부동산, 이제 끝물인가? 💣 한국은행의 금리 동결 의미 🏦

안녕하세요, 강준입니다.

28일 한국은행 금융통화위원회가 기준 금리 2.50%로 동결했습니다.

트럼프 미 대통령의 관세 정책 여파로 물가 우려가 확대되고 있는 가운데, 금리를 동결한 주요 배경 중 하나는 바로 부동상 수요 과열을 억제하기 위한 목적입니다. 

저는 이번 발표를 보면서 정부가 집값 안정화에 얼마나 강한 의지를 갖고 있는지를 다시금 확인할 수 있었습니다.

그래서 오늘은 최근 정부가 집값 안정을 위해 어떤 정책을 펼쳐왔는지 돌아보고, 앞으로 부동산이 투자 대상으로 어떤 의미를 가질 수 있을지 살펴보려 합니다.

그럼 시작해보겠습니다.

논란의 6.27 정책의 목표: 투기적 수요를 억제한다 🔥

이재명 정부 출범 이후 가장 주목받았던 부동산 대책은 바로 6월 27일 에 발표된 ‘가계부채 관리 강화 방안’, 흔히 말하는 6.27 부동산 정책입니다.

이 정책의 핵심을 한 문장으로 요약하면, ‘투기적 수요를 억제한다’ 입니다.

그럼 구체적으로, 규제지역(강남·서초·송파·용산 등)에 어떤 규제가 적용 됐는지 하나씩 살펴보겠습니다.

• 집을 담보로 대출을 받는 한도를 최대 6억 원 이하로 제한하다

집을 담보로 대출을 받는 것을 줄여서 ‘주담대’라고 말합니다. 그리고 이 주담대를 통해 대출을 받을 수 있는 한도 비율을 LTV(Loan-to-Value, 주택담보인정비율) 라고 말합니다. 예를 들어, 집값이 10억이고 LTV가 60%면 최대 6억까지 담보대출이 가능한 식입니다.

그런데, 이 LTV를 최대 6억 원 이하로 제한한다는 뜻은 더 이상 10억 이상의 집을 구매할 때 대출의 힘을 6억까지 밖에 쓰지 못한다는 것입니다. 이제, 20억의 집 한채를 사려면 LTV를 제외한 14억(20억 - 6억)은 자신이 가지고 있는 현금을 가지고 사야한다는 것이죠.

즉, 기본적으로 집 한채를 구매하기 위해 자신이 현금을 더 많이 가지고 있어야 한다는 뜻입니다.

• 다주택자 주택담보대출을 전면 금지 시킨다.

다주택자란 집을 한 채 이상 보유한 사람을 말합니다.

이들에게는 앞으로 주택담보대출 자체가 전면 금지 됩니다.

즉, 다주택자가 집을 추가로 구입하려면 대출의 힘을 전혀 쓸 수 없고, 오로지 자기 자본만으로 거래해야 한다는 것이죠.

이는 곧 대출을 활용한 레버리지 투자 억제를 목표로 한 조치입니다.

• 1주택자는 기존 주택 처분 조건을 달아야만 주택을 담보로 대출이 가능하다.

1 주택자란 집을 한 채 가진 사람을 말합니다.

이들이 다른 집을 추가로 사려면 반드시 기존 주택을 처분한다는 조건을 걸어야만 주담대를 받을 수 있습니다.

즉, 현재 집을 팔지 않은 상태에서 추가 매매에 나설 경우, 주택담보대출은 전면 불가입니다.

이 역시 레버리지 활용을 차단하기 위한 장치입니다.

• 생애 최초 구입자도 주택을 담보로 대출 가능 한도 하향, 6개월 내 전입 의무 부과

생애 최초 구입자 또한 기존보다 대출 여력이 줄었습니다. 기존 LTV가 최대 80%였던 것을 70%로 낮췄고, 거기에 더해 6개월 내 전입 의무까지 부과했습니다.

이 조항의 의미는

“집을 실제로 거주할 사람만 대출을 허용하고, 투자 목적(특히 갭투자)으로는 대출을 막겠다”는 겁니다.

정리하면, 이번 6.27 정책은 주담대라는 ‘레버리지 수단’을 원천 차단해, 실수요자만 집을 살 수 있게 만들고 투자 목적의 수요는 완전히 배제하는 방향으로 설계된 것입니다.

하지만 더 놀라웠던건 이 정책을 발표하고 난 뒤의 발언이었습니다.

“이번 대출 규제는 맛보기에 불과하다”

이 발언은 곧 앞으로 더 강력한 규제가 이어질 수 있다는 것으로 시장에 받아들여졌습니다. 투자자 입장에서는 지금까지와는 다르게 ‘이번 규제만 피하면 된다’는 안일한 생각을 하기 어려워졌고, 실수요자 입장에서도 정부가 집값 안정화에 진심이라는 메시지를 뚜렷하게 체감할 수 있었죠.

