[서투기 27기 6조_뤄니] 프메퍼 튜터님 꼭 보세요~! 앞마당 비교평가 어떻게 하는지 드디어 감 잡았습니다!!

강의 후기지만, 프메퍼 튜터님이 보실 것으로 생각하고….편지 형식으로 써보겠습니다.

안녕하세요, 튜터님! 저는 뤄니입니다.

지난 5월 서투기 강사와의 임장에서 신도림 컴포즈에서 튜터님을 처음 뵜었고

그 때 같은 조원이 노토리님, 민경용팔쒸님, 꿈행이님, 갑북이님, 마머미님, 백살님이었습니다.  

기억하실런지 모르겠네요^^

그 때 강사와의 임장 때 말씀하신 것 중에 “6학년이 되라”는 말이 가슴 한 켠에 있던 숙제를 건드리듯 마음을 움직였고, 튜터님의 말씀 덕분에 7월 실준반에서 MVP를 하게 되어 11월에는 실전반에 드디어 가게되었다는 기쁜 소식을 전해드립니다. 

강사와의 임장 같은 조였던 위의 7명 중 5명이 이번 8월과 11월에 실전반을 가게되었다는 놀라운 소식도 함께 전해드립니다. 노토리님은 둘째를 맞이하셨답니다 ㅎㅎ

튜터님 말씀 덕분이라고 저희 모두는 생각하고 있습니다. 감사드립니다^^

사실 저는 기초반 재수강을 반복하다 보니, 조장 튜터링이나 조장 톡방에서 튜터님이 가르쳐주신 한마디

강의에서 들은 한마디로 제가 느끼기에는 꽤 큰 성장을 하게 되는데요

이번 강의에서도 그런 부분이 있었습니다.

그 중에서도 가장 크게 깨달은 점은 지역간 비교평가를 이제는 어떻게 하는지 감을 잡았다는 것입니다.

1. 지역 간 비교 평가

앞마당을 10개 이상 늘려오면서 지역 내 비교평가는 어렵지 않은데 지역 간 비교평가를 어떻게 하는지 감이 안 잡혔습니다. 지역 내에서 단지 대 단지로 가치 비교하는 것은 숙달이 되었는데 지역을 넓히다 보니 단지가 너무 많이 나와서 도대체 이 많은 단지를 어떻게 비교평가 해야하나, 단지 가치를 먼저 알아야 되는데 비교할 단지가 너무 많다가 가장 어려운 점이었습니다.

그래서 제가 강사와의 임장 때 튜터님께 “5순위 시세표”는 어떻게 작성하는 건가요? 여쭤봤었고 낙타점프님의 글을 추천해주셨었습니다. 

(*) 5순위 시세표의 모든 것 :  https://cafe.naver.com/wecando7/11163595

내용은 이해가 되었는데, 실제로 어떤 순서로 어떻게 활용해야 하는지 잘 모르겠었습니다.

그리고 시간이 지나서 8월이 되었고 김인턴 튜터님의 임보 라이브와 Q&A, 

양파링 멘토님의 라이브코칭, 그리고 프메퍼 튜터님의 3강이 하나의 궤적으로 연결되면서 뭔가 알았습니다.

“아! 생활권 내 단지 선호도는 크게 상/중/하로만 나눠도 정말 충분하구나”

“지금 하는 것처럼 현재 임장지역 내에서 생활권의 위상을 비교한 다음에, 기존 앞마당이었던 다른 지역의 생활권 위상을 현재 임장지의 생활권과 비교해야 하는 거구나. 일단 생활권을 비교하면 그룹으로 크게 묶이니 자연스럽게 그 안에 있는 단지들의 위치(가치)가 포지셔닝 되겠구나”

“생활권의 위상이 지역간에 정리가 되면 5순위 시세표로 자연스럽게 연결이 되겠다”

시작은 김인턴 튜터님의 임보라이브 코칭에서 제 임장보고서가 피드백 된 것에서 비롯되었습니다.

생활권 내 단지 선호도를 촘촘하게 구분하고 있는, 제 임보를 보고 생활권 내에서는 상중하로만 나눠도 충분하다고 말씀하셨는데 저도 그걸 알고 있지만 생활권 내 단지의 가치를 상중하로만 파악했지만 그 후에  아실 그래프로 비교하는 과정에서 단지가 일렬로 나열되는 결과가 매번 도출 되었습니다. 

여기서 매번 시간도 뺏기도 앞마당 비교평가로 이어지지 못해서 김인턴 튜터님께 질문드렸더니 칼럼을 소개해주셨습니다. 

(*) 5년차 투자자가 서울 아파트 비교평가 하는 방법 [김인턴] :  https://weolbu.com/s/GNsDGVhgFC

“서로 다른 지역 간 생활권 위상을 비교하라고? 너무 어려운데?” 

“이렇게 해야 되나?” 이런 생각이 처음 들었습니다.

이렇게 생각하고 있는 중, 양파링님의 라이브 코칭에서도 운 좋게 제 질문이 선정이 되었습니다.

멘토님은 “가치지옥에 빠지지 마라. 비슷한 가치이면 투자금, 전세세팅 조건에 따라서 우선순위가 결정된다. 중요한 것은 가치 우선순위에만 빠져 있지 말고 투자를 하는 것이다.”라고 피드백 해 주셨습니다. 

단지 가치를 너무 지역내에서만 디테일하게 가르려고 하면 안되는 구나, 크게 크게 보는게 전체적으로 볼 때는 더 도움이 되겠다고 생각했습니다. 또한 비슷한 가치의 단지들이 많이 생기니 이제는 매물 임장을 극적으로 많이 해야 된다고도 생각했습니다 

그리고 이번 프메퍼 튜터님의 3강에서 모든 것이 정리가 되었습니다

단 1개의 장표때문이었습니다. 

