서울투자 기초반 [서투기 27기 2조 지금 2순간 서울에 등기치조 코농] 3강 수강 후기

안녕하세요. 코농입니다.

이번 서투기 3주차 강의는 프메퍼튜터님의 강의였습니다.

저는 프메퍼튜터님의 강의를 두 번째 수강하게 되었는데요.

지난 강의에서도 비교평가와 단지 수익률 보고서 작성에 대해서

많이 배울 수 있었는데.

오늘 강의에서도 서울 4급지 지역을 분석해주시면서

단지의 가치를 비교하는 방법에 대해서 너무 많이 배울 수  

있었습니다.

그럼 강의에서 가장 남기고 싶은 부분을 후기로 작성해보겠습니다.

10발은 더 들어간 단지분석 방법

이번주에 프메퍼 튜터님의 강의를 들으면서 감사한 여러 강의 내용 중

단지분석에서 좀 더 심화버전으로 해볼 수 있는 부분들을 강의에서

정말 많이 남겨주신 부분들 입니다.

그것이 바로 단지 분석에서 비교평가를 해보는 기초적인 과정과

심화버전의 과정들에 대한 내용들입니다.

저 역시 단지분석을 몇개씩 해보고는 있지만 과연 제대로 단지에 대한

선호도 정리를 마치면서 하고 있는지에 대한 궁금함이 있었습니다.

매달 매크로를 활용해서 형식이 일정한 단지분석 장표들을 

채워가기 급급했었는데요.

튜터님께서 그동안의 투자 노하우를 꾹꾹 눌러 담아서 강의에

비교평가를 하는 부분들을 적어져수서 bm하고 싶은 점들이

정말 많았습니다.

특히 생활권 별 단지의 비교 방법뿐만 아니라 급지까지 넘어서

비교를 해보도록 하겠습니다.

단지의 가치와 가격만으로 저평가를 선택하거나 투자 우선순위를

갖기 어렵다면 좀 더 다양한 판단 방법들을 튜터님께서 말씀해 주신

부분들까지 적용해서 투자 선택을 해보겠습니다.

우선 이번주에 해야하는 단지분석에서 더 적용할 부분을

배울 수 있었던 강의에 감사를 드립니다.

현장에 답이 있다.

지금 시기에 투자를 앞두고 있다면 해야하는 것으로

매매가와 전세가를 계속해서 트래킹해야 한다고 하셨습니다.

그리고 네이버부동산에 나와있는 호가와 개수를 확인하면서

분위기를 알기 위해서 전임도 함께 해야한다고 하셨는데요.

이것 보다 더 중요하고 좋은 방법은 현장에 직접 

방문하면서 매물을 보고 분위기를 확인하는 것이라고 

하셨습니다. 현장에 가면 실제 매도자, 거주자의 상황까지

확인할 수 있고 어떤 이유로 매도를 하게 되는지와

그에 따른 가격 협상 포인트를 확인할 수 있기 때문에

현장에 가는 것이 너무도 중요하다고 하셨습니다.

그럼에도 매일, 현장에만 가 있을 수 없기 때문에

계속해서 시세를 보고 전세의 개수와 호가를 확인하면서

전세 매물이 줄어드는지 파악해야 한다고 하셨습니다.

실제 매물 임장을 하다보면 네이버부동산에는 매물의

동, 호수와 가격만 나와있지만 그 집집마다 살고 있는 사람들의

모습은 모두 다릅니다. 

그리고 그 사람들이 왜 이 집을 팔려고 하는지, 그리고 

이 집을 팔고 싶은데 팔 수가 없는 이유들까지

모두 현장에 가서 직접 집을 보면서 이야기를 나눠볼 때

알 수 있는 부분들이었습니다.

월부에서 매달 하나의 앞마당을 만들 때 왜 매물을 많이 

보라고 하시는지 그 이유를 조금은 알 수 있는 것 같습니다.

막상 투자를 하기 위해 준비하면서 이제 지금부터 매물을

많이 봐야겠다.. 라고 생각하며 많이 보려고 하다보면

그동안 매물을 어떻게 봐야 하는지 무엇을 봐야 하는지

제대로 준비가 되지 않았기 때문에 어려움을 느낄 수 

있습니다. 

하지만 매물을 많이 보면서 집집마다의 상황을 파악하고

가격 조율과 이사하는 상황등도 체크를 계속해서 해본다면

실전 투자를 하는 과정에서도 당장 시작한다고 해도

충분히 좋은 매물임장을 할 수 있을 것이라 생각합니다.

나의 행동과 태도

월부에서 열반기초 강의에서 부터 많이 듣게 되는 것이 바로

태도에 대한 부분인 것 같습니다.

태도는 나의 말과 행동을 통해서 표현되는 것 같은데요.

솔직히 저는 아직 부자가 되기 위한 행동과 태도에 대해서

정확히 알고 있다고 하기는 어려운 것 같습니다.

어떻게 하는것이 올바른 태도인 것이지?

