수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요
신혼부부 투자자
'성공루틴' 입니다💕
. . .
단지 임장을
다녀 오고 나면
단지 순위를
정하지 못해서
어려워 하는 분들이
많이 들 계시는데요 :)
저 또한
단지의 순위를 1-2등 차이까지
디테일 하게 정했던
시기가 있었습니다
하지만
모든 순서를 나열 하는 데
들어가는 시간 대비
정말 내 투자에 도움이 될까요?
단지 순위를 모두 매기는 것 보다
투자에 더 도움이 되는
단지 분석의 의미에 대해
이야기 드리려고 합니다 :)
…
단지는 선호도로 나누기
단지의 1~100등 까지의
순서를 정하는 것 보다
선호도로 나눠야 하는
이유가 있는데요.
모든 단지의 순위를
정했다고 하더라도
단지의 선호도
단 하나만을 가지고
투자 결정을 하지 않습니다
지금 정한 순위가
항상 동일하지
않다는 점 입니다
앞마당을 만들어 가는 시기와
내가 투자를 하는 시기의
단지는 조건들이 달라지기
때문입니다
어떤 단지는 이미 많이 올랐고,
어떤 단지는 아직 덜 올랐고,
어떤 단지는 호재로 가치가
더 좋아 졌을 수 있습니다
그렇기 때문에
중요한 것은
단지마다의 디테일한
차이가 아닌
생활권을 잘 구분하고
그 안에서 선호하는 단지들을
뽑아내는 일 입니다
현장에서 보고,느낀
정보들을 기록 해 주는것이
중요 합니다
그렇게 선호도를 정했다면
생활권과, 단지를
비교하는 것이 중요합니다
투자를 할 때
내 투자금 안에서
제일 좋은 단지들을
뽑아 내고
조건이 좋은 매물을
찾기 때문입니다
📌
단지를 하나하나 순서 나열 하기 보다는
생활권을 잘 나누고, 우선순위인 단지들을
찾아 보세요 :)
…
단지 가치는 ‘고정’이 아니다
예를 들어 볼게요
수지구에 있는
만현마을9단지와
현대홈타운
입니다
예상 하셨겠지만
수지구는 지하철 노선으로 인해
입지가 개선된 대표적인 지역인데요
‘신분당선’이 개통되기 전에는
만현마을9단지엘지자이가
브랜드,대단지에
단지도 쾌적해서
인기가 많은 단지였습니다
그래서 당시 그래프를 보면?
연식이 동일하고
둘 다 교통 메리트는 없기 때문에
사람들은
단지들이 밀집 되어있는
만현마을 내에서도
쾌적한 9단지를 좋아하는
모습을 볼 수 있습니다
그리고…
2014년부터
슬금슬금 현대홈타운이
오르기 시작하더니
2016년에 가격이 같아 집니다
2016년 드디어 수지구에
신분당선이 들어오게 됩니다.
이 때도 앞에 봤던 단지들의
가치나, 선호도가 그대로 일까요?
애매하던 ‘현대홈타운’은
성복역 역세권이 되었고
사람들이 좋아하던
‘만현마을9단지’는
비역세권이 되었습니다.
매매 가격은 어떻게 되었을까요?
개통시에는 비슷하게 흘러 가다
점점 차이를 벌리고,
이제는 선호도가 아예 다른
단지가 되었습니다.
그렇기에 결국에
투자 시점에는
단지 VS 단지로
보게 됩니다.
📌
단지의 가치는 ‘고정’이 아니기 때문에
1등2등 세세한 구분 보다는
현재의 기준으로 가치 우선순위를
정리 해 두는 것이 중요합니다
결국 투자 시점에
빠른 결정을 하도록
도와 주는 역할을 합니다
…
하락도 버티는 단지 찾기
임장을 하다 보면
세대수는 적지만
생각보다 위치나 단지 상태가
좋은 단지를 발견하곤 해요 :)
그런데 다가 전고점도 높고
가격도 다른 단지들과 비슷한데
이런 단지를 어떻게 보면 좋을까요?
거래량 = 선호도는
아니지만
하락장에서의 거래는
의미를 가질 수 있습니다
A단지 - 브라운스톤은
대단지 사이에 있는
소규모 단지 이고
B단지 - 성현동아는
같은 생활권의 대단지 입니다
단지임장 시 보면
두 단지 모두 쾌적하고
좋은 생활권에 있기 때문에
브라운스톤 싼것 아닐까!?
라는 생각을 하게 됩니다
앞에서 단지들의 선호도를
파악해서 단지 분석을 했다면
이제는 마지막 단계로
‘보유’, ‘매도’까지
생각 해보는 건데요
아주 간단합니다
이 단지가 하락장 에서
‘가격을 낮춘다면’
팔리는 단지일까?
즉
하락장에서도
내가 원할 때 팔리는
‘환금성’이 있는 단지인지를
단지 분석 시 확인 해야 합니다.
📌
단지의 선호도를 알았다면
정말로 하락장 에서도
매도가 될 만한
사람들이 좋아하는 단지인지
확인 해야 합니다
…
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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