안녕하세요?

부자아빠의 꿈을 이루고 있는

로건파파입니다.

전세 레버리지 투자를 하다보면,

원하는 물건을 매수하면 투자가 끝이 났다

안도의 한숨을 쉬게되는 경우가 있습니다.

특히, 지방 투자의 경우에는

대부분은 잔금이 가능한 단지를

투자로 접근하기 때문에

아직 전세를 맞춰놓지 않았는데도,

'전세야 뭐 금방 맞출 수 있겠지!

못맞추면 잔금 치고 맞추면 되지!'

라는 안일한 생각을 할 수 있습니다.

저 역시 2호기를 하면서

잔금이 가능한 상태였기 때문에

이런 안일한 판단을 했고,

결국 잔금을 치고 세입자를 구했습니다.

https://weolbu.com/s/EOhKC2Rdcs

(결국, 한 대 쳐버렸습니다. 잔금... (파파's 1호기: 경험편) [로건파파])

그리고 최근 세입자 전세 잔금이

마무리되면서 그에 따른 복기를 함께 나눠보고자 합니다.

1,000만원 vs 잔금

2호기 투자를 고려하면서

제가 목표로한 단지에 후보 단지가 2개 있었습니다.

한 물건은 층은 더 좋지만 1,000만원 더 비쌌고,

다른 물건은 층은 덜 좋지만 1,000만원 더 쌌습니다.

대신 더 싼 물건은 잔금을 1개월 안에 쳐야 하는 단점이 있었죠.

저는 잔금을 치더라도 발생하는 금융 비용이

1,000만원 보다는 더 싸다는 판단 하에

1,000만원 더 싼 물건을 매수하기로 결정했습니다.

특히, 협상하는 과정에서 가격을 더 깎을 수는 없었지만

잔금일을 1개월 더 미룰 수 있었기 때문에

총 잔금까지 기간을 계약 후 1개월 15일 정도 확보할 수 있었어요.

그리고… 되도록 그 안에 전세입자를 들이고 싶었으나

슬픈 예감을 틀린 적이 없듯이

결국 잔금을 칠 수 밖에 없었습니다.

잔금 후 겨우 찾은 세입자

잔금을 친 후에도 전세가 없는 시장이었는데도 불구하고

전세 비수기라는 시기적 특성으로 인해

전세입자를 구하는게 매우 힘들었고,

몇번의 세입자 후보들을 놓친 후

잔금 이후 3개월 뒤에 들어올 수 있는 세입자를

겨우 구하게 됩니다.

https://weolbu.com/s/EOhLiLGdY8

(끝이 없는 전세빼기 (파파's 1호기: 매듭편) [로건파파])

그리고 지난 달말 세입자 분이 들어오시면서

전세 잔금을 통해 주택담보대출을 전액 상환하며

제 2호기 투자가 마무리 되었습니다.

이 과정을 통해서

전세입자를 구하는 과정에서는

그 때 당시의 시장에 따라 다를 수는 있겠지만,

우선은 이것저것 따지지 말고

어떻게든 빨리 빼는 것이 중요하다는 것을 배웠습니다.

그렇다면, 과연 이번 잔금을 치고 난 후

세입자를 들이는 과정에서 제가 지출한

금융비용은 얼마나 되었을까요?

잔금 후 치룬 금융비용

잔금을 위해 저는 주택담보대출을 이용했고,

최대한 중도상환 수수료가 저렴한 곳을 알아본 뒤

주택담보대출을 받았습니다.

비록 공실이 길어질 경우를 계산해서

은행을 선택하진 않았지만,

3개월 정도의 공실을 생각하면

중도상환수수료가 더 싼 지금의 거래 은행과

중도상환수수료는 40만원 정도 차이가 나지만

한 달 이자가 더 싼 후보2의 은행의 차이는 거의 없었습니다.

