안녕하세요?

부자아빠의 꿈을 이루고 있는

로건파파입니다.

김인턴 튜터님의 칼럼필사를 하면서

비교평가 관련된 글을 읽게 되었는데요,

https://cafe.naver.com/wecando7/11079564

이 글의 내용을 적용해보고자

이렇게 비교평가에 대한 글을 씁니다.

오늘은 우선 ‘가격고정비교’ 방법으로

비교평가하는 방법을 알아보겠습니다.

가격고정 비교평가란?

가격고정 비교평가의 방법은 간단합니다.

가격이 유사하거나 그 차이가 크지 않는

두 개의 단지를 비교해보는 것이죠.

단지의 가격이 비슷한 두 개의 단지를 가져오고.

위치&교통, 환경, 단지, 학군 등의 가치를

비교하면서 더 좋은 것을 찾으면 됩니다.

강의에서 수도 없이 들어왔을

“같은 가격이면, 더 좋은 거!”

를 선태하는 과정이 바로 가격고정 비교평가입니다.

간단한 예를 한번 들어보죠.

현재 같은 가격의 호가로 나와있는 두 단지입니다.

가격은 같지만 지도에서 보이는 위치만큼

서로 가지고 있는 요소들의 특징이 참 많이 다릅니다.

그럼 이 두 단지의 요소를 비교해볼까요?

홍제원 현대는 강남과의 거리가 12km정도로

안산레이크타운푸르지오가 2배 넘게

강남과의 물리적 거리가 멀다는 걸 알 수 있습니다.

연식이 좋은 레이크타운푸르지오는

안산의 대장답게 학군이 안산에서

가장 좋은 곳이긴 하나, 그리 높은 수준은 아니네요.

무엇보다도 강남접근성에서

지하철 1번 환승 후 1시간 이내로

접근이 가능한 홍제원현대와는 달리

안산레이크타운 푸르지오는

버스를 포함하여 총 2번의 환승을 해야하고,

시간도 1시간이 넘게 걸려버립니다.

또한 홍제원현대의 경우 강남 뿐만아니라

주요 업무지구 중 하나인 도심업무지구와의

거리는 정말 가까운 편이기도 하죠.

물론 연식이나 단지의 상품성에 있어서

레이크타운푸르지오가 더 나을 수 있지만,

서울 4급지의 선호되는 구축인

홍제원현대와 가격이 같다면,

상대적으로 홍제원현대가 더 싸보입니다.

위와 같이 각 단지의 입지 요소의 

좋고 나쁨의 개수가 비슷하다면,

수도권의 경우에는 강남접근성(교통)과

강남과의 물리적 거리에 더 중점을 두어 비교합니다.

이런 식으로 같은 가격의 단지들이

가지는 입지 요소를 비교해보면서

더 좋은 단지를 찾는 것이

‘가격고정 비교평가’입니다.

아무리 생각해도 두 단지가 비슷한 경우

위에서 예시한 단지의 경우에는

우리가 비교평가를 하면서 마주하는 두 단지 중

그나마 비교가 수월한 단지입니다.

하지만, 우리는 이런 단지들보다는

더 어려운 단지들을 자주 마주하게 됩니다.

이번엔, 위에서 언급했던 홍제원현대의 전용59와

성남 중원구의 중앙힐스테이2차 전용59를

비교해 보도록 하겠습니다.

강남 접근성이나, 물리적 거리가 거의 비슷합니다.

단지가 가지고 있는 특징이 서로 나쁘지 않죠.

연식은 중앙힐스테이트 2차가 더 좋지만,

서울이 아닌 구성남에, 좋아지고 있지만 아직까지는

환경 개선이 조금 더 필요해 보이며,

홍제원현대는 구축이긴 하지만 생활권 내에서

꽤나 선호하는 구축이라는 장점이 있습니다.

이 중 도대체 어떤 단지가 저평가되었는지

도저히 가늠하기가 참 어렵습니다.

이런 경우에는 꼭 하나의 단지를 싸다고 뽑을 이유는 없어요.

애매하면 둘 다 싸고 괜찮거나 혹은 둘 다 비쌀 수 있죠.

실제로 두 단지의 그래프를 붙여보면,

놀랍도록 비슷한 흐름을 보였다는 것을 

알 수 있습니다.

과연 이 두 단지 중 어느게 더 좋다고

확신할 수 있는 투자자가 있을까요?

만약 홍제원현대 물건의 경우 연식이 오래되서

수리비를 포함한 투자금이 더 많이 드는 상황이라면

우선적으로 중앙힐스테이트2차를 선택할 수 있지만,

이런 경우가 아니라면,

투자자의 성향, 매도자의 상황에 대한 협상의 여부,

시장의 상황에 따라서 선택이 달라질 수 있습니다.

그렇기 때문에 이렇게 아무리 생각해도 비슷하다면

너무 오래 붙잡지 말고,

차라리 비교 대상을 같은 가격이지만 다른 지역의

다른 단지와 다시 비교해보는 게 좋습니다.

같은 성남 중원구의 신축입니다.

물론 역세권의 단지라고 하기엔 언덕이 조금 있지만,

현재 23년식 신축에 주변 단지들끼리 총 5300세대 

대단지의 신축의 전용59 가격이 7.8억이라면,

앞선 2개의 단지보다 더 싸다고 판단할 수 있겠습니다.

또한, 아무리 생각해도 두 단지가 비슷한 경우라면

착공된 교통 호재, 인근의 정비사업 등

그 지역의 생활여건이 개선되는 곳을

좀 더 우선해서 보는 것도 좋을 수 있습니다.

다음 글에는 가격이 같지만 평형이 다른 비교,

같은 가격의 구축과 신축의 비교에 대해서

더 알아보도록 하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.