[열중47기 우리 2제 7열하게 독서하고 강남아파트 사조_부자엄마유니] 1강 수강후기 - 나의 꿈이 현실이 되는 로드맵

안녕하세요!! 

부자엄마를 꿈꾸는 유니입니다~~❤️

강의에서 오랜만에 뵙는 밥잘님~~

여전히 온화하시고 조곤조곤 핵심을 짚어 말씀해주시네요~

지난 7,8월 실전반 강의를 들었고 이번달 열중반 강의를 듣는데

‘어? 기초반에서도 다 알려주시는구나…’

‘투자의 본질은 변하지 않는구나~’

‘기초반에서 강의만 잘 익혀도 기본은 탄탄히 쌓겠구나’

처음에 들었을때는 ‘어려운데? 뭐지? ’ ㅎㅎㅎ

다시 복습해보니 이해가 되더라구요 ㅋㅋ

기초반 강의라고, 다 아는 내용이라고 대충 흘려듣는 나쁜 버릇을 반성하고 T.T

기본을 다진다는 마음으로 꼼꼼히 복기해 보려고 합니다.

투자의 원칙

어떤 상황에서도 반드시 지키며 모두 충족할 때만 투자

문신으로 새기라고 말씀하신 ‘저.환.수.원.리’

투자의 기본을 다시금 익힐수 있어 좋았어요.

1. 저평가

   -모든 투자의 처음이고 가장 중요한 저평가.

   -아무리 좋아도 비싸면 좋은 투자가 아니고, 

   -충분히 싸게 산다면 가치있는 것은 좋은 투자다

   -가치보다 싼 가격을 투자한다.

   -같은 가격에 가치가 더 좋은것, 가치가 비슷한데 더 싼것, 

   -비교대상이 많을수록, 가치와 선호를 잘 알수록 저평가 판단은 쉬워진다.

   -저평가를 판단할때 전고점으로 비교하는것과 원래 싼 것을 투자하는것을 경계!!!!

     BM  저평가를 판단할때 가치판단이 먼저다!! 전고점을 먼저 붙이지 말고, 저가치와 구분하자!!

2. 환금성

  -매도시점에도 사람들이 좋아하는 물건을 사는것

  -입지와 연식에 따른 가치와 선호를 이해

  -투자할 것과 하지않을 것을 설정

  -가치와 리스크를 알고 보유와 매도계획을 세우고 살핀다.

  BM 단지자체가 매도할 때 잘 팔리는 물건일지, 가치와 수요가 풍부한가를 알아야 함.

        1층은 안되고, 18층은 되고, 층이 문제가 아니라 환금성 좋은 단지 안에서 가치판단이 먼저 하기!!

3. 수익률

  -얼마를 들여서 얼마를 벌었나

  -지금 투자하는 물건이 앞으로 얼마까지 올라서 얼마의 수익률이 나겠다고 점치는 것이 아님

  -과거 투자수익률을 확인하면서 이 정도 수익이 나는 단지구나를 확인하는 정도. 여기까지 돌아오는구나.

  -가치있는 아파트를 저.환.원.리 로 투자하면 수익률 확보됨.

  -돈을 벌려고 달려드는 것이 아니라 원칙을 지켜 꾸준히 투자하면 따라오는 결과

  BM 수익률을 높이기 위해 갭만 보거나 갭을 줄이기 위해 집착하지 않기!!

         미래를 예측하지말고 가치와 가격에 집중하기!!

4. 원금보전

  -내 돈을 절대 잃지 않는다.

  -적정 전세가율을 보고 이 안에서 투자한다.  

  -강남50%, 서울60%, 경기도 70%, 지방80%의 적정 전세가율

  -높은 전세가율 단지를 찾아 투자하는게 아니다.

  -가치를 파악한 후 가치가 좋은 것 중 현재 전세가율이 적정한지 판단하는것.

  -전세가율이 낮으면 비싼 상태, 매수후 하락 가능성 높음.

  -전세가율 높으면 가격이 싼 상태, 매수후 하락가능성 약함.

  -금리, 경제환경, 단지 개별성을 고려해서 판단.

  BM 원금보존을 확보하기 위해 단기 등락에 부화뇌동 하지 않고 가치를 찾아갈 때까지 지키기!!

5. 리스크관리

  -예상되는 리스크가 있는가 : 공급, 잔금, 역전세

  -리스크가 없는 곳만 투자하는것 아님.

  -리스크 존재를 검토한 후 리스크 대응 여부와 감당할 만한 가치를 판단한후 투자여부를 결정하는것.

 -잔금 대응 안되는 매물 절대로 투자하지 않는다.

