그뤠잇_9.7 부동산 공급 대책에 대한 생각

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[9.7 부동산대책] 규제지역 LTV 50%→40%…1주택자 전세한도 2억원 | 연합뉴스

(서울=연합뉴스) 강수련 기자 = 내일부터 무주택자의 규제지역 주택담보인정비율(LTV) 상한이 40%로 강화된다.

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오늘은 금일 발표된 9.7

부동산 대책에 대한

생각을 남겨보겠습니다.

여러가지 공급대책과 함께 금리대책도

함께 발표가 되었는데요.

공급대책에 집중한 듯한 내용이 많았지만

향후 3기 신도시가 본격적으로 발표되기까지

사람들의 수요를 충분히 만족시킬 수 있을지는

조금 애매한 부분도 있는 것 같습니다.

핵심 내용을 정리하고 이에 대한

생각을 남겨보도록 하겠습니다.

# 공급 정책 방향

이번 대책에서는 그동안의 목표 물량 산정 방식이었던 인허가에서

실제 공사가 진행되는 착공 기준으로 기준을 변경하면서

인허가만 나고 실제 진행이 되지 않은 경우를 관리하여

공급 속도를 빠르게 하겠다는 계획을 발표했습니다.

인허가 후에 실제 공급의 불확실성을 제거한다는

긍정적인 부분도 있다고 생각하며

지속적으로 빠르게 착공할 수 있게 하면서

시장에 공급을 지속적으로 하고 있다는

시그널을 만들고자 하는 대책이라고 생각합니다.

# 공급 방식

이번 공급대책의 주 타깃은 수도권에 대한 공급이었고

그 방식에 대한 기대감이 어느정도 있었습니다.

이번 발표에서 수도권 공급 방식을 보면 공공주도

즉, LH가 적극적으로 전면에 나서 공급을

진행하겠다는 발표했는데요.

그동안 LH는 공공택지를 조성한 뒤 민간 건설사에

이를 매각하여 민간주도로 공급이 진행되었는데

이런 경우 민간사들은 시장 상황이 좋은 경우에만

빠르게 분양하고 불황기에는 공급을 늦추는 경우가 많아

공급 속도가 빠르지 않은 경우가 있었습니다.

LH가 전면적으로 모든 진행을 맡으면서 진행 시기의

불확실성을 없애고 민간이 도급형식으로 참여가

가능하다고 볼 수도 있을 것 같습니다.

반면 토지 임대부 주택을 지을 수도 있고

공공이 주도하다보니 많은 사람들이 좋아하는

대단지에 커뮤니티가 좋은 아파트를 공급하지

못할 가능성도 있어 이 부분은 추후 어떻게

진행될지 파악해볼 필요가 있을 것 같습니다.

결론적으로 속도를 높이기 위해 노력은 하겠지만

민간건설사들의 이익을 제한하는 방향으로

추진되면서 양질의 아파트가 공급될 지 조금은

의문이 들기에 LH가 주도하는 사업의 방향을

지속적으로 체크해 볼 필요가 있다고 생각합니다.

# 노후 공공 임대주택 전면 재건축

강남구 수서, 강서구 가양, 강북구 번동, 노원구 등의 30년 이상된

노후 공공임대 단지를 용적률 500%까지 반영하여

고밀 재건축을 추진한다고 발표했습니다.

기존 물량은 공공임대로 재공급하고 추가 공급물량은

분양 또는 장기전세 등의 형태로 추가 공급되며

세대별 거주 면적도 17평에서 20평으로 확대할 계획을 발표했습니다.

재건축 진행에 있어 이주 대책도 함께 발표되었으며

이주 협의체를 신설하는 등의 대책이 나왔으나

구체적으로 어느 지역으로 이주를 유도한다 등의

명확한 안이 나오지 않아 실제 시행에는 많은

어려움이 있을 것으로 생각됩니다.

이 부분에서 드는 의문점은 재건축은 추가 세대수의

분양수익으로 새로운 아파트를 짓는 개념인데

과연 공공임대를 그대로 둔 상태에서 용적율 상향만으로

사업성이 있을지 의문이 들고 이주 대책 역시

명확하지 않는 점이 아쉬운 점이라고 생각합니다.

# 도심 내 유휴부지 활용 공급

도봉구와 강서구, 서초구 등의 유휴부지를 활용하여 2030년까지

약 4천호를 공급한다는 계획으로 실현된다는 가정하에

서초와 송파지역에 조금의 의미는 있을 것으로 생각합니다.

하지만 이런 유휴 부지에 대한 공급 방안은 매번 비슷한 흐름으로

발표됬다가 취소되는 경우가 많았고 태릉 골프장과 같이

매번 관련 이슈가 나올 때마다 주요 추천 지역으로 거론되지만

실제 진행이 어렵기에 위 부지에 실제 공급이 될 지는

크게 가능성을 높게 볼 수는 없다고 생각합니다.

이 외에도 철도역 활용, 대학 유휴부지 활용등이 대책으로 나왔으나

큰 규모의 공급이 아니고 실현 가능성도 높지 않아

의미가 있는 공급대책은 아니라고 생각합니다.

# 공급대책 외 규제대책

공급 대책 외에도 다양한 규제 대책이 발표되었는데요.

규제지역 내 주담대 LTV 40% 하향

수도권 규제지역 내 주택을 담보로 주택 매매 및 임대사업자 대출 제한(LTV 0%)

1주택자 전세대출 한도 2억으로 제한

토허제 지정권자 확대(국토부 장관)

기존보다는 수위가 약한 규제 대책이라고 생각하며

시장에 약간의 경고 시그널로써 과열이 된다면

규제지역 지정이나 토허제 확대 등으로

시장의 수요를 억제하려는 사전 대책이라는 생각을

해 볼수 있습니다.

이번 대책은 전반적으로 공급에 중점적으로 여러가지 방안이 나왔지만

시장이 원하는 살고싶은 집, 즉 민간주도의 공급 방향이 많지 않아

내년부터 공급 절벽이 다가오는 서울 시장에 큰 영향을 주기에는

부족함이 있는 대책이라고 생각합니다.

3기 신도시가 공급되기 전인 약 3년간의 시장의 모습이 어떻게 될지

알수는 없지만 오늘 발표된 정책으로는 시장 참여자들의 니즈를

충족시키기는 어려울 것으로 생각합니다.

앞으로 어떤 대책들이 나올지, 시장이 그리고 어떻게 반응할지

자세하게 살펴볼 필요가 있을 것 같습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.