투자금이 7000만원 더 들었습니다_많이 늦은 1호기 복기 [피커]

안녕하세요, 피커입니다.

1호기를 한지 벌써 1년반 이상이 지났는데요,

당시 전세를 뺄 때 상당히 고생을 했었습니다.

많은 시간이 지났지만 그 과정과 경험으로 

내가 얻은 것에는 무엇이 있는지 복기해보려고 합니다.

저는 공급이 많은 지역에 1호기 투자를 했습니다.

해당 지역은 공급이 매우매우 많았기 때문에 투자로 보기는 어려운 지역이었고

공급 때문에 매매가 또한 많이 눌려있어서 

여기가 이 가격인게 말이되나?! 하는 소리가 절로 나오는 지역이었습니다.
 

하지만 신기하게도 제가 투자한 구에는 전세물량이 없었고,

인접 구에 공급이 많았음에도 주요 단지들 전세 실거래가가 

1000~2000정도씩 높게 찍히고 있던 때였습니다.
 

그래서 저는 당연히 타겟 가격에 전세가 나갈 줄 알았습니다.

타겟 가격으로 실거래가 하나 둘 찍히고 있었거든요.

하지만 신기하게도 제가 계약하자 전세 손님이 뚝 끊겼고 

전세 최저가가 2000만원이 내려가 있었습니다.

여전히 전세 물건은 적었으나 전세 물건보다 손님이 더 없는 상황이 펼쳐졌습니다.

간간히 오는 손님들은 전세보다는 매매를 찾았고

급매로 나온 전세는 그 최저가보다 2000만원이 더 낮게 나왔습니다.

그 물건이 나가고 저도 2000만원을 더 내렸지만 손님은 돌지 않았습니다.

결국 잔금을 칠 각오를 했고 금융비용이라도 줄여보고자

잔금이 얼마 안남았을 무렵 전단지를 돌리고 다녔습니다.

(당시 지투기 조장님이셨던 최강파이어님이 엄청나게 푸쉬해주셨습니다 ㅎㅎ)

제 물건보다 선호도가 빠지는 단지의 부동산에도 전단지를 돌리러 다녔는데,

이미 전세가를 많이 낮춘 후였기에 그 단지 전세가보다 비슷하거나 싼 수준이었습니다.

사장님들이 정말 싸다~ 금방 나가겠다~하고 많이 이야기 해주셨지만

역시나 나가지 않았습니다.

결과적으로 잔금을 치고, 공실로 3개월반 정도를 비워두고,

3000만원을 더 낮춘 가격으로 세입자를 맞추게 되었습니다.

결국 수도권에 투자할만한 투자금으로 지방에 투자한 꼴이 되었습니다.

이런 고생을 안겨준 물건이 1년반이 지난 지금, 수익을 안겨줬을까요?

아뇨, 전혀 오르지 않고 쭉 보합상태입니다.

그렇다면 저는 이 투자를 후회하고 있을까요?

전혀 아닙니다, 오히려 다행이라고 생각합니다.

이제는 이 경험을 통해 얻은 것들을 이야기 해보겠습니다.

🔎

우선 대출에 대한 두려움을 깰 수 있었습니다.

이때 저는 실거주 집이 없었기 때문에 몇억씩이나 대출을 낸게 난생 처음이었습니다.

잔금이 되는 것은 당연히 확인했었지만

실제로 대출을 실행하는 건 또 다른 문제더라구요.

회사 신용대출이랑 주담대를 같이 일으켜서 잔금을 쳤는데요,

무주택에서 1주택이 될 때만 회사 대출을 쓸 수 있는데

잔금을 친 덕분에 예금 이율보다 낮은 이자를 내며 돈을 확보 할 수 있었습니다.

투자자로서 살면서 다시 무주택이 되는 일은 없을거라 생각하기에

회사 대출을 쓸 수 있었던 유일한 기회였다고 생각합니다 ㅎㅎㅎ

그리고 공실로 두는 동안 금융비용을 치르면서 속이 많이 쓰렸는데요,

대출을 일으켜 세입자를 내보내고 매도하는 매도자의 심정을 조금이라도 알 수 있게 되었습니다.

나중에 협상할 때 써먹어볼 수 있는 카드가 될 수 있겠다는 생각도 들었습니다.

🔎

그리고 리스크 대비가 필수임을 뼈져리게 느꼈습니다.

지금 전세 물건이 없다고 안심하면 절.대. 안된다는걸 몸소 느꼈습니다.

그리고 그런 상황에서도 가격을 말도 안되게 내리면 나간다는 것도 알게 되었습니다.

공급이 많은 지방의 경우에는 손님이 있을 때

가격을 확 내려서라도 전세를 빼야 한다는 걸 알았고,

그렇게 가격을 내리려면 추가 자금이 있어야 하기에

왜 대출을 투자금에 넣지 말하는 것인지 알 수 있었습니다.

만약에 무리하게 대출을 투자금에 넣어서 물건을 골랐다면

7000만원의 추가 투자금은 감당할 수 없었을 것입니다.

🔎

그리고 물건을 보는 눈도 길러졌습니다.

제 물건은 준신축인데요,

매도자분이 입주 때부터 사시던 집이었습니다.

그래서 “그 당시에” 멋졌던 인테리어를 해두셨었습니다.

저는 돈들인 집이니 기본집보다 좋은거 아닌가? 생각했었습니다.

전세가 너무 안나가니 전임을 그렇게 싫어하던 저도

부사님들께 연락을 엄~청 돌리게 되더라구요.

가격이 이렇게 싼데 왜 안나가냐 여쭤봐도 모르겠다는 답이 대부분이었습니다.

그런데 어느 한 부사님이 말씀해주시더라구요,,

손님이 촌스럽다고 했다고,,, ㅋㅋㅋㅋㅋ

주방 쪽 벽을 가득채우게 클림트의 키스라는 그림이 그려져 있었는데요,

지금 세입자분이 예쁘게 칠할테니 흰색으로 칠해도 되냐고 물어보셔서,,,

그러시라고 했습니다,,,,ㅎㅎ

왜 화이트톤 화이트톤 하는지 몸소 경험했습니다.

🔎

가장 다행이라고 생각하는 부분은

공급장의 무서움을 알았다는 것입니다.

제가 아는 저는,,,

만약에 운이 좋아서 전세가 바로 나갔다면

공급장 별거 아니라며 설쳤을 겁니다.. 그러다 된통 당했겠죠,, 

리스크 대비가 가능한 시점에 이런 경험을 한게 정말 천운이라고 생각합니다.

많은 깨달음을 준 1호기이지만 다음 투자는 이보다 나아야하기에

어떤 부분을 좀 더 신경 쓰면 좋을지 고민해보았습니다.

우선 1호기 때 하지 않은 매물털기는 꼭 해보려고 합니다.

매물털기 했다면 전세 분위기가 심상치 않음을 느꼈을수도 있었을 것 같아요.

그리고 다음 투자를 지방에 한다면

공급물량을 꼭 살피고 투자해야겠다고 생각했고,

내가 투자할 곳은 그리 빨리 날아가지 않으니 

조급해하지 말아야 겠다는 생각도 했습니다.

하지만 그럼에도 씨앗을 심은게 다행이라고 생각합니다

저는 제 물건의 가치를 알고,

드디어 공급이 정리되어가기에 

보유하면서 갈아탈 물건을 열심히 알아보려고 합니다.

긴글 읽어주셔서 감사합니다.