안녕하세요, 허씨허씨입니다.
이번주 월요일 1천만원 손해 보고, 3년 넘게 들고 있던 1호기를 매도했습니다.
매수 당시 매매가 | 매도 계약 매매가 | 시세차익 |
|---|---|---|
2.5억 | 2.4억 | - 1천만 원 |
하지만 이 손실 뒤에는 나름의 기준이 있었습니다. 보유하며 배운 것들을 적어보겠습니다.
환금성은 ‘매수하는 순간’ 결정됩니다.
부동산은 애초에 환금성이 좋은 자산은 아닙니다. 사고 파는 것이 제한적이고 부분 환금이 되지 않기 때문에 주식이나 코인보다 현금화 난이도가 높습니다.
문제는 투자 초보 시절 이 환금성을 가볍게 봤다는 것입니다.
1호기 물건의 특징
광역시 중 후순위 지역
대단지 / 준신축 / 25평
지역 주민들이 싫어하는 언덕이 심한 동 위치
단지 자체는 거래량도 많고 환금성이 나쁘지 않았습니다. 문제는 ‘심한 언덕’이었습니다.
매수 당시 동별 선호도를 대수롭지 않게 여긴 안일함이, 매도 난이도와 수익 관점에서 차이를 만들었습니다.
최근 지방의 매수세가 전반적으로 위축되면서 매도를 하기 위해 지역에 직접 방문도 해보고 사장님들을 만났을 때 물건을 파는 것이 쉽지 않겠다고 생각했습니다.
빠른 매도를 위해서 결국 선택한 건 제 물건을 가격적으로 1등을 만드는 것이었고, 임차인을 설득해서 매도 계약까지 이끌어 낼 수 있었습니다.
이 투자에서 저는 환금성을 단순히 세대수, 연식으로 정의하는 것이 아니라 아래 3가지 질문에 답을 해보는 것으로 환금성이 좋다 나쁘다를 구분할 수 있게 되었습니다.
사람들이 좋아하는 단지인가?
사람들이 좋아하는 동,층,향,조건인가?
덜 좋아하는 동,층,향, 조건임에도 선택하는 사람이 많은가?
제 물건은 세 번째 질문에 자신 있게 답하기 어려운 물건이었습니다.
잘못 사서 싸게 판 건 아닙니다. 기준이 있었습니다.
당초 계획은 1호기 임차인 전세 만기 시점인 내년 하반기 매도를 하려고 했습니다. '시간이 지나면 가격은 따라온다'는 확신도 있었고, 그 근거는 제가 직접 쓴 임장보고서였습니다.
선호도 낮은 동이더라도 주변 구축에서 넘어오는 수요는 있다는 것을 현장에서 느껴보며 서툴렀지만, 이 물건에 대한 제 생각이 명확히 담겨 있었으니까요.
그럼에도 손절을 감수하고 지금 판 이유는 매도의 기준에 부합하는 상황이 만들어졌기 때문입니다.
결정적 계기 : 다른 보유 물건의 임차인이 갑자기 중도 퇴거 → 운영 선택지가 넓어짐
그 물건은 수익이 충분히 났지만 갈아타기를 하려면 취득세 중과라는 벽이 있었습니다. 그래서 취득세 부담을 줄이면서 포트폴리오를 개선하기 위해 이 물건을 한 채 더 함께 매도를 결정하게 됐습니다.
이 물건을 손절하며 매도를 할 수 있었던 가장 큰 이유는 세금이었습니다.
양도세 합산 구조 상 같은 해 수익이 난 물건과 손실이 난 물건은 합산되어 과세됩니다. 둘 다 팔면 취득세도 1%로 내려갑니다. 계산 결과 매수가에 팔든 낮춰 팔든 손에 쥐어지는 돈의 차이가 크지 않았습니다.
결국 단순히 손절이 아니라, 비용과 편익을 직접 계산한 뒤 내린 최선의 선택이었습니다. 지금 시장에서 제 포트폴리오를 더 가치 있는 자산으로 갈아타기 위한 전략적 결정이었던 셈입니다.
좋은 투자자는 복기하며 방향성에 집중합니다.
첫 번째 투자는 돈을 버는 경험을 하지 못했지만, 그 이후 투자에 적용할 수 있는 부분이 많았습니다.
선호도의 중요성을 알게 되었고, 투자 기준(저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크)을 훨씬 더 꼼꼼하게 따져 보면서 투자했고 돈 버는 경험을 할 수 있었습니다.
1호기 물건은 손절이었지만, 2호기 이후 매수한 모든 물건은 모두 시세 차익을 보고 있으며 무엇보다 투자 기준이 점점 단단해지는 걸 느끼고 있습니다.
투자를 통해 얼마를 벌었는지도 중요할 수 있지만, 철저한 복기를 통해 이전의 아쉬운 경험을 개선하고 다음 투자에 적용하는지가 훨씬 더 중요하다고 생각됩니다.
모건 하우절의 ‘돈의 심리학’이라는 책에 이런 구절이 있더라고요.
절반을 틀려도 큰돈을 벌 수 있다는
사실은 직관적으로 잘 와닿지 않는다.
이 말은 우리가 많이 실패하는 것이
정상적이라는 뜻이고
우리가 이 사실을 과소평가하고 있다는 뜻이다.
많은 실패가 정상이라는 이 말이 제 1호기 물건을 다시 보게 했습니다.
4년 전의 저는 매수하기에 급급했다면, 시간이 지나 1호기 매도를 직접 고민하고 세금과 운영까지 따져서 결정할 수 있게 달라졌습니다.
좋은 투자자는 전투의 승패보다 전쟁의 방향을 먼저 확인합니다. 전투 하나의 결과에 전쟁의 전체 방향을 바꾸는 실수를 하지 마시기 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
