용산 투자 문의드립니다

방랑자님 안녕하세요. 염려가 깊으실 것 같네요.. 저라면 이런점들을 생각해 볼 것 같습니다. 현재 재개발 진행 정도가 어느정도 인지 알 수 없지만 현 시점에서 잘못된 투자라고 단정하기에는 어려움이 있을 것 같습니다. 빌라가 서 있는 입지나 시장의 분위기, 또 향후 개발 가능성 등의 복합적인 요인이 영향을 줄 수도 있고, 또 설령 재개발에 포함된 빌라라고 하더라도 실제 진행 과정에서 제대로 진행이 어렵거나 어그러 지는 경우고 적지 않기도 합니다. 객관적이고 좀 더 깊게 알아보시면서 혹 재개발 가능성이 희박하다 판단되신다면 임대나 실거주 방향으로 접근이 필요할 수도 있지 않겠나 생각이 됩니다. 용산은 수요가 탄탄한 서울 내에서도 입지가 가장 좋은 곳중 한곳이기에 재개발 이슈가 없더라도 수요는 꾸준할 것으로 생각이 됩니다. 다만 아파트 등 임대차의 주력 거주형태보다는 그 거래량이나 속도가 더딜 수는 있을 것 같습니다. 더군다나 노후 빌라는 기본적으로 거래가 적고 그로인해 시세가 멈춰있는 것처럼 보일 수도 있기 때문에 길게 장기적 관점으로 바라보는 것이 필요하지 않나 생각해 보게됩니다. 비과세 관련) 1세대 1주택인 경우 2년 이상 보유 후 매도하면 양도세 비과세(또는 세율 우대)를 받을 수 있는데 용산 같은 조정 및 토허제 지역의 경우 2년 거주도 요건도 갖추어야 하는 경우가 있는 것으로 기억합니다. 제가 알기로 용산은 대부분 조정대상 지역으로 알고 있는데 확인을 해두시는 것이 필요할 것 같습니다. 다주택자시라면 중과대상이 되는 것으로 알고 있는데 이번 빌라 매수로 일시적 2주택 상태라면 기존 주택을 일정 기간 내 처분해야 양도세 중과 적용에서 예외가 될 수 있는 것으로 알고 있습니다. 주택임대사업자) 주임자 제도는 고정이 아니라 변경이 되는 것 같습니다. 6년 10년 중 현재 4년은 폐지, 10년 위주로 메리트가 있는 것으로 알고 있고 서울 빌라도 등록이 쉽게 되지 않거나 혜택이 거의 없다시피하는 등 혜택이 점점 줄으더는 추세인 것 같습니다. 다만, 최근 지방 시장 부양을 위해 일부 인구 감소 도시에 주임사를 부활한다고 하였으나 이 역시 메리트가 기존 주임사 혜택대비 크지 않은 것으로 받아들여 지고 있습니다. 그리고 아시겠지만 주임사는 의무 기간 중 매각이나 임대료 인상폭을 준수하지 못할 경우 불이익이 크니 등록전 꼼꼼히 살피시는게 좋을 것 같고 필요하시다면 네이버 엑스퍼트나, 로톡에서 일정 비율을 지불하고 저라면 상법률 자문을 받아 볼 것 같습니다. '이 빌라가 주임사를 묶을 만한 가치가 있는지'에 대하여 엑스퍼트나 로톡에서 의견을 주지는 않습니다. 세부 매물에 대한 매수나 매도에 대한 고민이 되신다면 다소 경쟁률이 높은 편이긴하나 월부의 매물코칭을 받아보시는 방법도 있습니다. 방랑자님 화이팅입니다!