안녕하세요.
순간에 감사함과 즐거움을
채워넣는 투자자 반나이입니다.
지난 시간에는 임장보고서의 개요에 대해 알아봤습니다.
#2-1. 임장보고서의 개요 이렇게만 쓰세요 Part1.
https://cafe.naver.com/wecando7/11589960
#2-2. 임장보고서의 개요 이렇게만 쓰세요 Part2.
https://cafe.naver.com/wecando7/11589961
이제 본격적으로 임장지의 입지 중 '직장'에 대해서
임장보고서에 반드시 필요한 내용을 알아보겠습니다.
가볼까요?
(오늘은 입지분석 중 직장입니다)
임장보고서에서 직장을 왜 써야하나요?
저는 예전부터 임장보고서에서 직장을 굳이 써야하나 라는 생각을 했었습니다.
"수도권은 3대 업무지구가 중요하대.
그럼 다른지역은 따로 안써도되는거 아니야?"
"지방은 직장 별로 안중요하대. 환경이 더 중요하다는데...
그럼 안써도 되는거 아니야?"
정말 직장파트는 필요가 없는 것인지 알아보겠습니다.
1) 강남,여의도,서울도심(3대업무지구) 가 아니라도 직장파트를 써야하는 이유
'3대 업무지구 직장이 풍부하고, 나머지 지역들은
베드타운이니 직장의 중요도가 떨어지는 것이 아니냐?'
라고 생각하실 수 있습니다.
하지만 반만 맞는 이야기입니다.
예시로 마포구를 가져왔습니다.
마포구는 수도권 서북권에서 대장노릇을 하는
2급지 상위 행정구입니다.
마포구의 매력은 뭐니뭐니해도
서울도심과 여의도 접근성이 매우 우수하다는 사실입니다.
하지만 베드타운으로 넘어간다면 마포지구 내에서
직장으로 의미있는 상암생활권, 공덕생활권 2곳의
가치를 알 수 없게됩니다.
DMC는 방송관련 직장
공덕은 금융관련 직장이 잘 형성되어있는
부 업무지구입니다.
소득만 보더라도
이 지역에 얼마나 높은 연봉의
종사자들이 다니고 있는지 알 수 있습니다.
이런 고소득자들은 자연스럽게 인근 아파트에
거주하고자 하는 수요가 되고,
가격을 받쳐주는 수요가 됩니다.
DMC 센트럴자이는 DMC의 직장을 주 업무지로 하는
은평구의 신축 단지입니다.
은평구임에도 불구하고 84의 가격이 무려 15억...
이는 영등포구의 1등인 당산생활권
성동구의 1등인 성수생활권 투자를
검토할 수 있을 정도의 금액입니다.
따라서, 전체적으로 보면 베드타운이더라도
생활권별로 보면 의미있는 업무지구가 있을 수 있습니다.
놓치면 단지 가격이 이해가 안되고,
결국 지역이해를 하기 어려워집니다 ㅠ
즉, 베드타운이라도 직장을 확인하는 이유는
집값을 받쳐주는 수요인 고소득자들이
직장을 다니는 부업무지구 생활권이
있을 수 있기 때문입니다.
2) 지방이라도 직장을 써야하는이유
지방은 정말 직장이 의미없을까요?
아래는 중소도시 인구와 매년 직장의 증감을 보여주는 그래프입니다.
중소도시는 분명 환경,학군,연식이 가장 중요하다고 배웠는데
그래프의 모습은 사뭇 다릅니다.
대기업이 감소하니, 인구가 크게 감소하는 구미,김해
대기업이 증가하니 지방이라도 인구가 계속 증가하는
천안,아산을 확인할 수 있습니다.
지방에서 인구는 수요입니다.
지방에서 직장은 인구라는 수요를 끌어들이는 핵심요소입니다.
따라서, 지방에서 질좋은 대기업이나 사업체가 유의미하게
감소하고 있다면 이는 인구감소로 이어지는 요소이고,
결국 지역의 수요감소로 이어지게 됩니다.
즉, 지방에서 직장을 보는 이유는 '지방의 수요인 인구'가
잘 방어될 수 있는지, 아니면 지속적인 인구감소가 예상되는지를
추측해 볼 수 있기 때문입니다.
이는 중장기적으로는 투자 우선순위와도 연결될 수 있습니다.
임장보고서에 직장 반드시 잘 써야겠죠? ㅎㅎ
직장에 넣어야하는 3가지
직장파트에는 크게 3가지를 넣으면 됩니다.
1. 종사자수/사업체수/대기업수(300인이상) 현황, 증감
2. 주요 산업군별 종사자 비율
3. 직장 위치
하나씩 알아보겠습니다
1. 종사자수/사업체수/대기업수(300인이상) 현황, 증감
위에서 직장은 부동산의 가격을 받쳐주는 고소득자의 수요,
지역의 인구증감과도 관련된 요소라고 말씀드렸습니다.
따라서, 이 지역이 직장으로써 의미가 있는 지역인지
있다면 지속적으로 발전하고 있는 중인지,
직장의 질은 좋은지를 파악하는 과정이 필요합니다.
중소도시/광역시/수도권 카테고리 안에서
1) 어느정도의 직장규모를 가지는지
2) 인근 지역까지 포함해서 직장규모가 어떤지를
확인해보면 지역 직장의 위상을 알 수 있습니다.
예시로 창원을 가져왔습니다.
창원의 직장에서 종사자수, 사업체수, 대기업수를 보면
중소도시 중에서 압도적인 스케일을 가지고 있음을 알 수 있습니다.
