안녕하세요?
부자아빠의 꿈을 이루고 있는
로건파파입니다.
‘비교평가 이렇게 해보세요!’ 시리즈의
드디어 마지막 편입니다.
https://weolbu.com/s/GPDefRjQ4Y
(비교평가 이렇게 해보세요! - 1탄 (가격고정비교 #1) [로건파파])
https://weolbu.com/s/GUFjAiMvqY
(비교평가 이렇게 해보세요! - 2탄 (가격고정비교 #2) [로건파파])
https://weolbu.com/s/GV18yqh9h2
(비교평가 이렇게 해보세요! - 3탄 (가치고정비교 #1) [로건파파])
오늘은 가치고정 비교평가 방법 중에서
지방에서의 가치고정 비교평가에 대해서
글을 나눠보겠습니다.
주의할 점
지방에서의 가치고정 비교평가의 경우
거주민들이 중요하게 생각하는
가격결정요소가 지방마다 다르기 때문에
안그래도 정답이 없는 부동산 투자에서
더욱 정답을 찾기란 어려운 과정입니다.
‘부동산은 인문학’ 이라는 점을 염두해두고,
정답을 찾는 공식이라고 생각하기보다
‘이런 방식으로도 비교할 수 있겠구나!’
정도로 생각하고 읽어주시면 감사하겠습니다.
앞마당을 꾸준이 늘리다보면,
'어? 여기 이 정도 단지의 분위기나 느낌이
저쪽 단지의 분위기랑 많이 비슷한데?'
라는 느낌적인 느낌을 만날 때가 있습니다.
앞마당이 늘어나면 늘어날수록
글을 읽는 분들은 스스로를 부정하시겠지만
어느 정도의 ‘감’이 생기기 시작합니다.
지금은 그것을 ‘감’이라고 표현하지만
그것 역시 꾸준히 계속 쌓아가다보면
‘통찰력’이라고 할 수도 있겠죠?
그게 바로 우리가 말로는 표현하기 어렵지만
뭔가 단지들의 ‘가치’를 비슷하게 판단하는
하나의 과정이 아닐까 싶습니다.
같은 지역 내에서 가치고정 비교평가
먼저 그나마 수월한 같은 지역 내에서의
가치고정 비교평가 방법입니다.
같은 지역 내, 혹은 같은 구는
그나마 거주민들이 선호하는 입지요소
즉, 가격결정요소가 크게 다르지 않습니다.
그렇기 때문에 되도록 같은 조건을 가지고 있는
단지들끼리라면 비슷한 가치를 지녔다고 할 수 있죠.
두 단지는 부산의 연제구와 남구에 있는 단지입니다.
연제구의 연산롯데캐슬골드포레는
연제구에서 두번째로 선호되는 생활권에
그 안에서는 가장 선호되는 대장 단지입니다.
연식도 20년식 신축에 단지 크기도 꽤 크죠.
남구의 대연롯데캐슬레전드는
남구에서 두번째로 선호되는 생활권에
그 안에서는 가장 선호되는 대장 단지입니다.
연식도 18년식 신축에 단지 크기가 상당히 크죠.
제가 쓴 글에서 느껴지시나요?
위치와 단지명만 바뀌었지,
설명하는 내용이 거의 비슷하죠?
특히나 부산을 어느정도 아는 사람이라면,
연제구나 남구나 그 지역적 위상마저도
비슷하다는 것을 알 수 있습니다.
예전에는 해수동연남진 이었는데,
최근에는 해수동남연진 이라고 바뀌고 있다고
할 정도로 아직 두 지역 간의 위상이 비슷합니다.
이렇게 같은 지역 내에서는
비교하려는 단지가 위치한 구의 위상이 비슷하고,
그 안에서의 생활권의 위상이 비슷하고,
그 단지들이 가지는 특징이 비슷하다면,
손쉽게 두 단지가 가지는 가치가 비슷하다라고
판단할 수 있습니다.
헌데, 두 단지의 가격 차이가 5천 정도 차이나네요.
그렇다고 한다면 저는 상대적으로
"대연롯데캐슬레전드가 더 싸다."
라고 판단할 것 같습니다.
그럼 그래프를 한 번 붙여볼까요?
전고점에서 약간의 차이가 있어보이지만
큰 틀에서 본다면 비슷한 흐름을 가져가는 단지,
가치가 비슷한 단지라고 판단할 수 있을 것 같습니다.
이렇게 같은 지역 내에서 가치고정 비교평가를 한다면,
비슷한 위상을 가진 두 단지를 찾는게 우선입니다.
내가 보고 있는 A단지의 가격의 수준이 궁금하다면,
A와 같은 구 혹은 비슷한 위상의 구를 찾고,
A가 있는 생활권과 비슷한 생활권을 찾고,
그 안에서 A와 비슷한 연식, 단지 크기, 선호도를 갖는
단지를 찾아보는 것이죠.
물론, 항상 이렇게 비슷한 단지가 없을 수도 있습니다.
위 그림에서 처럼
위상이 좀 다르다면 갖추고 있는 조건을 좀 더
균형을 맞춰가며 두 단지 가치의 균형을 맞춰보는 거죠.
부산 연제구의 센텀리버sk뷰는
연제구에서 좀 떨어지는 하위 생활권이지만,
그 안에서 가장 선호되는 신축 단지입니다.