하는 막연함도 있습니다. 

강의에서 너나위님께서 예전 신사임당 유투브 채널에 출연하셔서

딸에게 해주고 싶은 이야기에 대해 이렇게 말씀하셨습니다.

지금은 평범할 지라도 이미 성공한 사람처럼 살아라.

어쩌면 이 말씀이 그 핵심인지도 모르겠습니다. 

현재의 나의 모습은 그저 평범하고 과연 내가 목표로 하는 경제적

자유를 이룰수는 있을까 하는 막연한 두려움이 계속해서 남게

되는데요. 

지금 당장의 나의 모습만으로 모든 것을 평가하고 결론내리지 말고

미래의 나는 분명 성공하게 될 테니 지금부터 이미 성공한

사람처럼 말하고 행동하고 살아가라는 말씀인 것 같습니다.

아직은 저 스스로의 행동과 태도에 대한 확신을 갖기에 부족함이

느껴지지만 계속해서 이미 성공한 사람처럼 생각하기 위해

노력하고 그렇게 행동해 나가다 보면 

어쩌면 시간이 한참 지난 후에는 생각되로 원하는 성공한 모습의

나를 실제로 만나게 될 지도 모른다는 생각이 듭니다.

그리고 이런 태도를 갖기에 부족함이 느껴진다면

프메퍼튜터님께서는 독서와 동료의 중요성을 더 강조해 주셨는데요.

저도 오랜 시간이 필요한 부동산 투자를 해 나가기 위해서

독서를 통해 거인의 어께를 빌려 저의 마인드를 다잡아 가고

동료들과 함께 하면서 멀리 가야하는 만큼 서로 밀고 당기며

계속해 나가기 위한 선택을 하도록 하겠습니다.

튜터님께서 말씀하신 부동산 투자자로서의 행동과 태도를 

갖춰나가면서 꼭 원하는 목표를 이뤄가도록 하겠습니다.

이제 남은 서투기도 일주일 남짓 남은 것 같습니다.

많이 더운 날씨에 임장까지 하느라 많은 동료분들.. 모두 수고가

많으십니다. 항상 힘내시고 마지막까지 홧팅입니다.

수도권의 가치

사람들이 더 좋아할 만한 요소는 무엇일까?

입지 교통 3대 업무지구 접근성 + 직장, 학군, 환경

상품성 연식, 세대수, 브랜드, 

선호요소 여기에 더해서 사람들이 더 좋아하는 곳은 어디일까?

임장 보고서로 끝나는 것이 아니라 입지 판단해 보고 상품성 판단해 보고 선호요소 판단해 보면서 가치를 적용해 봅니다.

가치를 봤다면 가격대를 봅니다.

가치를 볼 때 전세가를 빼고 본다.

가격이 같다면 가치가 좋은 것이 저평가 된 것이다.

가치가 비슷하다면 가격이 더 싼 것이 저평가 된 것이다.

<나에게 맞는 단지 선정법>

여루분의 투자 의사 결정을 방해하는 것.

여기서 더 떨어질 지도 모르는데 이 돈을 너헝서 투자 하는 것이 맞나?

이 투자금으로서울 하급지 를 투자하는 게 맞나? 차라리 지방 투자 할까?

더 떨어질지라도 좋은 자산을 싸게 사서 들어간 투자금을 ㅆ신경쓰지 않고 살 수 ㅇㅆ다면 결정한다.

투자의 결정을 내리는 것은 결국 여러분 자신입니다.

실전 비교 faq

a냐 b냑 중요한 것이 아니라 자신의 상황과 투자금 

누가 하느냐가 중요합니다.

연 저축액이 얼마이며 

결국 아파트 투자는 사람들이 어디를 더 좋아하느냐의 선호도를 알아내는 싸움입니다.

공급 많은 지역에서 투자하는 방법

1 공급이 ㅁ낳은 시기엔 전세가격이 하락하고 매매가도 눌림.

2 전후로 주변에 다른 공급이 없고 서울 전체 공급이 적기에 눌린 매매가 전세 가격으 ㄴ일시적 현상이다.

실제 1억에서 8천 버는 것이 아니라 3천으로 8천 버는 것.

시장의 흐름을 보고 전세가가 올라가고 있느냐 매물이 줄고 있는냐를 보고 있는 것이 매우ㅜ 중요합니다.

전세 트래킹과 관심 단지를 시세트레킹을 하세요.

트레킹을 해야 시장 분위기를 알고 빠르게 생홍할 수 잇습니다.

단지의 정보를 기입하고 매매 전고점 전고점 대비 금액 평균 전세가율 이상부터 최고 전세가율도 넣어본다.

1 현재 매매 전세 가격 적기

2 전세 개수 적기와 평균 전세가율

그런데 가장 좋은 방법은 현장에 계속해서 가보는 것입니다.

하지만 매일 갈 수 없으니 일단 계속 트래킹하는 것입니다.

여기 이사가는 아유도 물어본다. 

