알아두면 돈 버는 부동산 지식 ③ 새 아파트가 지어지면 집값은 어떻게 되나요?

안녕하세요, 진심을담아서입니다 :)

무더위가 한창인 것 같습니다. 꼭 건강 유의하시며 생활하시어 행복한 여름 되시면 좋겠습니다.

오늘은 선입견 타파 시리즈 3번째 시간입니다:)

[부동산 선입견 타파 시리즈]

1. 지방은 무조건 연식이다?

2. 서울에 가까울수록 무조건 좋다?

3. 새아파트가 지어지면 집값은 어떻게 될까?

4. 구축 투자하면 전세금을 못 올려받는다?

5. 지방 vs 수도권 투자 시 선입견 총정리

(링크는 아래에도 넣어두었습니다^^)

여러분, 혹시 새 아파트에 살고 싶으세요, 구축 아파트에 살고 싶으세요? 아마 대부분 가격이 비슷하다면 새 아파트에 살고 싶으신 분이 더 많으시겠죠? 그런데 새 아파트가 많아지면 집값은 떨어질까요 올라갈까요?

부동산 공부에 관심이 있으신 분들께서는 ‘새아파트’ ‘입주’ ‘공급’ 등으로 불리는 것에 관심이 많으실 것 같아요. 그런데 중요한 건 결국 ‘가격에 어떤 영향을 미치느냐’ 라고 생각하고 궁금해 하신 분들이 많으실 것 같아요.

이 부분에 대해서 매매가와 전세가에 대한 영향을 나눠서 살펴보고자 합니다.

1. 신축 아파트 입주를 알아보는 방법

호갱노노, 부동산지인 등 다양한 사이트에서 신축아파트 입주를 알 수 있지만 제가 가장 많이 보는 사이트는 ‘아실’이라는 사이트입니다. 아실에서는 연도별 입주물량을 직관적으로 보여주면서 동시에 입주되는 아파트들의 위치도 같이 보여줘서 많이 보고 있습니다.

- 조회 경로: 아실 > 입주물량 > 원하는지역 및 기간 선택

이렇게 보시면 입주물량을 살펴보실 수 있으십니다.

이렇게 아실로 연도별 입주물량과 적정수요도 보실 수 있는데요. 적정수요 대비 그래프가 더 높게 형성되어 있다면 지역에서 소화할 수 있는 아파트 갯수보다 아파트가 더 많이 지어진다고 보시면 됩니다. 그런데 이런 질문이 들으시죠?

“소화할 수 있는 아파트 갯수…? 그게 뭔가요?”

간단한 예시를 들어볼게요. 사람이 10명 사는 지역에 집이 10개가 있다고 하면 어떻게 보이세요? 적정해보이실까요? 이 10명이 2~4인씩 가족단위로 구성되어 있으면 사실 집이 3개 정도만 있어도 충분하겠죠? 만약에 모두 1인가구라면 10개가 필요할 것 같습니다. (집은 꼭 필요한 의식주 중 하나니까요!)

그런데 만약… 사람이 10명 사는 지역에 집이 20개가 들어오면 어떻게 될까요? 

위 기사처럼 수요(집이 필요한 사람) 대비 공급(집)이 많을 때 ‘텅비었다’ ‘공실이다’라는 표현이 나옵니다. 이렇게 수요 대비 공급이 많아질 때는 집을 팔려고 해도 팔리지 않고, 전/월세를 놓으려 해도 나가지 않을 수 있다보니까 일반적으로 가격이 낮아질 수 있습니다.

이런 부분에 대해서 여러분들의 부동산 인사이트에 도움을 드리고자 디테일하게 설명을 드려보려 합니다.

2. 왜 수요와 공급을 못 맞춰요? 왜 이런 일이 일어나요?

여러분 혹시 ‘허니버X칩’ 과자를 아실까요? 10년 전에는 중고거래로 웃돈을 얹어야 살 수 있을 정도였습니다. 그래서 당시 과자를 제조하는 회사에서는 공장 증설이라는 강수를 두고, 사람들이 먹고 싶어하는 과자를 폭발적으로 제공하기로 결정합니다. 그래서 1년 안에 거의 ‘2배’가 넘는 물품을 생산하게 됩니다. 그 결과 이런 현상이 벌어졌습니다.