이렇다 할 학군은 없지만 해운대구와 인접해서
센텀시티 접근성이 좋다고 할 수 있죠.
부산 부산진구의 포레나초읍은
부산진구에서는 선호되는 생활권에
그 안에서는 중상위 정도의 선호를 보이는 신축입니다.
이렇다 할 직장은 없으나 꽤 균질한 환경이죠.
단지의 크기는 포레나초읍이 2배 크고 균질하지만,
구의 위상을 따지면 연제구가 진구보다 더 낫고,
각 구 안에서 생활권의 위상은 포레나초읍이,
각 생활권 안에서 단지의 위상은 센텀리버SK뷰가 낫네요.
이렇게 서로가 가지는 특징이 서로 상쇄하기 때문에
가지는 가치가 서로 비슷하지 않을까 생각합니다.
따라서 지금 보이는 두 단지의 가격이
서로 비슷하기 때문에
가격이 상대적으로 납득할만하다고 생각합니다.
그리고나서 그래프를 붙여보면,
어느정도 서로 비슷한 흐름을
보였다는 것을 확인해볼 수 있습니다.
이렇게 서로가 가지는 단지들의 특징들을
저울질해보면서 균형을 찾아보고,
그래도 균형이 맞지 않는다면,
그 정도의 기울기를 인정하고
어느정도 싸거나 어느정도 비쌀 수 있다
생각해보는 것이죠.
그렇게 하다보면 우리가 강의에서 들어왔던
‘쌍둥이 단지’들도 찾아볼 수 있게 되겠죠?
지역 간의 가치고정 비교평가
이제 더욱 더 심화된 비교평가로 가봅시다.
이제 같은 지역을 넘어서 다른 지역의 단지끼리의
가치를 고정해 보는 것입니다.
여기서 주의할 점은
아직 가치고정 비교평가가 익숙하지 않다면
비교하려는 지역의 체급을 맞춰야 한다는 점입니다.
체급은 일단 인구수가 비슷한 지역끼리 묶는데,
광역시의 경우에는
부산 vs 대구
대전 vs 광주 vs 울산 정도로
지방중소도시의 경우에는
완벽하게 맞추기는 어렵기 때문에
창원 > 천안(+아산) > 청주 > 전주…
이런 순서로 인구수별 크기를 감안합니다.
그리고 같은 체급에서의 비슷한 가치를 지닌
단지들끼리를 비교해보는 것이죠.
또한, 지역끼리는 서로 선호하는 요소가 다르고
부동산 시장의 흐름 역시 다르기 때문에
이 비교가 절대적인 답을 내릴 수 없다는 것,
비교평가의 결과와 다르게 언제든지
뒤바뀔 수 있다는 점 입니다.
개인적으로는 되도록이면 지방에서는
가치고정 비교평가를 지역 내에서만 해도
충분히 가치대비 싼 단지를 찾을 수 있다고 생각합니다.
그래도 일단 글을 쓰기 시작했으니
하나의 예를 찾아보겠습니다.
부산 해운대구의 대우마리나1차는
부산에서 가장 선호되는 해운대구의
입지 좋은 구축 대장입니다.
부산의 최상급 학군지인 해운대구 학군에
역세권, 주변이 균질한 모습을 보입니다.
대구 수성구의 범어sk뷰는
대구에서 가장 선호되는 수성구의
입지 좋은 준구축 대장입니다.
대구 최상급 학군지인 범4만3의 중심에
있고, 역세권에 위치해 있습니다.
물론 두 단지의 연식의 차이가 좀 크지만
그래도 연식이 어느정도 지난
부산과 대구의 가장 선호되는 구에서
가장 선호되는 생활권과 학군지
각각의 연식에서는 가장 선호되는 위상을
가지고 있어 비슷한 점들이 많은 것 같아요.
물론, 현재 대우마리나 1차의 경우에는
전세가가 받쳐주지 않아 투자를 고려한다면
범어sk뷰가 투자금면에서는 더 괜찮아 보입니다.
그럼 과연 비슷한 가치를 지니는지
그래프로 확인해 볼까요?
아무래도 지역의 부동산 시장 흐름이
다르다보니 똑같은 흐름을 보이지는 않지만,
전국적으로 상승장의 끝까지 다다랐던
시기의 전고점을 보면 거의 비슷한 가격을
형성했었다는 것을 알 수 있습니다.
물론, 앞으로의 흐름에서도
같은 모습을 보여줄지 알 수 없지만,
어느정도 각 지역 내에서는 비슷한 위상을
가지고 있는 단지가 아닐까 싶네요.
지금까지 총 4편을 거쳐서
가격고정 비교평가 방법과
가치고정 비교평가 방법에 대해
소개해 드렸습니다.
하지만 가장 중요한 것은
이런 비교평가의 방법과 결과가
결코 절대적일 수 없다는 점입니다.
각각의 시장 또는 심리에 따라서
혹은 또다른 이유들로 인해서
언제라도 비교평가와는 다른 결과를
보여줄 수도 있습니다.
하지만, 이런 비교평가의 과정을
스스로 직접 쌓아가다보면
각자의 부동산을 보는 실력은
충분히 키울 수 있다고 생각합니다.
지금까지 긴 글 읽어주셔서 정말 감사합니다.
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