6.27 정책 시행 이후, 효과는 어땠나? 👀

정부가 이렇게 강력한 규제를 예고하다 보니, 매수세가 꺾이는 건 어쩌면 당연한 결과일지도 모르겠습니다.

8월 18일 국토연구원 부동산시장정책연구센터가 발표한 ‘2025년 7월 부동산 시장 소비자 심리조사’에 따르면 지난달 서울 주택 매매 소비심리지수는 전월 대비 33포인 하락한 117.3으로 집계됐습니다.

여기서 부동산 소비자심리지수란 일반 가구와 부동산 중개업소를 대상을 최근 부동산 동향과 전망 등을 물어 0~200으로 표현한 수치인데요, 

흔히 이 수치가 95 미만이면 가격이 하락할 것이란 기대가 크다는 뜻이고, 95~115미만이면 균형 상태, 115이상이면 부동산 가격이 상승할 것이란 기대가 크다는 뜻입니다.

아직 117.3으로 115보다는 높지만, 6월 부동산 소비자심리지수가 150.3에서 한 달만에 33포인트가 하락했다는 것은, 시장의 열기가 그만큼 빠르게 식고 있다고 해석할 수 있을 것 같습니다.

이 시점에서의 금리 동결의 의미 🔍

부동산 매수 심리가 빠르게 식고 있는 가운데, 28일 한국은행은 다시 한번 금리 동결을 외쳤습니다.

그러면서 다음과 같은 발언을 했습니다.

“정부가 추가 부동산 대책을 마련할 경우에 이와 정책 공조를 할 필요성이 있다”

여기서 중요한 점은, 지금이 금리 인하 기조임에도 불구하고, 부동산 가격 상승을 잡기 위해 금리를 동결을 했다는 점입니다.

이는 곧 한국은행 역시 정부와 보조를 맞추며, 현재 한국의 부동산 문제를 최우선 과제를 두고 있음을 보여줍니다. 저는 여기서 다시 한번, 정부와 한국은행이 집값 안정화를 향해 매우 강력한 의지를 갖고 있다는 점을 확인할 수 있었습니다.

그렇다면, 재정정책과 통화정책이 동시에 집값을 억누르고 있는 지금, 매수세가 과연 이를 뚫을 수 있을까요?

부동산, 이제 끝물인가? 💣

사실, 부동산 가격 상승을 막기 위한 정책이 이번이 처음은 아닙니다. 정부는 그동안도 매수세 과열을 진압하기 위해 수차례 대책을 내놨었죠.

하지만 지금처럼 주택 가격과 무관하게 절대 금액 6억 원으로 대출 한도를 제한한다거나, 실수요자와 투자자를 명확히 구분해 투자자에겐 대출을 전면 금지한 정책은 없었습니다.

여기에 아직 끝나지 않은 부동산 추가 대책, 그리고 집값을 잡겠다는 메시지를 노골적으로 드러낸 금리 동결까지 더해지면서, 이번 조합은 과거와는 차원이 다른 강도로 시장을 압박하고 있다고 할수 있습니다.

즉, 전례 없는 강도의 정책이 수요를 막아서는 동시에, 공급 확대 로드맵까지 준비되고 있다는 상황입니다.

그렇다고 해서 정부가 단순히 집값을 떨어뜨리려는 것은 아니라고 생각 됩니다. 이번 정책의 방향은 ‘하락’이 아니라 ‘안정화’에 더 가깝습니다.

특정 지역(강남, 서초, 송파, 용산 등)에 과도하게 몰리는 수요를 억제하고. 다른 서울 핵심지와 수도권 지역에 대규모 공공주택 공급을 분산시켜 균형을 맞추려는 전략이죠.

즉, 특정 지역의 집값을 강제로 끌어내리기 보다는, 수요를 분산시켜 시장 전반을 안정화하려는 것이 핵심입니다.

정리하자면, 가격이 크게 떨어질 가능성은 낮지만, 과거처럼 가파른 상승세가 이어지기도 어렵다는 것입니다. 다시 말해, 불확실성이 커지고, ‘투자’보다는 ‘실수요 중심’으로 시장이 재편되는 전환점에 들어섰다고 할 수 있겠습니다.

마치며 🧹

수요 억제 정책은 이미 6월 27일부터 즉시 시행되었고, 공급 측면의 로드맵은 8월에 공개된 뒤 9월 말 구체적인 실행 계획으로 이어질 예정입니다.

정부와 한국은행이 동시에 같은 목표를 향해 나아가고 있는 지금, 부동산 시장은 분명 과거와는 다른 국면을 맞이했습니다.

따라서 앞으로 부동산은 단기 차익을 노리는 투자처라기 보다는, 장기적 거주와 안정성을 고려한 실수요 중심의 시장으로 성격이 바뀔 가능성이 높다고 생각합니다.

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[이미지 출처 : 서울파이낸스]