오늘도 닥치고한다!
안녕하세요 "오닥"입니다!!
최근 서울/수도권 투자를 앞두고 계신
동료분들께서 힘들어하시는 상황을
많이 목격하고 있는 요즘입니다.
바로 6.27 부동산 대책으로 인한
전세레버리지 투자를 할 수 있는
방법의 난이도가 올라갔기 때문인데요,
여러가지 규제 중에서도
특히 아래 2가지가 우리의 투자에
어려움을 주고 있습니다.
1. 2주택 이상 다주택자 LTV 0%
2. 소유권 이전되는 조건부 전세대출 전면 금지
출처 입력
이번 글을 통해서
어떻게 매수를 결정할 수 있었고
규제시장 속에서 전세를 맞추고
무사히 잔금까지 마무리할 수 있었는지
저의 경험을 들려드릴까합니다.
현재 투자에 어려움을 겪고 계신
소중한 동료분들께서 용기를 얻고
충분히 하실 수 있다는 사실을
인지하시면 좋겠습니다...!
명확한 투자기준을 지킨 매수과정
월부인이라면 귀에 딱지가 앉을 정도로
부동산 투자기준을 들어오셨을 겁니다.
바로 "저/환/수/원/리"를요.
저는 이번 투자를 통해서 왜 투자기준이 중요한지
실전 경험으로 뼈저리게 배울 수 있었습니다.
투자를 하기에 앞서 여러가지 선택지가 있었고
조금 더 가치가 좋은 물건을 투자하기 위해
약간의 신용대출을 이용할지, 무리하지 않고
현재 제가 할 수 있는 물건을 투자할지 고민이 되었기 때문입니다.
결론부터 말씀드리면 욕심을 내지 않고
제가 할 수 있는 물건을 투자를 했고
어쩌면 돈을 조금 덜 버는 결과가 나올 수 있겠지만
망하지 않는 선택을 했기에 만족스러운 투자가되었습니다.
특히 투자기준 5개 중 '저평가'와 '리스크관리' 부분을
조금 더 중점적으로 복기해볼까 합니다.
규제장인 현재 이 두 가지의 중요도가 커졌기 때문입니다.
[저평가]
우리가 배운 투자 기준에서 가장 앞단에 있고
그래서 가장 중요한 저평가가 우선시 되어야합니다.
아무리 조건이 좋고 매력적인 투자처라고 하더라도
저평가 기준을 만족하지 않는다면 투자할 수 없습니다.
지난학기인 2025년 월부학교 봄학기를 수강하며
소중하게 얻은 기회인 만큼 이 시기를 잘 사용하여
투자하기로 마음을 먹게 되었습니다.
(투자 방향 잘 설정해주신 마스터멘토님, 몽부내튜터님 감사합니다♡)
4월, 0호기를 매도할지 아니면 보유할지를 통해
투자금 규모와 내 투자금에 맞는 지역을 정할 수 있었습니다.
최종적으로 0호기를 보유하며 지금 가진 투자금으로
추가 투자를 하기로 결정하였습니다.
제 투자금 규모로는 수도권 투자를 할 수 있는 상황이었기에
앞마당에서는 A, B, C, D, E 총 5개 지역을 타겟 지역으로 볼 수 있었습니다.
다지만 A 지역에서는 이미 투자를 진행한 상황이었고,
더 많은 투자 경험과 실력을 쌓기 위해서 이번 투자 지역에서는 제외하였습니다.
5월, 내 투자금에 맞는 투자지역을 선정하였기 때문에
절대가격 기준을 세웠고 저에게 맞는 투자 단지를 선정하게됩니다.
사실 B, C, D, E 지역은 제 투자금 기준보다
상급지 위상을 지니고 있었기 때문에
투자 단지를 선정했을 때 지역내에서 모두 후순위 단지였습니다.
