공급에 대한 리스크를 파악할때 서울은 전체적으로 생각해 봐야 한다.

이번 강의를 통해서 그 동안 궁금했던 것들에 대한 부분을 해결할수 있었습니다.

1. 공급이 있을때 서울 전반적으로 영향을 받는다는 것 특히 사례처럼 수도권인 인천에서도 서울 강남으로 출퇴근하는 수요가 있다는 것을 감안하면 근접 지역이 아니라 다른 지역에서도 공급은 영향을 미칠것이다라는 것

   그렇다면 공급이 크지 않을때 예전처럼 공급리스크를 크게 생각할 것이 아니라, 공급양을 서울 전역에서 흡수할수 있기 때문에 23년 강남 공급이 영향이 적었던것 처럼 전세가가 크게 움직이지는 않을것이니 이것이 광명의 공급과 연계되어서도 영향이 있을지 검토해 봐야 할것 같아요. 

   특히 평균회귀와 심리까지 영향을 미치는 전세가에 대한 이야기를 듣고 정책적으로나 시장의 금리인상이 일어나지 않는 한 현재는 전세가가 크게 하락하지는 않을 것이라는 생각을 했습니다. 

   하지만 현재는 전세 리스크보다는 전세가 월세로 돌려지면서 발생하는 리스크가 점점 커질것 같은데 이것은 어떻게 대응해야 할지도 추가적으로 생각해 보고 싶었습니다.

2. 공급 그래프를 보면서 신축은 최근 10년 근처 준신축과 비교해서 기울기를 보면서 분석해 보는 것도 지표로서 활용하면 좋을 것 같다는 생각을 했습니다.

3. 마지막으로 김하자와 이대기의 사례를 보면서 작년부터 투자를 검토하면서 시장을 보기만(?) 했던 저에게 뼈아프면서도 반성이 되는 분석이였습니다. 

   현재 할수 있는 최고의 투자를 하자는 것이 가장 중요한 포인트 같아요.

4. 5급지 지역에 대한 설명을 들으면서 아파트는 욕망의 영역이구나라는 생각을 했어요. 전세가가 올라서 매매가를 올려주는 물건들이 있고, 그렇지 않은 3급지 이상의 욕망의 구간들을 차별해서 투자를 생각해야 되는구나..

그렇다면 다른 강의 내용도 그렇게 선별해야되나 하는 생각이 들면서 생각이 복잡해 졌습니다. 내가 보는 이 매물이 어떤 구간에서 사람들이 선호하는 걸까를 분석하는 나만의 원칙을 제대로 세우고 싶다는 생각을 했습니다.