(그나마 천만다행인 것 같습니다…)

그렇다면 최종 주택담보대출을 받고 난 금융비용은 얼마였을까요?

5월 20일 대출 이자: 583,660원

6월 한 달 대출이자: 1,079,186원

7월 한 달 대출이자: 1,079,186원

상환 후 중도상환 수수료+잔여이자+등기말소비용: 1,003,946원

총 들어간 금융비용: 3,745,978원

일단, 금융비용으로만 374만원 정도 나갔습니다.

하지만 이게 끝이 아니죠,

부부 공동명의였기 때문에 자서(자필서명)을 하기 위해

해당 지역으로 2명이 왔다갔다 했던 시간과 이동경비

약 15만원 정도 추가한다면,

총 390만원 정도의 금융비용이 발생했네요.

처음 투자 후보로 고려했던 1,000만원 비싼 물건보다

그래도 더 적게 금융비용이 들어갔으니 다행인걸까요?

물론, 그렇게 생각할 수도 있지만

처음 제가 투자하기로 마음 먹은 물건의 가격에

 +390만원이 추가된 것이기 때문에,

처음 잔금을 치고 전세빼면 되지! 라고 생각했던 안일함이

금융비용 약 390만원이라는 금액으로 제게 다가왔습니다…ㅠㅠ

(390만원이면, 우리 아들 1년 학원비보다 더 비싸고,

우리 아내가 그토록 가고 싶어하는 해외여행 다녀올 비용…)

그렇기 때문에 강의에서 멘토, 튜터님께서

그렇게 잔금을 치지 않고 전세를 빼는 것이,

전세가격을 더 낮추더라도 최대한 뺄 수 있을 때

빼는 것이 베스트라고 하시나 봅니다. 

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추가로 수정합니다… 

글에 빠졌는데 공실 3개월 동안의 관리비

31만원도 추가로 더 들어갔던 것을 놓쳤습니다.

금융비용 총 420만원이었네요 ㅠㅠ

전세금 얼마를 더 낮춘 것과 같은 비용일까?

그래서 궁금했습니다.

과연 금융비용 390만원은 전세금 얼마를 더 낮춘 것과 같은 비용일까?

390만원은 4년동안 얼마를 빌려서 사용했을 때

발생하는 이자일까요?

현재 신용대출 금리를 살펴보면 최저 3.8%정도이기 때문에

좀 더 넉넉하게 4%의 금리로 계산해 보겠습니다.

만약, 1,000만원을 대출한다고 한다면

1년 이자는 약 40만원입니다. 4년이면 160만원이네요.

즉, 390만원은 4년 동안 약 2500만원을 빌릴 때 드는 비용입니다.

만약 갱신권을 쓰지 않고 2년 만에

새로운 세입자를 들이거나, 매도를 한다면

약 5000만원의 돈을 2년동안 빌릴 때 드는 비용이 될 수도 있죠.

실감나시나요?

잔금치고 전세빼면 되지! 라고 생각하느니

넉넉하게 4년 바라본다면

약 2,500만원을 싸게 내놓거나,

극단적으로는 

5,000만원 더 싸게 전세를 내는게

더 맘편한 투자가 될 수 있었습니다.

시세보다 5천 낮은 전세가를 보면

과연 전세 비수기인 시장이라도,

내 물건의 상태 가장 나쁜 물건이라도,

세입자가 안들어올 수 있을까요?

아셨죠?

잔금치고 전세빼면 되지!

라는 생각이 얼마나 안일했던 생각인지!

(물론, 다음 스텝의 투자를 위해서

투자금을 최대한 줄이는 선택을 하는 것 역시 중요합니다.)

정리

  1. 잔금치고 전세 빼지?

→ 금융 비용을 최대한 잘 계산해보자!

  2. 금융비용 100만원 = 전세 1,250만원 싸게 빼는 것

→ 한 달 금융비용 내느니 1,000만원 싸게 빼는게 낫다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!