그뤠잇_똘똘한 한 채가 위험할 수 있는 이유

안녕하세요.

어제보다 더 나은 미래를 만드는 그뤠잇입니다.

오늘은 최근 부동산 투자 트렌드인 똘똘한 1채 투자는 무엇이며

위험성은 무엇인지에 대해 생각을 정리해보겠습니다.

# 똘똘한 1채 투자란 무엇일까

똘똘한 1채 투자 전략은 코로나 시절 취득세와 양도세 부분에 있어

다주택자들에게 불리하게 세제 혜택이 개정되고

주택임대사업자가 페지되면서 그동안 다주택 포지션이 유리하다고

생각했지만 이제는 입지가 가장 좋은 곳에 1채를 소유하여

자산을 집중시키고자 하는 투자 전략입니다.

이런 현상으로 인해 강남3구와 마용성 지역을 대상으로

좋은 것 1채를 투자하는 방식이 트렌드가 되었고

지난해와 올해 서울 상급지들의 가격은 급격하게

상승하게 됐습니다.

어차피 강남은 떨어지지 않는다!

그래도 송파는 송파지.

성동구라도 지금 들어가자

이런 심리가 복합적으로 적용된 것으로 생각되며

이로 인해 상급지와 하급지가 디커플링 되면서

상대적으로 하급지들의 가격이 저렴해보이는

현상도 나타나고 있습니다.

최근엔 수도권 거주자뿐 아니라 지방에 거주중인 분들도

묻지마 투자를 통해 서울 자산 취득을 위해 관심을 키우고 있으며

비수도권 거주자 투자비율이 지속적으로 

올라가고 있는 상황입니다.

# 똘똘한 1채 투자가 가진 리스크

똘똘한 1채 투자전략이 지속되면서 자산집중화가 진행되고 있으며

정책적으로 규제의 타깃이 되거나 거래가 중단됐을 때

큰 타격을 받을 수 있습니다.

또한 비슷한 상급지 지역에 지나치게 수요가 집중되면서

실제 가치보다 가격이 높아지는 현상이 발생할 수 있으며

조정국면에서 크게 하락할 가능성도 가지고 있습니다.

또한 환금성이 부족한 부동산의 특성을 생각했을 때

경기 침체나 금리 인상기에 거래가 어려울 수 있으며

모든 자금이 1채에 쏠려있으면서 자금을 회수하기

어려운 상황도 올 수 있습니다.

여기서 가장 큰 리스크는 바로 정책적인 이슈라고 생각하는데요.

현재 다주택자에 비해 유리한 양도세의 장특공제(장기보유특별공제)나

공시지가를 향상하여 급격하게 보유세를 늘리는 경우

매매가가 높은 똘똘한 1채 보유전략은 큰 타격을 받을 가능성이 높습니다.

지금까지는 다주택자를 주 타깃으로 규제를 하였지만

만약 고가 아파트를 소유한 1채 소유자에게도 규제가 시작된다면

재무구조가 부실한 소유주들은 버티기가 쉽지 않을것으로 생각합니다.

과거 국가적인 위기였던 (1997(IMF), 2008(리먼브라더스), 2023(코로나 이후))

부동산 조정기를 받으며 집값이 크게 떨어진 사례들을 보면

앞으로의 시장이 어떻게 될지도 잘 살펴볼 필요가 있다고 생각합니다.

# 대응 전략

수도권 시장의 시세를 2년여간 트래킹 해 봤을 때 현재 2~3급지의 대부분 단지들은

똘똘한 한 채 전략을 가진 실거주자들의 선택을 받은 것으로 생각됩니다.

만약 규제 대책이 고가 자산에 집중된다면 금액대로 봤을 때 15억 이상의 단지들 보다는

오히려 8~10억정도의 단지, 조금 더 입지가 좋은 곳을 본다면 최대 15억까지의 단지들을

고려해보는 것이 합리적일거라 생각합니다.

또한 중심지보다도 거리는 있지만 아직 상승폭이 크지 않은 지역의 단지들을 투자 대상으로

생각해 볼 필요가 있을 것 같습니다.

오랫동안 투자 트렌드였던 똘똘한 한 채 전략이 앞으로는 유효하지 않을 수도 있다고 생각하며

지금 시점에서는 신중하게 접근할 필요가 있을 것 같습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.