오늘도 닥치고한다!
안녕하세요 "오닥"입니다!!
최근 수도권 구축단지에 투자를하면서
다행히도 좋은 조건의 물건이었기에
정말 감사하게도
인테리어 경험과 전세를 맞추는
많은 경험을 할 수 있었습니다.
이번 2025 월부학교 여름학기 OT당시
너나위님께서 웃으시며
수리도 안해보고 전세도 안맞춰봤는데
무슨 투자자냐며...ㅎㅎ
장난스럽게 말씀해주셨는데
이제 조금이나마 당당하게
투자자라고 말하고 다닐 수 있을 것 같습니다...!
(이 글을 읽으시는 분들께서도 도움이 되시길 바라겠습니다.)
투자 과정 중에 6.27 부동산대책이 시작되었고
이러한 규제 시장 속에서
전세 세팅하는 경험을 하다보니
한 번의 투자 경험으로
비교적 많은 것을 배울 수 있었습니다.
투자를 지속해 나가다보면
수도권과 지방의 투자 성향이
다르다는 것을 배울 수 있었는데
수도권 투자의 경우 지방 투자에 비해
구축 단지에 투자하는 비율이
높다는 것을 알 수 있었습니다.
구축단지에 투자를 하게 된다면
이미 수리가 되어있어서 손 델 필요가 없거나
전체를 손보게 되는 경우가 많습니다.
수도권 시장은 다들 아시다시피
이번 부동산대책의 영향으로
규제 이전보다 인테리어 경험을 하는 경우가
확연히 줄어들었다고 생각합니다.
그렇기에 이번 경험담이
많은 월부인들께 도움이 될 것이라 생각하며
꼭 글로 남겨야겠다고 다짐했습니다.
규제시장에서 전세를 맞추면서
실제 제가 경험하고 배웠던 것들을
부족하지만 남겨보겠습니다.
1등 물건의 중요성
정규강의를 꾸준히 듣다보면
'1등 물건 만들면 전세 빼기 쉽겠네'
라고 단순하게 생각하게 됩니다.
1등 물건이란 무엇일까요?
전세를 구하는 임차인이
가장 먼저 선택하는 물건일겁니다.
물건 상태가 좋으면서 가격이 저렴하고
부수적이긴 요소이긴 하지만
층, 향까지 좋다면 임차인이
가장 먼저 선택할 것입니다.
하지만 임대인 입장에서 생각해보면
내가 소유한 집이
내부 상태가 우수하고, 층, 향까지 좋다면
저렴한 가격으로 임대를 놓고 싶을까요?
막상 강의에서 배워서 할 수 있을 것 같았던 것도
실제 현장에서 적용하기에는 어려울 수도 있습니다.
하지만 그 어려움을 할 수 있는 사람이
대중과 다른 행동으로 부자가 되는 것 같습니다.
특히나 이번 규제 시장에서는
1등 물건이 가지는 힘은
예상했던 것 보다
훨씬 강력하다고 느꼈습니다.
왜냐하면,
매매계약 중인 집에 신규전세로
들어올 수 있는 사람이 적기 때문에
그 적은 사람들의 선택을 받아야했고,
전세금 5천만원의 대출이자 차이는
큰 부담이 없어 금액이 높더라도 선택을하지만
올현금 세입자를 받아야하는 상황에서
5천만원의 차이는 선택을 바꿀만큼의
큰 힘을 가지고 있기 때문입니다.
실제 전세 광고를 내놓았던 시점이
올여름 가장 더웠던 시기였기 때문에
실제로 전세집을 보러오는 사람이
급속도로 줄었던 상황이었습니다.
부동산 사장님들께서도
여름휴가 기간동안
전세문의를 한 통도 받지 않은 적은
20년 동안 처음이라며
거래가 얼어 붙은 시기도 했습니다.
1등 물건을 만들기 위해서
매매 본계약이 끝나자마자
인테리어를 진행하였고
생활권 내에서 집 상태가
가장 좋은 편에 속하게 만들었습니다.
그리고 처음 투자를 진행할 때
다른 전세 매물들 상태를 파악하고
명확하게 마지노선을 정해두었기 때문에
언제든 협상을 요청한다면
대응할 마음의 준비를 하고 있었습니다.
그리고 샷시 제외 올수리 매물임에도
기본집 수준의 가격으로 광고를 시작합니다.
그럼에도 전세 손님이 좀처럼 붙질 않았고
운조님께서 2025년 월부학교 봄학기
선배강의에서 알려주신대로
시기별로 해야할 행동들을 하나씩 해나갔습니다.
우리의 진담튜터님께서 조언해주신대로
지역내 모든 부동산을 정렬하고
생활권별로 10~15개 부동산을 추려서
전세 광고를 시작했습니다.
전세 광고가 큰 효과가있었는지,
휴가시즌이 끝나서 였는지는
확실히 알 수는 없지만 정말 거짓말 같이
전세 문자를 돌리자마자
하루에 3통 이상의 문의가 오고
매일 집을 보고 가는 사람이 생겼습니다.
문자를 돌린지 10일이 흐른 시점...
드디어 올현금 세입자가
신호가 오기 시작했습니다.
물론 이때까지만해도
단지 내에서 수리상태가 가장 좋은 A물건과
제 물건을 고민하고 계셨습니다.
A물건의 상태는 실거주급 수리로
샷시 교체, 마이너스몰딩, 사각수전 등
임대수리로 진행했던 제 물건과 비교했을 때
디테일하게 보면 상태로 압도하는 물건이었습니다.
다만 제가 매수한 물건도
거주하면서 지내기에 A물건과 비교하여
크게 뒤쳐지지는 않았습니다.
결정적으로 5천만원이라는
전세가격 차이가 났습니다.
집상태가 큰 차이가 나지 않는 상황에서
특히나 대출없이 현금으로 들어오는데
전세가격의 10%차이는
(가격은 임의로 적은 것입니다 ^^)
전세입자 입장에서도
훨씬 매력적일 것이라 생각되었습니다.
하지만 제 예상과는 다르게
세입자분들께서는 마지막까지
꽤 오랜시간 고민하셨습니다.
너무나 다행히도 부사님의
영업력과 물건의 조건이 합쳐져서
최종적으로 A물건을 제치고
제 물건을 선택하여 계약하게 되었습니다.
저녁 9시가 넘는 시간에
가계약금이 들어온 문자를 받은 걸 다시 보니
당시 긴장감이 또 느껴지기도 하네요...ㅎㅎ
이 과정을 경험하면서
전세는 집상태가 매우 중요하다는 것을
뼈져리게 배울 수 있었습니다.
집상태가 매우 좋지 않은
최저가 매물도 1개가 있었는데요
전세집을 구하시는 분들은
애초에 그 집을 보러 가지도 않았습니다.
지금 이 글을 쓰는 지금까지도
여전히 매물이 남아있네요...
그리고 집상태가 좋은 상황에서
충분히 수요와 선호가 있는 단지였기에
애초에 수리가 잘 된 집들만
찾는 사람이 대부분이었습니다.
거기에 가격까지 매력적이다보니
이러한 규제 시장속에서도
비교적 수월하게 전세를 뺀 것은
어쩌면 당연한 결과였을지도 모릅니다.
혹시 아직도 전세낀 물건이나
주인전세 가능한 물건만 보고 계신가요?
만약 그렇다면 이 글을 통해서
입주 물건에도 충분히 기회가 있음을
간접경험하셨기를 바라겠습니다.
이번 글에서 분량 조절실패로
다음글을 통해서
"인테리어 경험담"을 써보겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
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