지조 부루마불] 5주차 수강후기

5주차 강의에서는 몇 일 뒤면 투자코칭으로 뵙게 될 마스터님을 먼저 영상으로 만나볼 수 있어서 더 반가운 마음으로 재생 버튼을 눌렀다. 강의에서 수강생의 질문에 현재 시장상황을 녹여서 답변을 해주셔서 투자방향성과 현시장의 운영전략을 동시에 생각해 보고 정리해 볼 수  있는 시간이었다.

지방 가치성장투자 VS 서울 하급지

수도권 4,5급지 투자를 관심 있게 보는 상황에서 지방의 최상급지 중 하나의 지역을 임장지로 배정 받아 임장을 하는 동안 들었던 궁금증이었고 설문지에 질문을 남겼었는데 강의에서 답변을 해주셔서 기뻤다. 물론 지방의 상급지 (입지 독점성이 있는 지역)의 경우는 중장기 (5~10년 이상) 가치성장투자를 할 수 있다고는 생각했지만 수도권 투자와 겹쳐서 비교해 보는 것에 있어서 투자 우선순위 기준점이 잘 서지 않았다. 말씀을 해주신 내용 중에서 2가지 포인트가 특히 와닿았다.

• 수도권 시장이 운영에 있어서 유리한 부분이 있다! 예전에는 비교를 할 때 수익성에 매몰되어 보았는데 점점 갈수록 운영(보유)의 중요성, 그 무게를 떠올려보게 된다. 운영(보유)에 있어서 유리한 점도 투자 우선순위의 중요한 요소(판단기준)가 될 수 있다는 점이다.
• 지방 상급지의 선호도가 높은 단지들은 전세가율이 조금만 상승해도 매매가 빨리 달아나 버릴 수 있다. 임장지 (지방 상급지) 단지들을 분석해 보면서 매매가는 절대적, 상대적으로 저평가 구간이라고 생각은 했지만 가장 허들로 느껴진 부분이 낮은 전세가율이었고 그에 따른 그 높은 투자금의 규모였습니다. 막연하게 전세가율이 상승하여 매전차이가 좁혀지면 향후 투자처로 매력적이겠다는 생각을 했었는데, 강의를 듣고 그런 칼날 같은 타이밍 (기회)을 포착하여 투자하는 것이 내 실력으로 가능한 것인가 한번 더 생각해 보게 되었다. 만약 지방에서 가치투자 (장기투자) 관점에서 입지가 좋고 선호도가 높은 단지의 투자를 고려한다면 지방 소액투자에 기대하는 높은 전세가율을 단순히 적용하는 오류를 범해서는 안된다. 물론 수도권투자가 가능한 현시장에서 투자 우선순위를 판단해 볼 수 있지만 지방의 상급지 가치투자를 고려한다면 어쩌면 현재의 전세가율과 투자금 규모가 오히려 디폴트 값이고 지금 그 자체로도 매력적인 기회가 아닐까 하는 생각을 해보았다.

매도하고 갈아탈까요?

수도권 투자의 갈아타기의 경우 우선 갈아탄 물건 (더 가치가 있는)이 명확하게 있는 경우, 매도를 진행하면서 동시에 매수를 시도하라는 가이드라인을 보곤 했다. 갈아타기 물건이 준비되어 있지 않다면, 오히려 여전히 가치 있는 현재 단지를 보유하고 있는 것도 전략이 될 수 있다.

지방 투자에 있어서는 환금성이라는 부분을 한번 더 생각해 보아야겠다. 더 큰 수익을 기대하며 막연히 기다리다가 오히려 매도 타이밍을 놓칠 수 있을 것 같다.

80~90% 지방투자 (가치성장 투자를 제외한)의 경우, 수도권 투자를 위한 발판, 기반을 만들기 위한 도구로 작용하는 경우가 많다. 그런 관점에서 지방 물건을 매도하고 수도권 물건으로 갈아타기를 계획한다면 매도가 가능한 타이밍에 진행하여 미리 투자금을 현금화해 놓는 것이 유리하다고 느꼈다. 수도권과 지방은 사이클이 다르기 때문에 동시 진행으로 갈아타기를 진행하는데 어려움을 겪을 확률이 높이 때문이다.

주식 투자를 함에 있어서도 일정 부분 현금 보유의 중요성을 느꼈는데 부동산 투자에 있어서도 가치있는 물건을 좋은 시기 (타이밍)에 매수하기 위해서 미리 현금화 해두는 작업도 중요하다고 생각되었다.

방향 설정이 어렵습니다

질문에서 다주택 (시스템)투자를 고려하는 투자자들이 현 시장, 정부 정책에 있어서 방향성에 어려움을 겪고 있는 것이 느껴졌다. 아직 다주택 투자까지는 고래해 보지 못했지만 다음의 조언이 와닿았다.

• 절대적인 투자 전략은 없다. 현재 시장, 정부정책의 맞춰 유리한 전략으로 수정 변경해도 된다. 바람의 방향을 역행하면서 꼭 생각했던 투자 전략을 고수할 필요는 없다. 나중에 바람의 방향이 다시 시스템 투자에 적합하게 바뀌었을 때 다시 전략을 변경해도 된다.
• 취득세 허들이 있는 시장이기 때문에 3~4주택으로 넘어가기가 어려워졌다. 이미 다주택을 보유한 사람이라면 상급지 갈아타기를 통한 자산배치 전략도 가능하다. (예를 들어, 채수를 줄여 더 똘똘한 단지로 바꾸기.)
• 물론 지금도 8% 취득세를 고려하더라도 수익을 창출할 수 있는 물건을 찾을 수 있는 능력과 다주택을 운영할 자금 상황이 된다면 현재도 다주택 시스템 전략을 계속 이어 나갈수도 있다.

지방실전 투자반 5주간의 일정을 마무리 하는 단계에서 그리고 마지막 5주차 강의를 들으면서 더 많은 생각들을 해보게 되었고, 투자코칭에 있어 한두달전에 준비했었던 질문들과는 또 다른 질문들이 떠올랐다. 남은 몇 일 그 질문들을 정리해보고 좀 더 보완하여 마스터님을 뵐 수 있도록 해야겠다.