물론 워낙 맛있었던 과자였던지라, 오히려 지금은 국민과자의 반열에 오르면서 꾸준히 판매를 기록하고 있지만, 오히려 공살 증설과 비례하는 효과를 보진 못했습니다.

아파트도 이런 과자 공장 증설과 비슷하게 생각하시면 됩니다. 오히려 아파트는 하나의 단지를 짓는데 보통의 경우 3년 정도의 시간이 걸리고 일반적으로 입주민의 의견을 수용하거나 보상 등의 문제가 생기면 더 지연되는 경우도 부지기수이며, 공사자재비 상승에 따른 공사 지연도 심심치 않게 등장하는 게 아파트 건설입니다.

이렇게 ‘시간차’가 나는 게 어떤의미가 있냐면 3~5년 전 쯤에 ‘미래에 이정도 아파트를 지으면 사람들이 선택하고 잘 살겠지’ 했던 예측들이 전부다 계획대로 들어오지 않거나, 시간차를 두고 들어오게 되면서 그리고 시공사(건설사)들이 아파트가 잘 팔리는 시기에 분양을 하길 원하면서 등의 “예상하는대로 되지 않는” 건설 프로세스로 수요와 공급이 어긋나게 됩니다.

이렇게 부동산 시장은 수요와 공급이 항상 일정하게 맞는 부분이 없어서, 가격에도 영향을 미치고 그에 따라 내집마련/투자자들에게 기회를 주기도 합니다. 그러면 신축 아파트가 어떻게 가격에 영향을 주는 걸까요?

3. 신축 아파트의 가격 영향

아파트가 새로 들어올 때, 사실 먼저 반응하는 건 ‘매매가’ 보다는 ‘전세가’ 입니다. 그 이유는 매매가의 경우에는 집 소유자가 마냥 버티면 가격 변동이 없을 수 있지만, 전세나 월세의 경우에는 들어올 사람의 선택도 중요하기에 대안이 많아진 시기에서는 '이왕이면 새아파트지' 하면서 새아파트 이사 수요가 크게 발생합니다.

그래서 사실 신축 입주를 보실 때는 ‘전세가’에 집중하셔서 보시는 게 의미가 있습니다. 그리고 전세가를 토대로 매매가를 같이 보시는 게 조금 더 논리적인 방향이라고 추천드리고 싶습니다.

부천이라는 지역을 예시로 말씀을 드려보겠습니다.

수도권 서쪽으로 이동해보시면 ‘부천’이라는 지역이 있습니다. 그리고 그 안에서 힐스테이트 소사역이라는 단지가 최근에 지어져서 사람들이 입주를 하고 있습니다. 새 아파트가 지어지고, 바로 옆에 있는 부천소사역푸르지오 등 근처 단지와 가격차이가 크지 않다보니, 소사역 푸르지오의 전세가도 낮아지고 있는 상황입니다. 아울러 빠르게 파셔야하는 사정이 있는 분들께서는 가격을 낮추시면서 매도를 하시는 것도 있을 정도로 호가도 상대적으로 내려간 모습을 보입니다.

그러면 부천의 모든 단지가 전반적으로 영향을 받고 있을까요? 부천 안에서 상대적으로 좋은 입지를 갖췄다고 알려진 ‘진달래 써미트빌’이라는 단지가 있습니다. 이 단지의 경우에는 최근 현장에서는 전세가격을 훨씬 올리면서, 매매가격도 떨어지지 않는 상황이 펼쳐지고 있습니다.

수도권 사례로 정리해보자면

• 새아파트가 들어온다고 무조건적으로 가격이 낮아지는 건 아니다.
• 입지가 더 좋은 아파트들은 가격에 영향을 주지 않을 수도 있다.
• 대신 주변에 있는 단지는 영향을 받을 확률이 매우 높다.

로 정리해볼 수 있습니다.

하나만 더 깊게 설명을 드리자면 현재 서울수도권은 소위 전세난이 온다고 할 정도로 지역 전반적으로 매물이 많지 않은 상황입니다. 즉 전세가 자체가 하방경직성을 갖고 더 떨어지지 않고 있는 상황입니다. 이렇기에 국소적으로 발생하고 있는 수도권 아파트 입주는 생각보다 시장 전반적으로 큰 영향을 주진 않고 있는 상황입니다.  

