[전세 규제] 잔금일 전후로 (계약갱신청구권 행사) 세입자가 이사갈 경우 리스크

안녕하세요 자유를사다님 :) 우선 매수 계약을 앞두고 계신 것에 대해 축하드립니다. 리스크에 대한 부분도 꼼꼼하게 고려하고 계신 것 같습니다 질문1) 소유권이 바뀔 때, 신규 전세입자의 전세대출이 제한되고 있는 상황인데 그 소유권 이전에 대한 기간이 명확하게 이거다라고 얘기하기 어려운 것 같아요. 그래서 6개월정도 기간으로 생각하는게 보다 안정적일 거라고 생각합니다. 질문2) 본 계약 때, 전세승계 조건으로 거래하는 것이라는 점과 잔금 시기에 기존 세입자가 퇴거의사를 밝혀 계약당시와 상황이 바뀐다면 파기조건을 걸어보시는 것도 방법입니다. 다만, 이 경우에는 리스크 대응이 가능하다면 계약의 파기보다는 물건을 가져갈 수 있는 방법을 더 고민해볼 것 같아요. (잔금을 치르는 방법, 현금 세입자를 구하는 방법, 매도자가 신규전세를 구하고 매수 잔금일을 더 여유있게 조정하는 등) 질문3) 26년 2월이라면, 기존 세입자가 미리 집주인에게 퇴거 통보를 한 시점이실 것 같아요. 이 경우에는 소유권 이전 후 기간이 짧기 때문에 여러 은행과 상담 후 신규전세대출이 가능한지 확인을 먼저 해보시는게 필요할 것 같아요. 그리고 상황에 따라서 현금전세입자를 구하던지, 잔금을 치르던지의 방법을 찾아보면 될 것 같습니다. 이 부분은 갑작스럽게 맞이하면 누구나 당황할 수 있을 것 같아요. 매도자에게 세입자 퇴거 소식을 받으면 바로 알려달라고 하시거나, 기존 세입자와 연락하여 이사에 대한 시기를 여쭤보셔도 좋을 것 같습니다. - 어떤 지역과 어떤 단지인지 알 수 없어 정확히는 모르지만, 대략 매수가와 전세가를 봤을 때 전세가도 시세에 가깝거나 시세보다 저렴할수도 있을 것 같아요. 그렇다면 새롭게 구하는 전세가 생각보다 잘 구해질 수도 있고(상황에 따라 현금전세를 구하면 전세가를 낮춰야 할수도 있지만요), 매매 잔금을 치를 수 있는 상황이라면 최악의 상황이 되었을 때 대응이 된다는 것이니까 너무 미리 걱정에 힘들어하시지는 않으셔도 괜찮습니다. 그리고 아예 일어나지 않을 수도 있는 일이구요 무엇보다 지금 리스크에 대한 것들을 잘 고민하시는 것이 잘 준비하고 계신 것 같습니다. 1)잔금이 된다면, 최악은 면한 것이니 담담하게 대응하는 것들을 준비한다. 2)잔금이 되지 않는다면, 전세가를 얼마나 더 낮출 수 있는지 고려하고 그 리스크를 줄일 수 있는 방법을 고민한다(조건, 특약 등) 3)그리고 이런 면들을 받아들이고 마음을 단단하게 먹는다 불안한 감정을 잘 다스리고, 대응을 차근차근 해나가는 것도 투자의 자연스러운 과정이라고 생각합니다. 아무쪼록 잘 풀리셨으면 좋겠어요. 힘내셔요 자유를사다님!

자유님 안녕하세요~ 규제상황에 맞게 투자셋팅하셨군요!!! ㅍ 축하드립니다 1) 보통 은행에서는 3개월을 많이 말하곤 하는데 은행마다 다 달라서 새로들어오는 세입자한테 은행에 확인해달라고 해야합니다!! (아니면 대출상담사를 통해 자유님이 미리 확인해보실수도 있어요 근데 지점이나 시기마다 조금씩 달라집니다) 2) 세입자에게 이사계획있는지 확실하게 확인해달라고 하시고 특약에 잔금일 이후 3개월이상 전세입자가 거주하는 조건임을 명시하는 방법도 있을 것 같고요~ 대신 가계약을 이미 햇기때문에 이런 특약협의가 어려울 순 있는데 그래도 불안하시면 시도해볼 것 같습니다. 3) 세입자가 나간다고 한게 아니라면 굳이 준비하실 필요 없으니 불안하시면 세입자에게 계속거주여부를 물어보시는게 나을것같아요~ 아니면 나간다고 하시면 최대한 잔금일로부터 5-6개월뒤로 세입자랑 협의해볼 것 같습니다~ 걱정되시죠 ㅠㅠ 그래도 수도권은 이사가 쉽진않아서 그렇게 바로 나가시는 분들은 별로없지만 마음의 안정을 위해 세입자 계속거주하시는지 물어보시는게 나을거같아여!!

안녕하세요 자유를사다님 투자하면서 항상 이런 변수들이 많아 마음이 힘든 것 같습니다 ㅠㅠ 하지만 나 스스로 물건을 지켜야 하기에 힘들겠지만 하나하나 잘 대응해 나가셨으면 합니다!! 질문 주신 부분에 답변은 부주낙낙 튜터님께서 잘 답변해주셔서 저는 다른 관점에서 몇 가지 내용 적어보겠습니다! 1) 가장 큰 변수는 임차인의 이사이니 임차인과 협의 -> 소유권 이전 이 후 6개월 이 후에 이사를 해달라라고 1차 협의 이 후에 확정이 안되면 이사비 일부 지원해주겠다는 식으로 협의해서 특약에 넣는 방법도 하나가 될 수 있을거라 생각합니다. 이사비 지불해서 리스크를 없앨지, 아니면 최악의 경우 잔금으로 해서 하는게 나을지 어떤 부분이 자유를사다님에게 더 이득이 될지 한 번 판단해보고 결정하면 좋을 것 같습니다. 2) 잔금 일정을 9월 중으로 마무리 할 수 있을지? -> 가용 자금으로 현재 9월 중으로 소유권 이전하게 된다면 임차인이 26년 1~2월에 이사를 간다하더라도 최소 3개월은 확보가 되니, 다음 임차인이 소유권 3개월 기준의 은행기준으로 대출을 받는다면 최악은 면할 수 있으니 소유권 이전을 당기는 것도 하나의 방법이 될 수 있지 않을까 생각합니다. 아무쪼록, 현재 상황을 제가 100% 알 수 없어 제가 적은 글이 적합한 방법일지는 모르겟으나 하나의 가능성이라고 생각해보시고, 현재 상황에 맞는지, 적용할 수 있을지 검토해보시고 결정해보셨으면 좋겠습니다. 잘 마무리되셨으면 좋겠습니다 파이팅!