그것은 열매반만 해보라고 하셨던 A지역과 B지역의 생활권 우선순위를 도식화한 그림이었습니다

“아, 이것은 내가 해 볼 수 있겠다”

“김인턴 튜터님이 말씀하셨던 것과 같은 것이구나”

시세그룹핑과 비슷한 모양인데 가격을 붙이기 전에 먼저 생활권의 가치를 비교하는 작업을 한다면

충분히 해볼 수 있을 것 같습니다.

왜냐하면 기존에도 현재 임장지 내에서 지역내 생활권 선호도 상중하, 생활권내 단지 선호도 상중하, 지역 전체에서 단지 선호도 상중하를 비교하는 것을 꾸준히 해왔기 때문에 충분히 가치를 저울질하여 생활권 단위에서도 할 수 있겠다고 판단되었습니다

여기에 생활권 랜드마크 단지, 입지 좋은 신축/구축, 입지 안 좋은 신축/구축 대표단지로 기준 단지를 세운다면 지역간 생활권 간 우선순위 비교를 통해서 지역 간 단지 비교가 자연스럽게 될 수 있다고 길이 보였습니다.

강의에서 말씀하신 쌍둥이 단지가 이렇게 하다보면 찾게 되고 그것이 가치를 비교하는데 또다른 기준점이 될 것이라고 생각하였습니다. 

4,5급지 무자르듯 나누는 게 아니라 그 안에서 비슷한 선호도가 있는 생활권끼리 비교평가 해보면 도움이 된다는 말씀과도 내용이 서로 닿아있었습니다.

강의를 들으면서 앞으로 어떻게 지역간 비교평가를 해야할지 위의 내용을 토대로 프로세스를 정리해봤습니다. 

그래서 강의 완강도 늦어지고, 후기도 늦어져버렸지만…강의 내용을 행동으로 연결한다는 면에서 의미 있는 시간이었스빈다. 

아직 시작한 건 아니지만 그 동안의 단지 비교평가 경험을 바탕으로 충분히 할 수 있을 것 같다는 자신감도 생겼습니다!

하반기 서울 2호기 투자를 앞두고 저의 가장 큰 바램은

지역 간 비교평가를 제대로 해서 투자를 하자인데 이제 해볼 수 있을 것 같습니다

튜터님의 그 1페이지가 모든 것을 관통했습니다! 감사합니다

다른 인상 깊었던 내용은 아래와 같습니다. 

2. 전세가 세팅 

• 이 전세가로 전세가 나갈까? 주변의 신축/구축들과 가격을 비교해 봐야 한다
• 지역 내 OOOOO에 따라 전세 나가는 순서가 차이가 있다
• 선호도가 더 좋은 25평 A단지의 전세가가 덜 좋은 34평 B단지의 전세가 보다 약간만 높다면 사람들은 충분히 A단지로 갈 수 있다
• OO뷰는 전세가에 영향이 없다. 하지만 OO이 좋은 O동과 덜 좋은 O동은 전세가의 차이를 가져 온다
• OO이 있으면 O동과 O동의 가격 차이가 날 수 있다
• A지역에 투자 할 때 OO급지인 인근 경기도 지역까지 전세 광고를 내면 전세가 충분히 들어올 수 있다
• 공급은 O까지 봐야 한다. OOO 공급이 많은가? OOOO 생활권에 입주가 많다면 영향도가 크다

3. 기타

• A지역과 B지역은 굉장히 비슷하다. A지역은 이미 앞마당이고 B지역은 이번달 앞마당으로 만들고 있는데 이렇게 지역간 비교를 해보지는 못해서 신선 했습니다. 게다가 같은 급지의 비교평가를 하다보니 내용이 훨씬 더 이해가 잘 되었습니다
• 시세트래킹의 중요성 : 매매, 전세 시세트래킹을 꾸준히 하는 사람만이 가질 수 있는 인사이트는 매우 크다
• 투자는 우선순위가 있긴 하지만 상대적일 뿐만 아니라 오히려 특징이 다른 것 일 수 있다
• 보조지표 2가지 : 회OO, 전OO(추월, 2배)
• 상품이 아니라 거주공간으로 이해 할 것. 면적이 큰것도 단순히 크다, 작다가 아니라 방, 화장실 개수 등 집의 구조로 확장해서 얘기하시니 이해가 더 잘 되었습니다
• 생활권 우선순위 : A생활권에 신축이 들어온다면 B생활권 보다 쌀까? 그렇지 않다.
• 34평 VS 24평 비교 : 강사와의 임장 때 제가 질문한 내용이었는데 튜터님께서 이것을 다음 강의에 담아봐야겠다고 말씀하셨었는데 정말로 잊지 않고 강의에 담아 주셔서 감사했습니다.

튜터님 말씀대로, 튜터님 강의는 투자자로서 성장시기에 따라

그 때 그 때 BM할 것이 계속 나오게 된다고 생각합니다. 이번에도 느끼게 되었습니다

다시 한번 좋은 강의해 주셔서 감사드립니다!

11월 실전반도 잘 해내고, 하반기 투자도 잘 해내서

꼭 후기 남기도록 하겠습니다. 감사합니다!

<적용할 점>

- 지역 간 생활권 우선순위 비교평가를 통해 지역 간 단지 비교평가 하기 (일단 2개 지역 부터 시작)

- 전세가 세팅 시 강의 내용을 디테일하게 적용시킬 것