그래서 정리하자면, 신축아파트가 들어설 때 가까운 곳은 영향을 받을 확률이 ‘매우’ 높다고 볼 수 있습니다. 그러나 조금 더 살펴보면 지역 전반적으로 매물 자체가 귀한 상황이라면 전세가에 영향을 덜 줄 수 있습니다.

실제로 이런 논리는 지방에서도 적용할 수 있습니다.

수도권 대비 최근에 10년 넘게 적정 수요 대비 공급이 계속 많았던 ‘부산’이란 지역을 갖고 왔습니다. 현재도 곳곳에 입주가 이어지고 있는 곳으로 과거보다 줄어들긴 했어도 수도권 대비해서는 공급이 적은 상황은 아닙니다.

여기서 주요 공급지역과 다소 멀리 있는 ‘레이카운티’라는 단지는 최근 전세가가 2~3억은 훌쩍 뛰었습니다. 이 단지를 짧게 말씀드리자면 4천 세대가 넘는 대단지에 주요 직장도 멀지 않아 부산 분들이 굉장히 좋아하는 아파트입니다. 즉 지역 전반적으로 공급이 있는 상황이더라도 그 거리가 중요하고, 또 내가 투자하는 단지가 어떤 것인지가 굉장히 중요합니다.

즉 새아파트가 들어오더라도 여러분들이 꼭 보셔야할 것은 가격과 선호도, 그리고 그 새아파트와의 거리입니다.

4. 여러분들이 하셔야 할 행동

지방과 수도권을 막론하고 새아파트가 들어오는 것은 어떻게든 시장에 영향을 줍니다. 영향이 없는 공급은 없습니다. 다만, 그 영향도가 시장 분위기와 단지마다 다르게 흘러갑니다.

만약에 새 아파트 입주로 내 물건에 영향이 두렵다면?

→ 내가 투자를 염두하는 물건의 선호도에 집중해보세요. 그리고 새로운 아파트와 거리가 충분한지도 같이 살펴보세요. 거리가 가깝지 않고, 내가 매수하려는 단지가 선호도도 더 좋다고 판단된다면 긍정적으로 매수를 검토하셔도 괜찮습니다. 

만약에 매수하는 단지 옆에 새 아파트가 들어온다면?

→ 전세입자를 두실 예정이라면 꼭 3년 정도 사실 수 있는 세입자와 계약하시는 것을 추천드리고, 그리고 특히 세입자 분이 바로 옆에 있는 단지로 이사가실 계획이 있거나 입주권 등을 보유하신 분이라면 다른 분과 계약을 조금 더 추천 드립니다. 입주하는 시기에 새로운 세입자를 구하시게 될 경우 아무리 국소적으로 공급이 있더라도 영향을 받기 쉽기 때문입니다.

혹시 이 글을 읽으시면서 ‘헉 나는 이미 공급단지 옆에 매수했는데…’ 하시는 분들께 드리고 싶은 말씀이 있습니다. 여러분들께 말씀드리고 싶은 건 과거에 열심히 임장 후 매수하셨고, 그 단지에 대한 가치 확신이 있다면 잘 기다리셨으면 좋겠다는 것입니다. 내가 만약에 감당 가능한 선에서 공급 근처에 아파트를 매수하셨다면 너무 걱정하지 마시고 잘 지키셨으면 좋겠습니다.

허니버X칩이 과거에 휘청거렸을 지라도 결국 맛이 있어서 시장에 살아남고 국민과자의 반열에 올랐습니다. 

앞으로 투자하실 분들께는 참고가 되었으면 좋겠고, 이미 투자하시거나 내집마련 하신 분들께는 용기가 되었으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)

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[부동산 선입견 타파 시리즈 링크]

1. 지방은 무조건 연식이다?

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2. 서울에 가까울수록 무조건 좋다?

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3. 새아파트가 들어오면 가격이 떨어진다?

4. 수도권에서 구축 투자하면 전세금을 못 올려받는다? (예정)

5. 지방 vs 수도권 투자 시 선입견 총정리 (예정)