안녕하세요
작지만 절대 깨지지 않는
돌맹이의꿈 입니다.
임보에서 임장지 결론 내는 방식은
사람마다 다르고 다양한데요
결국 결론을 통해 우리가 얻고자 하는 결과물은
모두가 같습니다.
내가 투자할 수 있는 물건을
찾아내는 것.
오늘은 임보 결론 내는 방법 중 하나인
싸투감 방식에 대해서 말씀드리려고 합니다.
시작해보겠습니다.
"싸투감이 무엇인가요?"
싸고
투자 가능하고
감당 가능한 것.
이렇게 3단계를 통해서
결론을 내는 방식입니다.
1. 싸고
: 후보로 가져온 단지들 중에서 가장
가치대비 저평가된 싼 물건을 찾는 과정
2. 투자 가능하고
: 1단계에서 걸러진 물건 중에
나의 투자금에 맞는 물건을 골라내는 과정
3. 감당 가능한 것.
: 리스크 대비가 가능한지 검토해보는 과정
/
1~3단계의 과정을 거치는데 가장 중요한 것은
이 순서대로 뽑는 것입니다.
싼 것을 먼저 확인한 다음에
투자금에 맞는 물건을 골라야지만
좀 더 가치있는 물건 중에
투자금에 맞는 더 좋은 물건을 매수할 수 있는 것입니다.
"1단계. 싼 것 = 저평가 판단"
매물임장을 통해 파악한 매물들 중에서
전세가 정보는 뺀 다음에
매매가와 단지 정보만 함께 나열합니다.
전세가 정보를 빼는 이유는
매매가 자체가 싼지 비교하는 과정이기 때문입니다.
전세가가 들어가서 투자금으로
눈이 먼저 돌아가는 순간
저평가 판단보다는
갭에 맞는 물건만 찾게 되는
소위말하는 '갭충이'가 됩니다.
/
나열된 단지와 매매가 정보만을 가지고
저평가 판단을 하게 됩니다.
지도상 중심부와의 거리가 얼마나 더 가까운가
교통
학군
환경
등등
입지와 단지의 선호도를 가지고
두 단지를 비교한 다음
좀 더 비교적 저렴한 단지가 어디인지 찾아냅니다.
그러고 싸지 않은 단지들은 과감히 지워냅니다.
내 투자금에 맞는다고 해도
싸지 않다면 투자하지 않습니다.
저평가를 판단하는 방법은
나중에 다시 글로 찾아와 설명드리겠습니다.
"2단계. 투자 가능한 물건"
싼 것으로 걸러진 매물들을 나열한 다음
투자금과 함께 적어봅니다.
그 중에서 내가 설정한
투자금 범위에 들어오는 물건들을 찾아봅니다.
만약 현재 투자금에 맞지 않는 지역을
임장하고 있는 것이라면
임의적으로 내 투자금을 설정해봐도 좋습니다.
/
투자금 범위의 경우 조금 러프하게 잡아보는데
내 투자금이 만약 2억 정도라면
2.5억~2.8억 정도까지 넓혀서
투자금 안에 들어오는 단지들을 골라봅니다.
왜 이렇게 투자금 범위를 넓혀서 보는 거냐구요?
매매가를 깎을 수도 있고
+
전세가를 올려받을 수도 있고
이 두가지 경우가 모두 만나면
현재 투자금보다 훨씬 더 줄여서
투자가 가능할 수 있기 때문에
투자금범위를 더 넓혀서 보는 것입니다.
/
만약 내 투자금범위 내 들어오지 않지만
너무 가치있는 단지가 있다고 한다면
그래도 과감히 후보에서 지워야합니다.
우리가 하는 투자는
가장 인기있는 물건을 사는 것이 아니라
내가 살 수 있는 것 중에서 가장 가치있는 물건을
사는 것이기 때문입니다.
"3단계. 감당 가능한 것= 리스크 대비"
투자금에 맞는 물건까지 다 골라냈다면
리스크 대비가 가능한지 확인합니다.
[리스크 감당 여부]
- 예정된 공급이 많은가?
- 공급이 나의 투자에 영향을 얼마나 미치게 되는가?
- 잔금을 칠 수 있는가?
- 잔금을 칠 수 없다면 전세가 껴있는 물건인가?
- 또는 주인전세가 가능한 물건인가?
등등
이런식으로 리스크 감당 여부를
확인하게 됩니다.
/
현재는 대출을 받기가 더 까다로워졌습니다.
실거주를 하지 않는 이상 주담대를 받는것도 제한되고
매매- 전세 동시계약을 할 경우
새로 들어올 세입자가 전세대출을 받는것도
불가능한 상황이기 때문에
제대로 내 리스크를 확인하지 않고
투자를 진행하게 된다면
최악의 상황에서 계약금을 날리는 불상사가
생길 수도 있습니다.
내가 받을 수 있는 대출에 대해서 알아보고싶다면
은행을 방문하여 상담받아보는 방법도 있고
카카오톡에서
"우리동네 대출상담사 찾기"
를 이용해서 각 지역별로 대출상담사를 찾아
연락을 해보는 방법도 있습니다.
임장보고서 결론을 내는 방법을
간략하게나마 글로 나눠보았습니다.
글솜씨가 없어서 좀 더 쉽고 논리적으로
적어보지 못했지만,
결론내는 방법에 대해서 고민이 있는 분들께
부디 도움이 되셨길 바랍니다.
감사합니다.
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