  -무리한 전세가 고집하지 않기

  -과도한 대출로 투자금 사용금지

  -전세상승금은 5%이내

  -짧은 시기에 여러채 매수 금지

  BM 리스크가 있다고 무조건 피하거나 무턱대고 테이킹하지 않기!!

투자의 프로세스

아파트 투자를 하기 위해서는 투자할 아파트의 가치를 아는게 우선순위!!!

그 아파트의 가치를 알기 위해 임장과 임보는 기본 중에 기본~

그래야 확신을 갖고 돈버는 투자를 할수 있으니깐요!!

밥잘님의 매물검토 장표를 보면서

며칠전에 임장지 TOP3 뽑는 과정과 비교가 되더라구요.

투자원칙에 따라 매물시트에 정리를 해서 매물을 검토할때

저는 사장님이 브리핑 해주는 내용 위주로 작성을 했는데

지금 그 매물을 어떤 조건을 만들면 투자가 가능한지 

거꾸로 고민해보지는 못한것 같아요.

투자를 검토해서 왜 투자를 못하는지, 투자를 하려면 어떤 조건이 필요한지

매물 속으로 딥하게 들어가지 못한것 같아 반성하게 되었어요.

그리고 임보마지막에 넣어야하는 모의투자 장표!!!

이 장표는 꼭 BM해서 나의 임보에 꼭 반영해야겠어요!!

BM 임보 마무리 장표에 밥잘님 모의투자 장표 넣기!!!

투자물건 찾는 법

저는 이번 강의에서 이 부분이 제일 좋았어요!!

나의 투자과정을 복기해보며 제대로 과정을 밟아왔는지 되짚어 볼 수 있었어요.

1. 앞마당 지역 시세 전수조사

   -처음 시세를 조사한 기간이 2주가 넘었다면 다시 조사하기!!

2. 투자금에서  +5천 범위설정해서 필터링하기
3. 앞마당별 우선순위 단지를 전고, 연식, 평형을 참고해서 5~10개 선정하기(하락률 신경안씀)
4. 선정된 단지들 모두 모아 입지가치, 단지선호도를 고려해서 우선순위 재조정

5. 전화임장을 통해 실매물 파악하고 거래분위기 파악

   -누가살아요? 상태는요? 이동이 좋은동이예요? 사장님은 물건 보셨어요?

   -실거주자가 많아요? 전세손님은 어때요? 네고가 될까요?

   -거래활발(계좌가 안나와서…), 보합,거래평이(물건을 보고 산다고 결정해야지), 거래냉각(열심히해볼께요)

6. 매물임장으로 매물확인하며 상태, 상황, 조건협상 가능여부 확인

   -투자금이 초과되어도 현장가격은 달라질 수 있으니 좋은것, 덜 좋은것 꼭다봐야함.

   -조정이 안되는 매물에 집착하지 않는다.

   -가치있고 저환수원리에 맞다면 덜 좋아보여도 선택!!

   -제일 좋은 매물부터 보면서 안되는걸 눈으로 확인해야 함. 그래야 투자확신 생김.

   시도횟수가 많으면 내가 할 수 있는것보다 윗단에서 투자할 수 있는 확률이 상당이 높다.

   -전세대출 규제라서 세안고, 주전세 물건만 보지않는다.

   -입주물건도 다본다, 최대한 많은 사장님을 만난다. 거절당하는 것에 익숙해진다. 실행의 총량이 성공의 총량을 결정한다.

   -내 조건을 받아들일 단 1명의 매도자, 나를 도와줄 단 1명의 사장님을 만나면 된다.

   -투자는 거래다. 되면 사는거고 안되면 안사면 된다.

7. 매물정리하여 저환수원리 검토

8. 거래협의

   -사장님, 저 이거 너무 사고 싶은데 3번만 도와주세요.

   -후보매물을 많이 확보하는 것이 중요

앞마당을 만들면서 가치판단을 잘하는게 중요하구나!!!

각각 매물에 저환수원리 적용해서 거를것, 남길것 확인하고

내 투자금에 맞지않아도 저환수원리에 맞다면 

어떻게하면 투자할수 있을지 구체적으로 고민해보고 

매물볼때 매물 상황을 딥하게 알려고 노력해라

매달 임보를 쓰고 투자결론을 내면서 비슷하게 고민하고 했던 과정이라 

더 집중하며 몰입했던 것 같아요!!

저는 이부분 프린트해서 책상에 딱!! 붙여뒀어요~~

이대로만 하면 밥잘님처럼 돈버는 투자를 할수있을것 같아요 ^^

BM  투자물건 찾는법 프린트해서 책상에 붙이기!!

나의 꿈이 현실이 될 수 있도록 명확한 로드맵을 알려주신 밥잘님 감사합니다.❤️