임장보고서, 몇 개 쯤 쓰면 제 스타일을 찾을 수 있나요? [제이든J]

Q. 부족해 보이는 저의 임장보고서, 몇 개 쯤 쓰면 제 스타일을 찾을 수 있나요?

해도해도 부족해보이고 정리가 되지 않는다는 임장보고서의 고민

저 역시 꽤나 긴 시간 그랬었습니다.

첫 실전준비반을 시작하면서 임장보고서를 쓰게 되었고

그때는 템플릿에 있는 것들만 그냥 썼었는데,

점점 잘 쓰는 사람들을 만나면서 저 역시 잘 하고 싶다는 생각도 가지게 되었습니다.

잘 쓰고 싶다는 생각으로 부터

그리고 지금은 부족하다는 생각도 들면서요.

나는 왜 임장보고서를 잘 쓰지 못할까 라는 자책도 하게 되었던 시기도 있었습니다.

그러다가 임장보고서를 왜 잘 쓰고 싶은지 다시 생각해보게 되었습니다.

https://www.youtube.com/shorts/BvHmZWDZxEE

보통 우리는 직관적인 생각을 가지기도 합니다.

여러 경험들을 하고 생각들을 해왔기 때문에 어떤 현상이나 본것에 대해

직관적 판단을 내리기도 합니다.

그런데 이 영상을 보면서 직관적 판단, 혹은 감정적 판단이 쉽지 않겠다는 생각을 했습니다.

인생보다 쉬운 수학적 암산이 더 쉬운데, 그 조차도 쓰지 않으면 풀기가 어렵습니다.

임장보고서를 쓰는 이유는, 투자에 대한 판단을 잘 하고 싶기 때문이라고 생각합니다.

그럼 투자에 대한 판단은 어떤 프로세스가 있을까 어떻게 나눠볼 수 있을까 라는 생각도 하게 되었습니다.

이건 제가 이제까지 해왔던 임장보고서의 성장과정이라고 생각합니다.

1. 사전임보

잘 아시다 시피 우리가 임장을 가는 지역의

직장, 교통, 학군, 환경, 공급의 입지를 넓게 파악하고

지역 내에 생활권은 어떤 선호요소들이 있는지

인구의 구성원은 어떻게 되는지 등

이 지역에 대해 입지를 파악하는 과정이라고 생각합니다.

수도권 전체에서 지금 지역의 위상이나 입지를 써보며 알아가보기도 하구요

해당 입지 요소(직장, 교통, 학군, 환경, 공급, 인구, 소득 등등) 각 파트별로

1) 주변 지역과 큰 틀로 비교

2) 해당 지역 안에서 생활권별 비교

이렇게 써보면서 지역에 대한 입지를 파악해보는 것이 첫번째였습니다.

이부분은 다들 잘 쓰실거라고 생각이 되네요.

2. 단지분석

해당 단지의 수익률은 얼마나 되는지, 현재 실거래는 어떻게 되는지

그리고 무엇보다 전화임장, 매물임장을 하면서 들었던 내용들을 써봤습니다.

앞에서 사전입지를 파악하고 나서

이제는 단지 개별적으로 어떤 가치가 있는지 파악해보는 시간이라 생각합니다.

실전 2강에서 나왔던 용맘튜터님의 강의에서 처럼요

3. 투자검토

투자 검토는 투자 가능한 매물을 매물임장 다녀오고 나서

어떤 것이 나에게 투자 가능한 단지인 것인지를 뽑아보는 단계입니다.

이것이 처음에 어려웠기 때문에 저는 처음에 가격대별로 저평가를 먼저 판단해보았습니다.

사전임보, 단지분석을 통해서 우리는 해당 단지의 가치를 알게 되었습니다.

그렇다면 가격 + 매물의 조건 상황 까지 더해진 물건을 가지고

우리는 같은 돈으로 어떤 것을 더 투자하기 좋은지 판단할 수 있을 것입니다.

이렇게 억대 별로 정리를 해서, 먼저 탈락 시킬 친구가 어떤 것인지 파악해봅니다.