답은 무조건 현장에 있다. 현장으로 가세요. 진짜입니다.

여러분들은 생각보다 현장을 가지 않고 조급함만 있습니다.

전세물량 줄어들고 전세가격 하락이 멈추는 시점

=투자 적기 (상위 단지부터 확인해보세요)

<공급 많은 지역에서 투자 접근법>

입주물건 내가 실거주후 전세 가격 정리 되면 전세 놓고 나오기

2. 주변 신축과 비교하여 충분히 싼 가격에 매수하기 (기축과 가격 비교) 전월세로 살다가 

세낀 물건 

시세보다 높은 저세 낀 물건

시세보다 낮은 전세 끼고 갱신권 상요했고 입주 물건보다 싼 집.

시세보다 낮은 전세 끼고 갱신권 안썼다면 입주물건과 ㅏ가격 비교한다.

싼 매매가와 리스크 헷지 편익을 고려하여 투자한다.

잔금 일정 넉넉히 잡을 것. 그리고 잔금 가능 여부 확인한다 (대출)

**** 향후 서울 수도권 가치성장 투자의 방향과 액션 플랜

역 시즌

좋은 투자자는 대중과 반대로 갈 수 있어야 한다. 공포에 매수하고 환호에 매도 한다.

겨울 패딩은 여럼에 가장 싸게 살 수 있다. 바겐 세일 기간은 언젠가 끝이 납니다.

준비하는 사람에게 기회는 또 옵니다. 하지만 가만히 있으면 또 기회는 날아갑니다.

지금 미리 준비해야 투자하고 돈을 벌수 있습니다.

단지분석 

비교평가를 한다. 평형과 생활권 연식 으로 지역내 , 지역간 비교한다.

3급지와 5급지 단지 급지간 비교를 한다.

앞마당 10개 이상

지역간 급지간 비교 분석을 해본다.

과연 될까. 안되면 어떻하지? 

불안한 마음, 힘든 마음을 가질 수 있습니다.

체력도 마음도 힘이 들 때 , 두려움과 망설임, 좌절감이 들때

부자가 되는 길은 딱 하나라고 생각합니ㅏㄷ.

평범함을 벗어나는 것 = 부자가 되는 것이라고 생각합니다.

여기 온 이유가 뭐에요? 나의 노후 준비 아닌가요? 또 부자가 되고 싶은거 아닌가요?

이대로 자식에게 가난을 물려줄까봐 부모님 탓을 하기 싫어서 투자를 시작했습니다.

더 밀어주지 못해서 아빠가 미안해

그랬음 지금 처럼 직장에 임장에 주말도 없이 힘들지 않았을 런지도 아빠가 미안해. 

열심히 노력해도 안되는 마음에 부자들이 있는 곳을 찾아 월부로 왔습니다.

부자의 삶을 응원해주고 믿어주고 성공한 사람들이 많은 환경으로 가야 인생을 바꿀 것 같아서 강의를

지금까지도 한달도 쉬어 본 적이 없습니다.

10억 달성의 부자가 디는 길은요

부자의 태도를 갖고 오랜 시간이 필요한 여정이에요.

단순히 뭐를 살 지가 아니라 오를 때까지 얼마나 버틸 수 있을지

사서 버티는 게 아니라

오래 기다려서 버는 것.

단기간에 화려한 결과를 내는 게 아니라 

마인드를 단단하게 다져가며 빚어내는 과정입니다.

평범함에서 벗어나서 부자의 길로 가려고 해야 합니다.

지금의 나는 내가 읽은 책, 만나온 사람들의 총합이다.

굉장히 중요한 말입니다. 

평범한 저를 움직이게 한 것 

독서, 인맥

세상의 모든 사람은 평범합니다.

행동하지 않으면 변치 않습니다.

그것 또한 지금의 나 스스로가 증명합니다.

부동산 투자는 오래하면 무조건 성공하는 게임입니다.

내 꿈을 이루기 위해 지금 보다 나은 환경, 나보자 잘하는 사람으로 먼저 적극적으로 다가가세요.

컵 속에 뭐를 담을지는 여러분에게 달려 있습니다.

빠르게 성장하ㅗㄱ 결과를 낼 수 있었던 비결은

독서와 동료들 덕분입니다.

그저 결과를 낸 사람들의 과정을 정석대로 꾸준히 해오 ㄴ것입니다.

그러헥 하다보니 비전보드의 목표들이 하나하나 씩 이뤄갔습니다.

1학년 에 머무르려 하기보다 6학년이 되려고 꼭 노력하세요.

인풋 = 아웃풋임을 알고 모든 것은 선불임을 아는 여러분이

이자리에 있는 것이라 믿습니다.

지금은 평범할 지라도 이미 성공한 사람처럼 살아라.

지금 하고 있는 것이 이미 평범하지 않은 것입니다.

니가 진짜 부자가 될는 것이 맞냐. 내가 하는 행동과 태도가 맞게 하는 것이냐?