순자산 늘려갈 때 주의해야 할 투자법

1. 투자는 크게 두가지 방향성이 있다. 

하나는 수동적 현금흐름을 만들어 내는 배당형이고, 다른 하나는 순자산의 사이즈를 키워가는 자산형이다. 나는 배당형으로 투자를 시작했다가, 자산형으로 변경했고 이는 생애주기를 고려했을 때 매우 맞는 방향성이었다. 사실 더 일찍 틀었어야 한다는 생각이 요즘 더 든다.

2. 오늘 글은 주로 자산형 투자가 3040에게 더 옳은 방향성이라는 것을 주장하는 글이다.

하지만 사실은 투자에서 더 옳은 방향 같은 것은 없다. 모든 투자법이 세상에 존재하는 이유가 있고, 요구수익률등에 의해서 사실 모든 투자법은 대동소이하게 결과를 얻는다. 그렇기 때문에 오늘 글은 사실을 말하는 글이라기 보다는 개인의 생각을 적는 칼럼으로 받아들여 주시면 좋겠다.

3. 일단 배당형 투자는 월세나 배당주 투자같이 불로소득을 매달 현금으로 받는 투자를 말한다. 

이 투자는 주로 월급등 안정적 현금흐름 위주로 생활했던 사람이 해당 안정적 현금흐름이 없어질 경우(퇴직,상해등)를 대비하기 위해 만드는 경우가 많다. 또 본업을 지속하고 싶지 않아서 이를 대체하기 위한 수단으로 많이 하며, 파이어 유행도 같은 맥락이다. 나도 필명이 경자인이라는 점에서 해당 대세에 편승한 경향이 있다.

4. 이들 투자는 주로 중립금리 +- 수준에서 월 현금흐름을 받는다. 

적금 금리가 3%일 때, 배당주 투자자는 최소 5%이상을 받는 것을 기대한다. 배당 성장에 대한 기대가 전혀 없을 때는 7%이상을 바랄 것이고, 배당 성장에 대한 기대가 클 때는 3% 배당에도 만족할 것이다. 우리는 매달 받는 배당금을 기준으로 투자 의사결정을 한다고 착각하지만 실제에서는 그렇지 않다. 배당 성장이 연8%가 나와서 2년후에 배당금이 두배가 된다면 현재 적금과 같은 배당률3%도 받아들인다. 이는 수익형 부동산도 같은 원리다. 구분상가나 지방 오피스텔의 월세 수익률이 높은 이유는 시세차익이 없을 것으로 예상되며서 동시에 월세 성장이 잘 안나올 것으로 보기 때문이다. 반면에 단독 상가나 강남 핵심업무 지구 도보 접근 가능한 오피스텔등의 월세 수익률이 낮은 이유는 역시나 월세의 상승이 나올 것이 기대되면서 동시에 단독 상가의 경우 대지 개발권으로 인해(리모, 재건축등) 월세 수익률을 높이거나 시세차익을 만들 수 있기 때문이다.

5. 하지만 나는 대체적으로 이런 배당형 투자를 3040이 하는 것은 손해가 더 크다고 생각한다.

그것보다는 순자산을 키우기 위한 여정을 먼저 보내고, 이후에 이를 현금흐름화 하는 순서가 맞다고 생각한다. 실제로 나는 월세가 5년동안 1.5배 상승했던 오피스텔에 2번 투자 경험이 있다. 이는 당초 목표와 맞아 떨어지는 투자였지만 결과적으로 만족스럽지 않았다. 지금부터 그 이야기를 해보자.

6. 투자를 2016년에 시작했다. 

당시 사업이 매우 불안정 했기에 나도 이런 수동적 현금흐름이 투자여정에서 첫번째 목표였다. 이 지점에서 알수 있는 한가지 사실은 본업이 불안하거나, 본인이 하기 싫은 일이라면 결국 자의나 타의로 인해서 본업이 중단될 위기를 생각할 것이다. 그러면 자연히 수동적 현금흐름을 목표로 하는 투자를 할 확률이 높아진다. 이는 투자 수익금을 월급 대체품으로 생각한다는 사실이고, 투자 수익금의 용처는 생활비가 된다는 뜻이다. 30억이상 모아서 은퇴하는 파이어 말고, 10억이하로 모아서 은퇴하는 파이어도 다 이 경우에 해당한다. 나 같은 경우는 본업을 좋아했지만 사업이었기에 불확실성이 매우 커서 현금흐름형 투자로 여정을 시작했다는 심리가 이제와서 보면 보인다.

7. 하지만 이는 자산을 형성한다는 관점에서 매우 불리한 방법이다.