또한 창원의 인근 도시들의 직장을 비교했을때
창원직장의 질과 양이 모두 우수한것을 알 수 있습니다.
이를 통해 창원의 직장위상은 경남에서 알아주는 스케일에
중소도시를 넘어서 광역시 급 위상을 가짐을 알 수 있습니다.
또한 종사자수, 대기업수가 모두 증가하며
원래 좋았던 직장의 위상이 더욱 좋아지고 있음을 확인가능합니다.
따라서, 이 지역은 집값을 받쳐주는 '고소득자 비율'이 높을 가능성이 높고,
지방이라도 지속적으로 꾸준한 수요를 가져올 수 있는
지역임을 알 수 있습니다.
2. 주요 산업군 종사자 비중
주요 산업군을 확인하는 이유는
직장의 질을 확인하기 위함입니다.
유통업, 서비스업, 숙박업 등등 보다는
금융 및 보험업, 전문 과학기술및 서비스업이
대체로 고소득과 안정적인 수입을 주기때문에
소득 관점에서 더 좋은 직장임을 알 수 있습니다.
여기서 중요한 점은 제조업입니다.
제조업이라고 반드시 나쁘다고 생각할 수 있는데,
제조업도 종목에 따라 다릅니다.
제조업 중 정밀, 테크, 기계, 염색 등 영세한 산업군이라면
고소득과 연결되기는 어렵습니다.
하지만 4차산업인 반도체, 차량, 2차전지라면
이는 제조업이라도 고소득과 연결됩니다.
(삼성전자도 제조업으로 들어갑니다 ^^)
해당 지역이 어떤 제조업으로 이루어져있는지
확인하는 방법은 다울지도를 이용하면 됩니다.
www.dawulmap.com
위는 대구의 산업단지를 다울지도로 캡쳐한 사진입니다.
영세한 제조업은 이렇게 테크,산업,파이프,철강,용접 등의 명칭이 있고
작은 규모의 회사들이 모여있습니다.
천안의 산업단지 모습을 다울지도로 캡쳐한 이미지입니다.
보시는것처럼 영세한 회사가 모여있는것이 아니라
규모있는 회사들이 모여있고, 고부가가치 산업인 반도체 재료회사입니다.
산업군을 확인하는 방법과
제조업의 디테일을 추가하는 방법 이제 알 수 있겠죠? ㅎㅎ
3. 직장위치
같은 조건이라면
출퇴근이 편한 지역에 살고싶은것은
누구나 원하는 요소입니다.
(지옥철 너무 싫어요 ㅠㅠ )
따라서, 직장이 주로 모여있는 지역이
어디인지를 지도로 확인해보는 것은
반드시 필요한 절차입니다.
수원을 예시로 가져왔습니다.
수원의 직장은 주로 3곳
광교테크노벨리, 수원델타플렉스, 삼성전자 사업장에
모여있음을 알 수 있습니다.
(규모는 각각 다릅니다)
이를통해 수원의 사람들이 주로
어디로 출퇴근 하는지 파악할 수 있고,
그렇다면 출퇴근이 용이하면서 살기 좋은곳은
어디일까를 생각해 볼 수 있습니다.
중요한건, 직장이 무조건 가깝다고 좋은 단지는 아닙니다.
직장이 가깝더라도 인근 환경이 좋지 않거나
상권이 형성되어 있지 않다면
연식이 좋지 않다면 등등
다른 선호요인들이 부족하다면
사람들의 선호도는 떨어집니다.
직장의 위치를 체크하되
복합적으로 단지의 가치를 파악하시는 것을
강력 추천드립니다!!
마지막으로 직장을 파악하는 3요소에 대해
정리하겠습니다.
직장 이것만 쓰세요!
[직장 임보에 왜써야해요?]
1. 집값을 받쳐주는 고소득자 수요를 가져올 수 있음.
2. 지방은 인구증감의 결정적인 요소, 이는 곧 수요.
[직장에서 봐야할 3요소]
1. 종사자수/사업체수/대기업수(300인이상) 현황, 증감
→ 직장의 지역위상 파악을 위해
2. 주요 산업군별 종사자 비율
→ 직장의 질 파악을 위해
→ 제조업 디테일 기억하자!
3. 직장 위치
→ 직장이 가깝다고 무조건 좋은곳은 아니다!
→ 복합적인 선호요인을 고려해서 단지가치를 판단하자!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
#0. 임장보고서 왜 써야해요? 잘 쓴 임장보고서란 무엇인가요?
https://cafe.naver.com/wecando7/11585443
#1. 임장보고서의 순서 이렇게만 쓰세요
https://cafe.naver.com/wecando7/11587385
#2-1. 임장보고서의 개요 이렇게만 쓰세요 Part1.
https://cafe.naver.com/wecando7/11589960
#2-2. 임장보고서의 개요 이렇게만 쓰세요 Part2.
https://cafe.naver.com/wecando7/11589961
#3. 임장보고서 직장 이렇게만 쓰세요
#4. 임장보고서 교통 이렇게만 쓰세요 - 8월 2주차
#5. 임장보고서 학군 이렇게만 쓰세요 - 8월 2주차
#6. 임장보고서 환경 이렇게만 쓰세요 - 8월 2주차
#7. 임장보고서 공급 이렇게만 쓰세요 - 8월 2주차
#8. 임장보고서 시세 이렇게만 쓰세요 - 8월 2주차
#9. 임장보고서 단지분석 이렇게만 쓰세요 - 8월 3주차
#10. 임장보고서 결론 이렇게만 쓰세요 - 8월 4주차
#11. 앞마당 사후관리 이렇게만 하세요. - 8월 4주차
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