(너무나 강력한 단점들을 보유한 단지들 밖에 없었네요...ㅠㅠ)
이 단지들을 투자하기에 앞서 지역 위상은 떨어지지만
선호도 앞단에 있는 단지들과 비교평가가 필요하다고 판단되었습니다.
그렇게 마지막 달인 6월이 다가왔고,
수도권에서 제 투자금 기준에 딱 맞는 2개 지역인
F, G 지역을 앞마당으로 만들기 시작합니다.
F, G 지역의 경우 지역내에서 가장 선호하는 생활권에서
충분한 가치와 선호도를 지닌 단지, 물건들이
제 투자금 기준안에 들어오는 것을 확인할 수 있었습니다.
그렇게 나온 단지들을 평일이며, 주말이며
어떻게든 물건을 찾아내겠다는 마음으로
쉴틈없이 매물 임장을 다니며,
제대로 저평가된 단지를 투자할 수 있었습니다.
그 결과 사면서부터 돈을 버는 투자를 할 수 있었고
아래 그래프에서 나오는 빨간선의 가격으로
매수할 수 있게 되었습니다.
물론 1~2달 전에 투자를 진행했다면,
투자한 단지보다 조금 더 앞단에 있는
선호단지를 매수 시도할 수 있었기에
늘 그렇듯 부동산 사장님께서는
"조금 만 일찍오지 그랬어..."라는
말씀들을 많이 해주셨지만,
그래도 제가 할 수 있는 부분에 집중하였습니다.
과거의 가격에 벗어나지 못하고
자산을 쌓지 못하는게 최악의 결과라고 생각했기 때문입니다.
충분히 저평가된 가격으로 매수했기 때문에
실거래가격이 업로드 될 때마다 웃게되는 요즘입니다 :)
[리스크관리]
아마 이번 투자에서 가장 크게 배운 부분입니다.
사실 지금까지 "어떻게든 전세 맞추면 되는거 아닌가...?"라고
정말 안일하게 투자를 생각해왔습니다.
특히나 수도권 투자이기 때문에
전세 맞추는 것은 아무 어려움 없이
충분히 구할 수 있을거라 망상을 했습니다.
그.러.나...
가계약금을 6월 16일에 매도자에게 입금하고,
7월 2일에 본계약을 진행하자고 협의를 마쳤습니다.
그리고 2025년 6월 27일 예상치 못한 일이 생겼습니다.
바로 6.27 부동산 대책이 나오게 된 것입니다.
사실 이번 규제가 나왔을 때,
2024년 대출 규제 당시와 마찬가지로
"일부 은행들은 대출을 해주겠지..."라며
정확한 팩트확인도 없이 무작정 할 수 있다고
착각을 하고 있었습니다.
그렇게 본계약을 치르고 바로 전세광고를 놓기 시작합니다.
투자를 진행하면서 여름 비수기이긴 하지만
매매 잔금일을 여유롭게 잡았고
수요가 충분히 있으며, 전세 물량이 적기 때문에
수월하게 전세가 맞춰질 것이라는 예상과는 다르게
6.27 부동산 대책으로 어려워진 전세 대출에
전세거래는 눈에 보일정도로 줄어들게되고
규제 전과는 다르게 갱신 거래만 일어났습니다.
전세를 처음 세팅해보는 상황에서,
한 달이 넘는 시간동안
집을 보러 오는 사람도 뜸하다보니
점점 압박을 받게 됩니다.
"이러다 전세 맞추지 못하고 잔금치러야겠는데...?"
"다주택자 주담대도 안나오는데 잔금 어떻게 하지...?"
결과부터 먼저 말씀드리면 월부에서 배운대로,
시기별 행동과, 1등 물건 만들기를 통해서
(곧 전세 경험담에 자세히 적겠습니다..ㅎㅎ)
올현금 세입자를 맞추게 되었습니다.
하지만 이러한 압박 속에서도
전혀 두렵지 않았습니다.
왜냐하면 투자를 하기 전
리스크를 대비해두었기 때문입니다.