 첫째, 자잘한 현금은 정말로 자잘하게 쓰이는 경우가 많다. 그래서 이런 현금흐름형 투자로 얻는 월 수동적 현금은 정말 생활수준을 높이거나 섣부른 퇴사를하게 만들어서 생활비로 쓰이게 한다. 즉 작은 돈은 잘 바스라진다. 둘째, 이런 자산은 보통 시세상승이 약하다. 성장주는 배당을 하지 않는다. 배당해서 주주에게 주는 것보다는 사업을 키우는 것에 쓰는 것이 기대 수익률이 더 높기 때문이다. 즉 반대로 배당을 많이하는 기업은 스스로 성장을 포기했다는 뜻이된다. 월세도 같다. 월세 수익률이 높다는 사실은 매매가가 낮다는 말과 동의어다. 즉 그 부동산을 소유하지 않고 이용하고 싶은 사람이 많다는 뜻이다. 주로 오피스텔등이 이렇다. 9평 오피스텔의 대지지분은 1평이 약간 넘는 수준이다. 하지만 사용면적은 9평이다. 반면 일반 아파트는 9평에 대지지분이 3평이상이다. 하지만 역시나 사용면적은 9평이다. 이둘의 월세가격은 거의 비슷한 수준이다. 사용면적에서 차이가 없기 때문이다. 하지만 자산 가격은 두배이상 차이가 날 것이다. 대지지분이 다르기 때문이다. 즉 그만큼 오피스텔의 매가는 낮게 형성될 것이다. 셋째, 세금이 중간에 바져나가면서 복리효과에 안좋은 영향을 준다.

8. 즉, 월 현금흐름을 강하게 주는 자산은 자산 가치가 떨어질 확률이 매우 높다.

 물론 해당 현금흐름을 잘 챙겨서 추가 적립식 투자를 잘 하면 사실 자산 가격자체가 많이 오르는 자산과 거의 비슷한 성과를 낼수 있다. 하지만 그렇게 추가투자로 거의 비슷한 성과를 낼 거면 왜 배당형 투자를 할까? 실익이 없어진다. 결국 배당형 투자는 몇몇이 인정하지 않더라도, 일정부분 소비를 목표로 하는 것이다.

9. 그래서 자산가가 목표인 3040은 반드시 자산형 투자를 먼저 해야 한다. 자산형 투자를 할때는 아래와 같은 순서로 이루어진다. 총 자산의 벌크를 키운다 - 해당자산의 부채를 까내려 가면서 순자산화 한다 - 필요시 해당 순자산을 현금흐름화(배당화) 한다. 그리고 이 방법을 실현하는데 가장 좋은 방법은 갭투자다.

10. 2년전만 하더라도 비 규제 지역의 아파트를 ltv70%에 살수 있었다(DSR 가능할 경우).

헬리오시티 전용59를 예시로 사용해보자. 23년 여름 당시 헬리오시티를 대략 17억에 살수 있었다. 당시 전세가는 대략 8억이었다. 헬리오시티를 17억 주고 살 경우 대출 한도는 약12억이 나온다. 즉 4억정도를 후순위 대출등으로 추가해서 받으면 자기자본금 6억으로 살수 있었다. 물론 여기에는 사대나 신용대출등을 포함하지 않고 담보대출만 잡은 것이다. 실제로 사대나 신용대출등을 사용할 경우 4억에도 살수 있었다. (절대 많은 빚을 권장하는 것이 아니라, 예시다.)

11. 순자산6억 정도인 월소득1억인 부부가 이렇게 헬리오시티를 샀다고 가정하자.

보통 통화량은 1년에 두배 증가한다. 즉 핵심지 아파트는 10년에 두배 오른다. 이건 아파트만이 그런게 아니라 주식지수, 금등 대부분의 자산이 그렇다. 실제로 최근 금값을 보면 지난 10년동안 3배 올랐다. 왜냐하면 지난10년동안 통화량은 2배가 아니라, 3배 가깝게 증가했기 때문이다. 금값이나 아파트 값이 오른다기 보다는 돈 가치가 떨어지는 것이다. 헬리오시티 정도면 돈 값어치가 떨어지는 속도보다는 좀 더 많이 오를 것이라고 가정해야 한다. 그 이유는 대한민국 아파트기준 상위 1%에 들어가는 주택이기 때문이다. 최근에는 평당 1억에 거래된다. 2년만에 7억이 올랐고, 약40%가 올랐다. 순자산은 대략 6억에서 11억으로 100%가갑게 상승했다. 만약 2년동안 4억 대출중 1억을 갚았다면 전세금8억과 대출3억으로 총 부채가 11억으로 줄었다. 이 경우 순자산은 6억에서 12억으로 2년만에 두배 늘었다. 부채비율도 70%에서 50%로 떨어졌다.