그렇게 하나의 지역에서 임장보고서를 마무리 하며, 여기서 유의미하게 투자 검토할만한 단지는 무엇인지

저평가 - 환금성, 수익(투자금 포함), 원금보존 - 리스크

판단을 통해서 투자 우선 단지를 추려냅니다.

4. 앞마당 관리

우리가 지금 임장 한 지역에서 물건을 뽑았지만

제가 가지고 있는 전체 앞마당 중에서 1등은 아닐 수도 있습니다.

그렇기에 앞마당 관리의 단계로도 넘어가는 것이 필요하다 생각했었습니다.

저는 이런식으로 앞마당 시세트래킹을 하고, 해당 지역의 분위기를 살펴보기도 합니다.

매물량, 전세량 등을 보기도 하면서 말이죠.

이 과정을 통해서 지금 가격이 어떻게 바뀌었는지 뽑아봅니다.

저평가 단지는 무엇인지 판단도 해봅니다.

그리고 이를 통해 투자금액대별로 저평가인 단지를 앞마당 관리를 하며 추려냅니다.

앞마당 관리는 매달 하면서, 지금 시점에 가장 투자하기 좋은 단지를 추려내는 방식을 해보고 있습니다.

이 단지 보물함을 찾아놓으면, 다음에 언제든지 해당 금액으로 투자를 하게 되기도 할 것 같습니다.

5. 투자전략

위의 1~4번의 과정을 거치며, 저의 앞마당에서 어떤 투자금으로 해보면 좋을지 생각해볼 수 있었습니다.

이제는 이를 통해서 다음 새로운 앞마당을 만들때, 이 지역의 투자 전략을 생각해보면서 임장보고서를 써봅니다.

이미 앞마당 관리까지 하면서, 그리고 쌓여왔던 임장지가 있기 때문에

이번달에 임장하는 지역에서는 0억대 투자전략으로 보기 괜찮은 곳이겠다.

혹은 전세가격이 붙어주면 소액투자로 해볼수 있는 지역이겠다.

등 처럼 투자와 연결지어보는 임장보고서를 써보려 노력하고 있습니다.

제가 생각하는 단계별 임장보고서는 이와 같았습니다.

임장보고서 10개까지는 저도 정신 못차렸었습니다.

아마도 해당 지역의 결론까지 겨우 도출했었던 것 같습니다.

15개까지도 1~3번의 단계를 조금씩 더 발전 시켜보았던 시기였던 것 같습니다.

이제 20개까지 되어가니까 앞마당이 많아지는데 이거 정말 관리 해야겠다는 생각이 들었었구요.

25개 넘어가면서 투자전략을 생각해보는 임장보고서를 써볼 수 있었습니다.

저도 임장보고서를 정말 못 쓴다고 생각했고, 처음의 임장보고서를 보면 부끄럽기도 합니다.

한장 쓰는데 한 시간 이상 걸리기도 했었습니다.

뭘 써야 할지 모르겠어서 컴퓨터 앞에 멍하니 보낸 시간도 있었습니다.

그런데 그런 시간들은 필요하다고 생각합니다.

일단 써보는 행위 자체가 중요한 시기

그걸 쓰면서 옆의 지역과 비교해보는 시기도 있고

실전반을 하면서 잘 쓰는 사람을 BM 해보고

강의에 나오는 강사님의 장표를 1장이라도 BM 해보기도 하고

투자해야하니 앞마당 관리 해야한다며 그것도 정신없이 해보구요.

그런데 저 지금도 임장보고서 쓸때 정신 없고

잘 못쓰는것 같기도 합니다.

아마 더 잘 쓰고 싶은 마음이 커서, 저의 임보에 대해 항상 자책했던 것은 아닌가 싶어요.

그럼에도 임장보고서의 본질은, 투자에 대한 의사결정 과정을 더 잘 하기 위해서

라고 생각합니다. 그 본질을 충족시키는 임장보고서, 그리고 제가 생각한 단계별 임장보고서를 쓰고 있다고 생각하면

남들과 비교하지 않아도 되었습니다.

그리고 어떻게 잘 써야할지 생각해볼 수 있었습니다.

오늘도 임장보고서를 쓰고 계시는 동료분들 그리고 저에게도 응원의 말을 남겨봅니다.