저에게 큰 리스크는 총 2가지였는데요,
1) 전세가 맞춰지지 않는 경우
2) 그래서 잔금을 치루어야하는데 여력이 안될 경우
각각의 경우를 생각하고 대비하였습니다.
전세의 경우 1등 물건(상태, 가격 등)을 만들면
충분한 수요가 있는 지역, 생활권, 단지이기 때문에
제가 생각하는 리스크를 충분히 대비할 수 있다고 생각했습니다.
그래서 매수를 진행한 사장님께 상황 설명을 드리고
단지 내에 나와있는 모든 전세 물건의
상태를 확인하기 위해 전세 매물임장을 했습니다.
그리고 주변의 같은 평형대 단지들은
전화임장을 통해서 내부상태, 가격 하한선을 확인했습니다.
이를 통해서 필요한 수리 범위를 선정할 수 있었고
가장 매력적으로 느끼기 위한 가격의 하한선도
미리 결정하여 광고를 올릴 수 있었습니다.
수리를 진행할 때에도
코크드림님의 인테리어 특강에서 배운대로
합리적인 가격에 진행하되
저렴이 수리가 아닌, 퀄리티있는 수리를 할 수 있었습니다.
그 결과 내부 상태가 가장 좋은 편에 속하면서
전세가격은 평균가격으로 광고하되,
여차하면 최저가 가격까지 낮출 수 있게
필요자금도 미리 파악해 두었습니다.
다행히도 내부상태가 가장 좋은 편에 속했기에
전세 물건이 많지 않은 상황에서
세입자분께서 무리한 협상을 하지 않으셨고
최종적으로는 단지 내에서 최근 1년 거래 중
가장 낮은 매매가, 4번째로 높은 전세가격에
투자를 마무리할 수 있었습니다.
그 다음 잔금이 가능한지 여부가 중요했습니다.
저는 기존에 가지고 있던 부동산 자산에
적지 않은 대출을 이미 가지고 있는 상황이었습니다.
그렇기 때문에 규제가 나오기 전이었음에도
주담대로는 잔금이 가능하지 않는 상황있었습니다.
앞에서 말씀드렸던 대로,
저에게는 두 가지 방향의 선택지가 있었습니다.
현재 가진 종잣돈 안에서 투자를 하냐,
1년 모을 정도의 금액의 대출을 활용해서 투자를 하느냐...
많은 고민이 있었지만
저는 현재 가진 종잣돈으로만
이번 투자를 해보기로 결정하게 되었습니다.
이런 결정을 했기 때문에 다행히도 매매가격이
가족의 도움을 받는다면 주담대 없이도,
충분히 잔금을 치를 수 있는 상황이었습니다.
(투자하겠다고 잠시나마 걱정을 끼쳐드려 죄송합니다...ㅠㅠ)
이로써 제가 생각한 투자하지 못하는 리스크는
전혀 없다라고 판단했고, 이 물건에 투자할 수 있었습니다.
아마 보유중이었던 종잣돈만큼이 아니라
약간의 신용대출을 이용했더라면,
시간이 지났을 때 지금의 결정보다
더 많은 돈을 벌지도 모릅니다.
하지만 명확한 저평가를 판단해서
잃지 않는 투자를 했고,
정확한 리스크 분석과 대비를 통해서
절대 망하지 않는 투자를 할 수 있었습니다.
2025년 8월 최고의 결과를 내는
투자가 아니었을 확률이 훨씬 높습니다.
하지만 제 상황에서 최선의 선택을 했기 때문에
이번 투자를 통해서 큰 성장을 했다고 생각합니다.
최근 시행한 규제로 인해서
불안함과 조급함이 올라오시는 분들이 많으실텐데요,
그럼에도 명확한 투자기준을 지킨다면
수도권에서도 투자를 여전히 할 수 있는 시장이며,
잃지 않고 망하지 않는 투자로
원하시는 목표에 한 발짝 다가가시길 바라겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
댓글