12. 하지만 이는 굉장히 이상적인 시기를 기준으로 했다. 반대의 일이 일어나기도 한다.

만약 지난 고점인 21년말에 해당 아파트를 20억에 샀다면 어떻게 되었을까? 만약 당시 10억의 전세에, 4억의 대출을 받아 6억의 자기 돈으로 샀다고 가정해보자. 이후 23년 초에 해당 아파트는 14억까지 떨어졌다. 7억의 순자산은 0원으로 줄었을 것이다. -100% 손실을 본다. 물론 이후 반등했기에 팔지 않았다면, 지금 기준으로 보면 순자산이 다시 10억이 되었을 것이고, 1년에 5천씩 빚을 정리했다고 가정하면 2억을 추가로 정리할 수 있었으니 12억의 순자산이 되었을 것이다.

13. 여기서 매우 중요한 사실을 알수 있다. 바로 타이밍이다.

최대한 많은 부채를 끼고 자산의 벌크를 늘릴때 가장 중요한 것은 타이밍이다. 그런데 문제는 이 타이밍을 완벽하게 맞추기 어렵다는 것에 있다. 그래서 우리는 부채를 최대한 끼면서도, 해당 레버리지가 양(+)의 효과를 내게 해야 한다. 참고로 부채를 많이 끼고 사기 좋은 타이밍은 주로 정부가 찍어준다. 23년은 매우 좋은 시기, 24년도 괜찮은 시기였다. 지금은? 전체적으로 애매한 시기다. 부채를 못 끼게 만들어 놓았다. 좌파 정부라서도 그렇지만 부동산 가격이 단기간에 너무 급등해서 그렇기도 하다.

14. 하지만 무주택의 경우 임대료 상승이라는 또다른 리스크가 있다.

그래서 실거주를 겸하면서 아직 4년전 전고점 부근에 가격이 형성된(실질로는 -25%) 단지중에 미래가치가 좋은 것을 고른다면 아직은 리스크보다 리턴이 더 많은 시기라고 생각한다. 이런 부동산 가격이 전용59기준 현재는 9~15억 수준이다. 이 이하 가격은 아직 시간이 충분하기 때문에 여유롭고, 이상의 가격은 이제 비싼 구간으로 본다. 물론 사실상 1주택을 보유가 강제된 상황에서 나에게 100억이 있다면 나라도 최상급지 재건축을 살 것이다. 역사적 수준으로 보면 비싸도 실거주의 장점+재건축으로 인한 중간에 가치가 크게 퀀텀점프+최상급라는 특성으로 인해 에셋파킹이 가능한 점 등이 이유다. 그래서 비싼지를 따지는 것도 중요하지만 본인이 할수 있는 가장 좋은 것을 하는게 장기로는 더 중요하다. 하지만 만약 9~15억 주택을 살수밖에 없는 사정이라면?(수도권 거주 기준 상위 20%구간 가구주) 지금은 나쁜 시기가 아니라고 본다.

15. 이렇게 배당형 투자를 하지 말고 자산의 벌크를 키워 가는데 있어서 대출(레버리지)는 핵심이다.

돈을 모아서 집을 사는게 아니라, 괜찮은 시기에 대출을 껴서 집을 사고 해당 대출을 까내리면서 돈을 모으는 것과 같은 효과를 내는 것이다. 즉 흔히 생각하는 순서와 반대다. 그리고 이런 투자에서 단연 최고는 미래 실거주를 예상하고 하는 아파트 갭 투자다. 하지만 이는 결국 타이밍이 매우 중요해진다. 지금은 전체적으로 매우 좋은 시기는 아니다. 하지만 9억~15억 수준 아파트에 실거주를 겸한다(미래 실거주)는 생각으로 접근시 어느정도 괜찮은 투자 수단이 될 것으로 본다. 특히 소득 증가기에 있는 3040이라면 말이다. 결국 이런 종자자산을 만들어서 매도를 하거나, 추가 대출을 일으키거나, 해당 자산을 종자 삼아 최종 자산으로 갈아타거나 전천후 쓰임이 가능한 자산을 갖는 것이 사회 초년 시절 매우 중요하다. 나는 실제로 연금 투자보다도 이를 우선시 해야 한다고 생각한다. 연금 투자에 세액공제도 세금혜택이 있지만, 그렇게 따지면 주택은 12억 이하는 완전 비과세고 1주택의 경우 사실상 저율 과세가 되기 때문에 연금에 비해서도 혜택이 더 크다.

원본글 : https://blog.naver.com/kyungjain

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